土地評估的風險及對策

一、存在的問題

二、土地評估風險的種類和產生原因

三、如何避免或盡量減少土地評估風險

四、若干建議

土地評估的風險及對策

摘要：我國的現代地產估價活動起步較晚，所運用的估價理論體系基本上是從西方國家引進的，隨著中國加入WTO,距離國外地產估價機構進入我國估計市場日期的日益逼近，中國地產估價市場日益成熟，鑒于我過目前的國有土地使用權有限期出讓制度，與英美等國家的土地私有制有所不同，決定了地產估價理論體系特別是實際運用時應有相應變化。風險，即結果的不確定性，以及由此帶來的損失的可能性、承擔責任的可能性。土地估價師運用專業知識對一宗土地進行價格評估時，由于存在很多限制因素，可能導致評估結果的失實。這種土地估價師在執業過程中因故意或者過失引起的評估結論失實而形成的事故或事故隱患就稱為土地估價師的執業風險。

關鍵詞：土地評估；風險；土地評估機構；建議

土地估價又稱為土地評估、地產評估。在我國就是評定出賣土地使用權的價格，也就是對某項不動產估計出一個公開市值，也就是這項產出售時可取得的合理的最高價格。

改革開放以來土地評估行業獲得了長足的發展，為土地市場的發展做出了貢獻。由于土地估價活動也是一種經濟活動，和其他經濟活動一樣也存在一定的風險性，在行業發展的過程中，各種各樣的風險也開始凸顯。風險，即結果的不確定性，以及由此帶來的損失的可能性、承擔責任的可能性。土地估價師運用專業知識對一宗土地進行價格評估時，由于存在很多限制因素，可能導致評估結果的失實。這種土地估價師在執業過程中因故意或者過失引起的評估結論失實而形成的事故或事故隱患就稱為土地估價師的執業風險。

一、存在的問題

1．問題產生的政策原因

我國資產評估機構是由政府直接推動的，各專業中介估價機構大多從創辦之日起，就掛靠在政府部門，導致多部門分割管理，分業經營的現狀。

與西方國家資產評估機構產生的背景條件不同的是，我國資產評估機構產生則是由政府直接推動，各專業中介機構大多從創辦之日起，就掛靠在政府部門，導致多部門分割管理，分業經營的現狀。這對于起步階段各相應專業機構執業水準、素質和標準方法上的提高，都起到了歷史的作用。但引發出的諸如方法標準不一、道德規范不一、報告格式不以等種種弊端,甚至對一項資產肢解評估、重復評估，以及同一項資產評估結果的多頭核批的現象也是客觀存在。其中，因多個政府部門分別規定而進人某一類服務市場的特許權，就是典型的例證。比如，先階段國土資源管理部門只對持有中國土地估價師協會核發的《土地評估中介機構注冊證書》的機構出具的土地估價報告予以備案。

在這種政策環境下，改制企業勢必同時聘請資產評估機構和土地估價機構對同一行為下的資產進行評估。資產評估報告引用土地估價結果也就成為目前所有改制項目評估的唯一做法。這種狀況不但給資產評估機構和資產評估師執業帶來自身不可控制的風險，而且給國有資產管理部門對國有資產進行管理帶來了難度，同時也增加了改制企業的改制成本，延長了改制的時間。

2．引用土地估價結果，卻不承擔土地估價結果合理性的責任。

《國有資產評估管理辦法施行細則》規定，資產評估機構應對其評估結果的客觀、公正、真實性承擔法律責任；對評估結論的合理性承擔責任。而且遵守相關法律、法規和資產評估準則，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發辮專業意見，是注冊資產評估師的責任。因此，在同一報告書中，“引用”就具有了評估取值方法的性質，或者理解為“引用”實際上是評估師確定評估結果的取價依據。簽字注冊資產評估師以及資產評估機構應對包括土地評估結果在內的評估結論的合理性承擔責任。作為同一經濟行為下整體資產一部分的土地資產，資產評估師盡管未接受委托實施規范的評估程序，但出具的報告評估范圍和評估結論都是包括土地的，資產評估師有對其發表的評估結論進行專業判斷的義務，并承擔相應的責任。因此，在引用后聲明不負責任的做法，值得討論。

3．實際操作中，評估師忽視土地評估范圍對接，使評估結論以及增減幅度錯誤

3.1土地評估范圍不一

土地估價往往以企業申報的土地宗數（實物、含賬外）進行評估，不太關注賬面記錄的情況，而資產評估機構引用土地估價結果對也沒有與賬面記錄對接，這樣勢必產生評估范圍不一的問題及評估結論和增減值錯誤。例如，某評估機構對一中央所屬企業H股上市評估中，賬面記錄的宗地，賬面價值是2250萬元，是企業1994年清產核資后以土地價值50%人賬價值，之后企業在2000年又通過劃撥方式取得了3宗地，發生的補償費用全額進人當期損益。企業改制時根據國有土地使用權證書申報給土地評估機構有8宗地，土地估價機構對8宗地的評估值為12458萬元，資產評估機構不加考慮地將8宗地、12458萬元的評估值引用在賬面記錄的5宗地上，增值率454%，資產評估結論分析增減時稱“土地增值原因是由于國民經濟的快速發展，地價大幅上漲所致”，這顯然是錯誤的。

而且，在沒有分析土地賬面價值組成、也沒有了解土地評估值的價值組成的情況下，分析評估增減，使得評估增減幅度偏離，評估結論合理性的專業判斷失去了應有的意義。

3.2重評與漏評

對企業外購的商品房，根據資產評估規范，資產評估師采用市場比較法對房地合一資產進行評估，在選取的交易實例成交價格中，一般含有土地價格，而得出的商品房評估值也含有土地的價值。而企業根據國有土地使用權證書數量，申報給土地估價機構的評估范圍仍然含有該土地，資產評估機構同樣全額引用了含有該土地價值的土地估價機構的評估結果，導致同一資產重復評估。

房改房的評估處理問題。某國有企業，廠區內建有大量職工住宅，占廠區用地面積的35%，評估基準日時，已全部按標準價賣給了職工，企業賬務未處理。改制時，土地估價機構將企業占用的1宗國有土地，按工業用地用途評估，資產評估機構不加考慮地將土地估價結果全額引用記人土地評估值中，而將賣給了職工的住宅，按房改時確實的標準價計算了評估值。看似沒有重復評估，實際本來應該在“分宗”并“辦證”的基礎上，再進行評估，但操作中全額將已經不是企業權益的土地價值記人了企業權益。

實踐中，也有漏評的情況。某電力集團企業擬將擁有的控股股權投人境外公司，因土地處置方案批復中明確，電廠占有的生產性用地可以保留劃撥，土地估價機構只對生產經營性用地進行了評估，對職工住宅、醫院、學校、賓館占有的土地沒有反映其價值。

另外，土地估價中，與建筑物評估中有關費用的銜接，在引用土地估價結果時，也經常存在重復和遺漏的問題。尤其是土地征用、開發和配套等費用。對此，《資產評估操作規范意見（試行）》第89條專門提請注意。尤其是對在建工程中的征地費用的處理，資產評估師常常以賬面作為評估值時，土地評估重復的情況也屢屢出現。

二、土地評估風險的種類和產生原因

 1．可控風險�？煽仫L險指評估人員可以通過手段控制，并可以避免的。這種風險主要有這幾個方面：

 1.1估價師選擇了不合適的估價方法。在估價中要根據估價目的、估價對象的特點來選用具體的估價方法。如果估價方法選用不當就可能導致估價結果出現偏差。在估價規范中要求對一宗土地的評估選取的兩種方法。但可能在有的土地評估時只能使用一種方法，選取另一種方法就是錯誤的時候，不需要硬按照規定選用兩種，只要在最后特別特別注明就可以了。

 1.2存在的社會誠信風險。在估價時，由于估價人員可能一時的不用心或不負責任，在估價時，未對法律、政策等問題進行嚴謹地考慮，或是沒有認真地對估價對象進行實地察看，導致估價結果失實。還有就是一些估價人員為自己的利益，在估價時故意低估或高估，造成結果的屬實。當然還有些評估機構錯誤估計了自己的實力，接了些超出機構評估能力的項目，造成的估價結果錯誤。這些都是在誠信問題引起的風險。

 1.3評估報告不完善帶來的風險，估價師在制作估價報告時，由于時間不足或經驗不夠，使報告出現一些內容陳述不夠或不準確。當報告人由于不了解或不留意而錯誤地使用報告，有可能導致出現一些經濟糾紛或法律糾紛。

 1.4.在估價時測算市發生錯誤的風險。當估價師技術水平不高或經驗不足時，在估價時選擇參數的不當或有錯誤，最后的估價結果將會出現較大的偏差。還有就是在實際操作中，有些估價師將不符合要求的實例強行進行修正，或是在缺乏有效可比實例的情況下，杜撰虛構可比實例，這就是導致估價結果缺乏客觀性，出現較大偏差。

 1.5.估價方法本身存在不確定因素引起的風險。由于我過土地估價起步較晚，估價理論和方法源自西方土地估價理論，而這些方法在我國運用或多或少會存在一些不確定因素。比如，收益法中資本化率需要估價師慎重確定，但這些參數的確定沒有統一的標準可供參考，可能會出現“差之毫厘，謬以千里”的情況。

 2.不可控風險，不可控風險是指估價人員憑借自身的能力不能控制和轉移的風險，這種風險一般是不可避免的，但可以在對此種風險有較強的預知能力時減小風險程度。

 2.1.經濟和政策風險。政策的變化，包括稅收政策、金融政策等必然會對土地價格產生較大影響，而這些影響是估價師無法預測的。再有，如果經濟形勢發生巨大變動，可能導致估價結果與市場價格出現較大偏差，這種風險也就是估價師無法預測的。

 2.2.評估機構和國有機關沒有徹底脫離關系引起的風險。在改革開放前，那是的評估機構都是屬于國有的，在改革開放后雖然他們都已經是獨立出來了，但還是與國有部門有千絲萬縷的關系。這就使在國家部門進行土地評估時只選擇與他有關系的下屬評估機構，這就引起了對評估地點評估的不正確，這種行為也妨礙了整個評估行業的健康發展。

 2.3.對評估地點信息了解不準確引起的風險，由于委托評估人

評估地點提供的信息的不準確或錯誤而造成評估不準確從而造成

經濟糾紛，甚至法律訴訟。 

三、如何避免或盡量減少土地評估風險

 1.土地評估機構要正確地認識和評估自己，增強市場競爭力。土地評估機構一定要真正認識到與其它成立時間和進入市場較早的中介機構相比，在以下幾方面尚存差距：一是起步晚、底子薄；而是從業人員結構不盡合理，缺乏整體競爭力；三是業務單一，服務領域窄。至今土地估價師也還只是國土部門認可的上崗執業資格，沒有進人人事職稱序列。在市場建設上，由于現行管理體制的原因，多年來土地評估與房地產評估存在的業務交叉，加之一些匯集事務所的蠶食，不正當競爭泛濫。還有就是評估機構一定要正確認識到自身的實力，接受的評估委托要是符合自身實例的，不能超過自己的能力范圍，這樣就可以減少社會誠信方面的風險。還有評估機構要與政府部門徹底分割，從脫鉤改制走向市場，參與市場競爭。增強評估機構自身實力，降低風險。

 1.1加強土地估價機構的內部質量管理。如果在土地估價全過程中采取一系列檢驗、核查等措施或方法，可以保證估價結果的真實、可靠、估價報告的科學規范。這就需要估價機構制定一套全面質量管理規程，促使機構全體人員遵照執行，這樣就可以盡量的減少或避免了在評估測算時的風險。

 1.2加強土地估價師的教育和考核。這樣就可以提高估價師職業道德水平和估價技術水平。通過繼續教育加強估價人員敬業精神、勤業精神、責任意識、風險意識的培養和教育，不斷提高估價人員的職業道德素質。其次，通過定期組織土地估價相關專業只是的培訓教育，講授最新的評估方法和理論，學習最新的法律法規，組織估價人員座談會，充分交流估價經驗，以提高全行業的執業技術水平，這對于降低由土地估價人員帶來的風險具有極其重要的意義。

2在評估機構行業也建立保險機構，從而有效規避從業時的風險。在土地評估市場化后，評估機構的風險比原來明顯增大了。從機構自身的角度來看可以通過加強內部項目管理、提高人員素質和評估報告質量，甚至建立風險基金等方式以規避、防范風險，并提高承受風險能力。但以長遠的眼光來看，政府和行業協會應積極考慮如何簡歷行業保險制度，如借鑒西方發達國家的經驗，與有關保險業共同簡歷執業保險制度，這是促進評估行業順利發展的有效措施。委托評估的事物的價值量與評估機構的收費之間的巨大落差，使得即便是微小的錯誤所帶來的損失，也足以使頗具規模的評估機構也難以賠付。所以，與國際慣例接軌，建立土地估價機構的職業保險是大勢所趨。

3.強化評估行業的職業操守。評估機構的人員在執業服務中應努力做到既提倡熱情、全面、及時，又要杜絕人情價、關系價。在做好評估的同時，應充分發揮自身熟悉相關法律、法規的優勢，為客戶搞好如資產處置，開發可行性論證等方面的策劃和審批的協調等延伸服務，提高社會公信力，樹立良好的行業形象，為土地估價業的發展創造良好的社會氛圍。這也可以避免在評估時的社會誠信風險。

雖然在土地評估時存在各種風險，并且有些還是無法解決的，但是并不是說可以不管風險的存在。只有在評估時，努力規避風險，或把風險最大化的降低，這樣才可以使土地評估這個行業得到健康快速的發展。雖然我國的土地評估行業還有很多的不足和缺陷，但是發展潛力是十分巨大的，整個行業的未來也是十分光明的。土地評估機構也需要適應新的社會形勢，相應的調整好自己，獲得更大的生存和發展空間，更好的適應在市場經濟條件下的不斷發展的要求，從而獲得更好的行業社會地位。

四、若干建議

1.進一步加強與其他部門所屬專業協會的溝通

 從事具體實際評估工作的注冊資產評估和評估機構都認為，沒有嚴格的監管和指導，就不能在職業道德、執業規范以及評估質量等各方面規范，單靠個別機構、個別評估師是不可能解決好行業問題的。

鑒于資產評估與其他5類資格范圍的義務都存在這一問題的實際情況，而且涉及到眾多的政府相關部門，根據國辦文件精神，發揮評估行協會的只能，通過建立的評估行業協會聯席會議制度，在此方面加強與土地估價師協會之間的專業溝通與協調，共同制定類似問題的相關執業規范。

2在現行分業管理。分業執業的環境下，盡快專門研究制定資產評估報告引用土地估價結果的執業規范指南（或知道意見）。

目前，在涉及類似問題時，從事具體實際評估工作的注冊資產評估和評估機構，感到頭疼的是“無所適從”。一種意見認為，對其他機構及其土地估價師出具的報告和結果，無權發表不同看法，特別是已經國土資源管理部門備案的估價報告。為了規避執業責任，在評估報告特殊事項中充分披露該事項，而且都聲明，不對其結果負責，欲了解土地估價的具體情況，參見《土地估價報告》。而另一種意見認為，根據國家關于資產評估的有關規范和規定，應分析其方法、參數的合理性。實踐中，我們也不斷研究《資產評估操作規范意見（試行）》中土地使用權評估規范與《城鎮土地評估規程》，多數資產評估師也同時取得了土地估價師資格，兩者在所有重大方面并無大的差別。問題是不同的專業機構、不同的專業人員在具體報告格式與內容、參數選取判斷中，存在的差異如何協調；在引用責任、引用方式、差錯糾正、現場協調等方面如何規范。在《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》出臺后，資產評估師實際操作中，從概念。程序以及責任都清晰多了，大大減少了評估師在處理資產法律權屬方面的五花八門，以及不斷發生的法律糾紛。

3.在具體項目操作中，資產評估師應加強與土地估價機構和土地估價師在評估范圍、費用范圍以及執業技術標準方而的溝通和協調。

上述問題產生的原因，一方面是由丁·行業分割、沒有統一的規范來指導，而另一方面是資產評估師自身的執業道德和業務能力不足。比如，盡管土地資產評估是其他機構承做，但站在資產的整體性角度，從優秀的職業道德出發，現場勘察資產時，對土地的賬面記錄、數量、面積、權屬等進行黑茶，并與現場的土地估價師進行溝通。引用結果時，應簡歷在仔細分析所得到的完整的土地估價報告和技術報告的基礎上。分析評估結果時，應建立在仔細分析所得到的完整的土地估價報告和技術報告的基礎上。分析評估結果時，盡管不對土地估計結果本身發表看法，也需分析賬面記錄的構成，以及人賬時土地市場價格水平，提高資產評估結果的合理性和說服力�！顿Y產評估準則——基本準則》第九條規定，注冊資產評估師執行資產評估業務，可以聘請專家協助工作，但應當采取必要措施確信專家工作的合理性。如果將“引用”看成是”專家工作“，也應采取上述措施確信土地估價結果的合理性。

4.綜合性評估機構應該配備專業土地估價人員。

為有效解決上述問題，有條件的評估機構應配備專業土地估價人員在具體項目承做時，在技術上可以更有效解決這一問題。

參考文獻：

王曙光。如何把土地估價的執業風險降到最低.西安工業大學大學學報.2004.5

張澤穎；傅鴻源.關于房地產估價師責任風險的思考.重慶工學院報

胡存智.土地估價理論與方法.地質出版社.2007.7