淺談我縣房地產稅收一體化管理

一、目前房地產稅收之現狀

二、解決房地產稅收征管的措施

1、契稅征管為把手，從整合征管資源入手，全面推行房地產稅收一體化管理

2、細化管理職責，落實一體化管理的既定目標

3、以計算機管理為依托，信息共享，豐富和完善管理辦法，完善管理制度

內 容 摘 要

隨著房地產業的快速發展，房地產稅收已成為我縣稅源的重要組成部分，但是房地產稅收涉及的稅種多，征管的難度大，稅源控管存在較大的困難，針對我縣對房地產稅收的征管現狀，應需要做出一些具體的管理措施。一、以“兩稅”（契稅和耕地占用稅）接管為契機，以契稅征管為把手，從整合征管資源入手，不斷加強部門配合，全面推行房地產稅收一體化管理。二、細化管理職責，落實一體化管理的既定目標。三、圍繞一體化方案，創新和完善管理思路 實現房地產行業稅收的一體化管理是稅收科學化、規范化、精細化的必然要求，是“以計算機管理為依托，信息共享，環節相扣，鏈式管理，部門協作，聯合控管”管理模式的有益探索，必須要在實踐中不斷創新思路，豐富和完善管理辦法，為一體化管理提供可靠的制度和管理保障。

淺談我縣房地產稅收一體化管理

隨著房地產業的快速發展，房地產稅收已成為我縣稅源的重要組成部分，但是房地產稅收涉及的稅種多，征管的難度大，稅源控管存在較大的困難，針對我縣對房地產稅收的征管現狀，筆者認為：目前存在著以下幾個方面的問題：

一、瞞報或少報預收售樓收入。房地產企業將已竣工并投入使用的房產一直掛賬在“在建工程”科目，不按時結轉，從而延遲申報納稅。

二、利用關聯企業的業務往來避繳稅款。例如關聯之間轉移資金、集團內部購房優惠價交易等。

三、財務和會計核算比較混亂，導致成本和企業所得稅無法準確核算。

四、房地產開發企業取得開發使用的土地不能及時掌握。

五、房地產轉讓信息不通。相關部門不能達到信息共享。

六、對連續滾動開發的項目，不劃分成本負擔對象，模糊應納稅所得額。

七、房地產開發商將收到的銀行按揭掛往來賬，隱匿收入或推遲時間，不繳或少繳稅款或有意推遲納稅時間。

為了提高房地產稅收管理的科學化、精細化水平，進一步發揮稅收的調控職能，促進房地產業的健康發展，有必要在現行管理體制下落實各項管理要求的同時，通過整合現有征管資源，實現信息共享，加強部門協調配合，搞好各征管環節連接，進一步加強房地產稅收管理。 

一、以“兩稅”（契稅和耕地占用稅）接管為契機，以契稅征管為把手，從整合征管資源入手，不斷加強部門配合，全面推行房地產稅收一體化管理。由于房地產行業稅收涉及的稅種多，納稅環節復雜，稅源控管手段差，稅收管理乏力。依托兩稅接管，建立健全一體化管理的協作機制 。隨著房地產業的快速發展，房地產稅收已成為地方稅收收入的一項重要來源。但同時也為地稅部門加強稅收征管提高管理水平提出了新的課題和新的要求。契稅和耕地占用稅移交地稅部門征管后，尤其是“先稅后證”的管理要求，為強化部門之間的協作配合，建立房地產行業各稅聯合控管的一體化機制提供了科學的平臺和可靠的保障。結合我縣房地產行業稅收征管的特點，應該從理順協作機制、整合內部征管資源入手，有重點地解決了以下三個問題： （一）理順征管機構。大多數房地產企業結構多元，形式多樣，關系復雜，我們在稅收管理上多年來一直采取的是區域管理，征收管理上存在著條塊分割，信息不通，環節斷鏈，職責不清，稅收管理員業務素質參差不齊等弊端�，F在“兩稅”接管了，我們首先應該從理順征管機構入手，重點解決我們稅務機關內部征管資源配置問題。按照稅收管理的流程和環節，統一設置機構，設立專門的房地產稅收管理股（組），實行集中管理房地產業相關稅收，為房地產稅收一體化管理提供了組織保障。 （二）建立部門協作機制。以契稅征管為把手，認真分析房地產稅收管理的現狀，結合稅收管理的特點，重點解決控管手段的問題。首先在取得縣委、政府的大力支持下，通過對房地產業涉及的各職能管理部門的管理職責劃分，在各環節有針對性地尋求各相關管理部門的支持與配合，發揮職能部門的最大管理優勢，堵塞各環節的稅收管理漏洞。一是取得國土資源部門的支持配合。耕地占用稅和耕地契稅的征收，過去管理上存在的一個最大的障礙就是信息不通、征繳滯后、欠稅追繳難。由于地稅部門對用地人的用地情況不清，并且納稅人憑土地用地通知書就可以用地，大多數土地從用地到辦證有一個很長的時間跨度，待到辦證環節征稅時間就相對滯后。因此，應該根據國土資源部門的土地管理特點，與國土資源部門協商，將土地應稅時間提前到用地環節，即國土資源部門只要將用地通知書一下發給用地人，就迅速將用地信息傳遞給地稅部門，地稅部門對相關用地人的有關稅收及時進行跟蹤介入，實現土地稅收的前置管理。二是加強與房產管理部門的配合協作。房屋交易和發證環節是房屋契稅征收和房地產業各稅控管的核心環節。通過與房產管理部門聯系，以會議紀要的形式，確定聯合控管的方式，在房產管理部門設立了房地產稅收征管窗口，實地參入房地產計稅價值的評估認定工作，審核和開具不動產銷售發票。并考慮跟房管部門、國土資源管理部門實現計算機聯網，實現網絡聯結，按照“先稅后證”的要求，只有在地稅稅收征收窗口辦理完稅款征收并點擊辦理完畢后，國土、房管等部門的工作窗口辦理相關權屬證書的工作才能進行，有效地實現聯合控管。三是與相關部門建立了聯席會議制度，由政府分管財稅工作的領導牽頭，定期召開行政服務、國土、房管、財政、司法、地稅等部門參加的聯席會議，通報情況，反饋信息，研究對策，實現房地產行業稅收征管的社會化協作。（三）研究制定實施方案。房地產稅收一體化管理是一個系統工程，各個環節相互銜接，相互聯系，流程管理、鏈條管理是整個管理工作的重中之重。我們應該根據國家稅務總局提出房地產稅收一體化管理的要求，結合我縣實際及以前的一些管理經驗，認真分析研究存在的問題，并報請市局及縣委、政府批準召開由國土、房管、財政、司法、地稅等相關部門參加的全縣房地產稅收一體化管理工作會議，根據會議精神，制定出《騰沖縣地方稅務局房地產稅收一體化管理實施方案》和《房地產稅收一體化管理流程圖》、《房地產稅收管理辦法》等相關辦法和方案，規范了房地產稅收管理的方法和內容，為全縣房地產稅收一體化管理奠定好堅實的管理基礎。

二、細化管理職責，落實一體化管理的既定目標。以信息共享、數據比對為依托，以優化服務、方便征納為宗旨，綜合利用信息，加強跟蹤管理，簡化辦稅程序，優化納稅服務，促進房地產行業稅收征管諸環節的有機銜接。（一）綜合利用信息。雖然房地產業各稅種的納稅人、計稅依據等稅制要素不盡相同，但是，房地產稅收諸稅種征管所依據的基礎信息是一致的，因而可以利用契稅納稅申報以及從房地產管理部門和國土資源部門獲取的信息，將房地產稅收諸稅種的稅源控管聯成一體。按照房地產企業的開發流程，在房管、規劃、國土等部門的配合與支持下，健全部門聯動的稅收監控網絡，多方采集房地產企業的涉稅信息，對房地產權屬轉移雙方的名稱、識別號碼，房地產的位置、面積、轉移時間、轉移價格等相關信息，按照“五統一”的要求，在登錄入帳的基礎上全部輸入微機進行管理，并及時傳遞、比對、整理、歸集，按時錄入及時核對，建成一個“集中管理、相互依托、數據規范、信息共享”的綜合信息庫，使之成為涉稅信息處理中心和稅源監控中心。同時，綜合利用房地產轉讓信息，與納稅人的納稅申報資料進行比對，隨時掌握稅源變化情況，讓各種房地產信息歸入稅源管理檔案，逐步實現各管理部門之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。利用土地使用權交易信息，及時掌握承受土地使用權的單位或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息，了解或控制城鎮土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強城鎮土地使用稅的征收管理，對占用耕地進行開發建設的，及時征收耕地占用稅。利用契稅征管中獲取的房地產交易信息，掌握單位、個人轉讓房地產的有關稅源信息，將轉讓方名稱、識別號碼，轉讓房地產的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析，發現漏繳稅款的，及時進行追繳，切實加強轉讓房地產的有關稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關信息，建立健全房地產行業稅源臺帳和征收臺帳，跟蹤掌握有關房地產稅收的稅源變化和征收情況，嚴格實行以票控稅，促使購房者主動向房地產開發商索取不動產銷售發票，大幅提高管理質量和效率。（二）規范管理職能。要以契稅為把手，從房地產有關信息的獲取及處理，到房地產業有關稅種納稅人的納稅申報、稅款征收、臺賬登錄及相關資料的傳遞反饋，對每個稅種的征管環節和辦理程序進行了細化，并繪制了《房地產稅收一體化管理流程圖》，進一步明確了征管崗位責任，形成了一條有序操作的傳遞鏈條。為搞好征收管理，要實行“三個跟蹤”：一是通過建立管理臺賬，分戶跟蹤了解土地利用規劃、計劃投資、施工單位、出包合同或協議以及建設施工進度等情況，及時登記掌握從事建設施工的單位或個人應繳納的營業稅及附加、所得稅、印花稅等各稅種稅源情況，房地產開發建設過程中有關稅收征管的信息從立項到用地建設到稅收征納入庫等情況一目了然。二是跟蹤了解并掌握房地產開發商發生的房地產開發成本、費用、商品房預售和實際銷售進度、收款方式、收款時間等情況，監控商品房的存量變化，通過繪制《商品房預售和實際銷售情況平面圖》等措施，跟蹤監控商品房的銷售進度，并利用契稅征管中獲取的房地產開發商銷售商品房的信息，對房地產開發企業繳稅情況進行納稅評估，及時發現問題，及時解決問題。三是跟蹤了解涉稅執法程序，按照《稅收管理員執法責任制實施辦法》的要求，嚴格落實執法目標責任制，規范執法文書，嚴格稅收征管，對稅收征管過程環節、稅務部門崗位銜接環節、征納事項告知受理環節實行全程監控，做到環環相連，程序公開透明，充分發揮了一體化管理的效能。 （三）提高服務質量。一體化管理對內是一個整合管理資源、提高工作質量和效率的過程，對外是一個便民高效、環節透明、服務更優的服務過程。在一體化管理工作中，我們要“一個部門負責，一個窗口服務，一條龍征收管理”的工作思路，把稅收服務貫穿于稅收征管全過程。簡化辦稅程序，簡并要求納稅人報送的各種報表資料，將“一窗式管理”理念和方法延伸到所有稅種，變多部門辦理為一窗式辦結，極大地方便納稅人。設立房地產稅收地稅窗口，統一辦理納稅申報、稅款征收等涉稅事宜，對轉讓或承受房地產應繳納的各種稅收在一個窗口實行一并征收。這樣，辦稅程序的簡化，服務質量的優化，征管效能的提高，征收成本的縮減將給一體化管理工作注入強大的生命力和活力。

三、圍繞一體化方案，創新和完善管理思路 實現房地產行業稅收的一體化管理是稅收科學化、規范化、精細化的必然要求，是“以計算機管理為依托，信息共享，環節相扣，鏈式管理，部門協作，聯合控管”管理模式的有益探索，必須要在實踐中不斷創新思路，豐富和完善管理辦法，為一體化管理提供可靠的制度和管理保障。（一）信息化鋪路，是實現科學化管理的重要基礎。稅收管理的科學化就是積極運用計算機網絡等高新技術手段為稅收征管服務，“人機結合”，管理互動，以充分顯現管理優勢。具體到房地產行業稅收征管工作中，就是充分利用房地產開發和轉讓信息，加強比對分析，掌握稅源變化情況，特別要以當前契稅征管中積累的信息為基礎，對從房地產管理部門以及納稅申報過程中取得的信息進行整合、歸集，逐步建立房地產稅源信息數據庫，充實、完善房地產企業戶籍資料和其他納稅人戶籍資料，加強與相關部門的工作銜接，嚴格執行“先稅后證”的有關規定，把住房地產稅源控管的關鍵環節，準確、快捷地傳遞有關信息，做到數據集中、信息共享、查詢方便，逐步實現利用計算機將稅源數據庫的信息與納稅申報、稅款入庫情況進行多角度、多層次的比對分析，促使稅收管理從粗放型向集約型轉變。（二）鏈條式運轉，是落實精細化要求的必然要求�？萍及l展的日新月異和現代稅收管理的客觀規律，要求我們必須創新思維，更新觀念，樹立科學的稅收管理觀，走精細化之路。房地產稅收一體化管理是一個系統工程，必須各崗位密切配合，各環節緊密銜接，要把精細化的基本要求落實到各個環節、各個崗位、各個稅收管理員，落實到各稅種的具體管理中，落實到各部門密切配合上，使之形成一個緊密的鏈條，不斷提高對房地產行業諸環節的管理水平。（三）部門間配合，是實現一體化管理的基本前提。 房地產稅收與房地產開發、交易密切相關，加強與房地產管理部門、國土資源部門等部門的密切配合，嚴格先稅后證，實現源頭控管，是房地產稅收一體化管理的最基本前提。因此，必須要在縣委、政府的統一領導下，按照國家、省、市及相關的聯合文件的要求，建立健全部門間的協調與配合機制，實現信息共享，才能達到一體化聯合控管的最大效果。（四）一體化征收，是達到規范化目標的可靠保證。實施房地產稅收一體化管理，是整合管理資源、創新管理方式的重要舉措。因此，地稅部門要把握好契稅和耕地占用稅接管的契機，以契稅接管為把手，全面掌控稅源信息，廣泛收集、有效利用涉稅信息，全面實行一體化征收，諸稅種統管，緊緊抓住契稅征管的關鍵環節，加強房地產各環節的稅收管理，并結合本地情況，分步實施，由點到面，逐步規范，把房地產稅收管理水平提高到一個新臺階。

參 考 文 獻

1、《國家稅務總局關于加強房地產稅收管理的通知》國稅發（2005）82號

2、《國家稅務總局關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》國稅發（2005）156號

3、趙洪《新編房地產企業稅收運用指南》2010