房地產稅收一體化征管中營業稅征收管理的現狀及其解決辦法

一、房地產稅收一體化征管中營業稅征收管理的現狀

二、存在問題及成因分析

公民納稅意識淡漠，合同價格嚴重偏低

二手房買賣中假贈與形式增加

非住宅交易中的應稅戶越來越少

部門間協同乏力，激勵制約手段欠缺

三、解決思路

（一）盡快建立房地產一體化綜合管理信息系統

（二）進一步完善住宅房地產交易的營業稅征收管理措施

（三）加強稅法宣傳，營造納稅良好的社會氛圍

（四）加強業務技能學習，提高依法治稅能力

（五）加強發票管理工作

（六）提高服務質量和效率

內 容 摘 要

實施房地產稅收一體化征管以來，營業稅作為房地產稅收中的主要稅種越來越顯現出其重要性，加強房地產稅收營業稅征收管理，有效防止偷逃稅款的發生，值得我們探討和研究。本人從事稽查工作多年，房地產涉稅納稅檢查時有接觸，對房地產稅收一體化征管中營業稅征管存在的問題做粗淺分析，并提出相應解決對策

房地產稅收一體化征管中營業稅征收

管理的現狀及其解決辦法

前幾年，為適應房地產市場發展形勢和落實國家宏觀調控政策，國家稅務總局提出了對房地產稅收實施一體化管理的思路，先后發出了《關于進一步加強房地產稅收管理的通知》、《關于實施房地產稅收管理一體化若干具體問題的通知》等文件，以加強房地產稅收征管。實施一體化管理。其總的原則就是，以契稅管理先納稅、后辦理產權證書為把手，以信息共享、數據對比為依托，以優化服務、方便納稅人為宗旨，通過部門配合、環節控制，實現房地產業諸多稅種間的有機銜接，不斷提高征管質量和效率。它要求各稅務征收機關，依托房地產管理部門，加強房地產業各稅種的申報管理，在現行職責分工和征管要求的基礎上，通過征收機關之間的溝通協調，整合征管資源，在房地產交易環節實現相關稅種的“一窗式”征收；同時簡化辦稅手續，優化納稅服務，方便納稅人。

一、房地產稅收一體化征管中營業稅征收管理的現狀

隨著近年來人們物質生活水平的不斷提高，房地產行業以其獨特的特性呈現出迅猛發展的趨勢，不僅房地產一級市場，開發熱高溫不減，房價不斷走高，就是二級市場中二手房（存量房）交易也日趨活躍，與二手房相關的營業稅收入也呈現出不斷增長的態勢。從我縣地稅局征收分局二手房征管情況看，主要表現為以下四個特點：一是交易中征稅戶數逐年翻番。據不完全統計，該局2010年1－9月二手房涉稅征收戶數為230戶，2011年1—9月為440戶，征稅戶數同比增加了205%。二是營業稅款增幅較大。該局2010年1—9月征收二手房營業稅款190萬元，2011年1—9月增長為420萬元，營業稅款同比增加230.5%。三是政策免稅戶數比例下降。2010年1—9月該局受理申報戶中，屬于政策免征營業稅戶數566戶，2011年1－9月減少為175戶，政策免稅戶同比下降200.5%。四是房屋銷售面積及房屋均價有所上升。2010年1—9月該局受理二手房交易中，銷售面積為19萬平方米，2011年1—9月銷售面積上升為49萬平方米，同比增加了257.89%；同時，房屋均價也由2010年每平方米3000元上升至2011年每平方米3500元。不難看出，一方面，隨著房地產市場的快速發展，房地產營業稅勢必成為整個房地產稅收收入中的主要增長來源；另一方面，國家稅務總局推行的房地產稅收一體化管理措施，在適應房地產稅收科學化、規范化和精細化的管理需求上，也越來越突顯出其 必要性和重要性。

目前，我縣二手房營業稅所采取的征管方式是：房地產開發企業首次轉讓商品房涉及營業稅征管的，除縣城征收分局征管企業外，按屬地原則，由房地產開發企業（或項目）所在的管理分局征收；對屬縣城房產、土地權屬轉移的，在納稅人辦理房產權屬登記、變更、審批手續時，由縣城征收分局負責進行稅收審核、減免稅、代開發票等管理工作。自實施房地產一體化管理以來，征收分局嚴格按照總局的要求和市縣局的統一安排布置開展管理工作，房地產稅收管理取得了明顯成效。據統計，自2007年實施一體化征管以來，截止2011年，征收分局駐縣產權交易中心涉稅辦理窗口累計征收營業稅1205萬元、城建稅428.22萬元、教育費附加379.16萬元、地方教育附加127.34萬元。房地產稅收一體化管理的實施，不僅嚴格了稅收執法，有效堵塞了稅收漏洞，而且在一定程度上提高了房地產稅收的整體征管效率和水平，受到納稅人的普遍歡迎。

二、存在問題及成因分析

實踐證明，實施房地產稅收一體化管理是適應房地產稅收增長形式和征管現狀的必然之舉，是整合管理資源、創新管理方式的主要舉措，對于規范二手房稅收管理和操作程序起到了積極穩健的推動作用。但是，由于房地產稅收涉及稅種多、征管難度大，有法不依、變通稅法、征管不到位等問題仍然不同程度的存在著，以致于房地產二級市場稅收流失問題日漸突出，特別是營業稅征收，成為了稅收征管工作中的焦點和難點，主要反映在：

（一）公民納稅意識淡漠，合同價格嚴重偏低

在全國房地產漲聲一片的影響下，我們這個邊境小縣城也不在寧靜，尤其是幾家大型房地產開發商的入駐，旅游業的興起，房地產的炒作，使得房地產的價位持續走高不定，從2004年至今7年間，房地產均價由每平方米幾百元，1000元、2000元到如今的5000元、6000元不等，尤其是縣城中心的商業地段更是漲到1萬元以上。與此同時，二手房交易價格也一路飆升，但與之不適應的是，目前對轉讓房地產征收營業稅無更科學、趨于實際交易價格的計稅依據，仍沿用以購買雙方購買合同的成交價格為計稅依據的做法。雖然很大程度上要求以評估機構出具的價格為基準，但雙方為各自的利益在打埋伏。加之納稅人依法納稅的意識普遍淡漠，在簽訂購銷合同時，買賣雙方故意將成交價格壓低到實際交易價格的三分之一或更低。據統計，近兩年來，縣城中心屬一環內的二手房交易，交易價格超過2500元每平方米的只占交易量的10%；縣城中心外屬二環內外的二手房交易，購銷合同成交價格均不超過每平方米2000元以下。例如：一套建筑面積為230平方米、坐落在縣城中心的住宅，實際成交價格為184萬元，產權證日期為2006年。買賣雙方為了最大限度少繳營業稅，簽訂陰陽合同，購銷合同中成交價格僅為57.5萬元。僅這一套房屋轉讓，就偷逃營業稅63250元、城建稅4427.50元、教育費附加1897.50元、地方教育附加632..50元、印花稅632.5元，合計少繳稅70840元。又如，根據政策規定，從2005年下半年起，對個人新購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買非普通住房超過2年又轉手交易的銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。2006年6月1日后，為抑制炒房熱，房屋轉手交易免征營業稅的時間提高到5年。在實際工作中，我們發現：在不滿5年的住房交易中，故意壓低房屋成交價格以最大限度少繳營業稅越來越成為一種普遍現象。由于營業稅是一次性的流轉稅，涉及的納稅人面寬且復雜，事后監督檢查，追繳稅款相當困難，致使偷逃稅的人總存有僥幸心理：偷不著是國家的，偷著是自己的，不偷白不偷。另外，由于沒有相應的處罰條款，目前，產權交易雙方或中介機構采取瞞報成交價格訂立虛假合同降低計稅價格等弄虛作假現象較為普遍，偷逃稅款行為較為突出。

（二）二手房買賣中假贈與形式增加

自2006年6月1日房產新政策實施以來，一些購買二手房未滿5年的受贈人以“贈與”方式變相交易，原本是正常的二手房交易，但為了逃避繳納營業稅，雙方將房屋買賣關系轉變為贈與形式。據統計，僅2009年，在征收窗口辦理涉稅的215戶中，以贈與形式辦理過戶手續的就達14戶，占總涉稅辦理戶的7.65%，是2006年以前的10倍之多。所謂“假贈與”，是指房屋買賣雙方雖然在公證部門辦理贈與證明，但是雙方私下卻進行產權買賣交易。根據國家稅務總局《關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》，個人向他人無償贈與不動產，包括繼承、遺產處分及其他無償贈與不動產等三種情況可以免征營業稅。這一本來為民生計的稅收優惠政策，給不法之人可乘之機，使假贈與越演越烈，給公平稅負提出了新課題，既不利于一體化工作的健康發展，又不利于廣大納稅人對房地產行業稅收認知度和遵從度的提高。

（三）非住宅交易中的應稅戶越來越少

按照規定，2006年新房產政策出臺實施后，個人將購買超過5年（含5年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住宅證明材料或經審核不符合條件的，一律執行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。在實際工作中，對產權時間滿5年的非普通住宅和非住宅的征收工作是按差額計征營業稅。由于交易雙方成交價格低，在征收中對非住宅（如：鋪面、商場、酒店）無接近實際交易價的指導價格計征，使得計算的計稅價格為負數。據統計，2009年8月，縣級房產交易中心的涉稅征收窗口，在辦理的30件非住宅交易中，成交價格高于原購價格的僅占8件（其中有5件是不能提供原購發票或契稅完稅憑證按全額繳納的），納稅比例僅為10%，與實際情況大相徑庭。

（四）部門間協同乏力，激勵制約手段欠缺

稅務部門在具體進行房地產稅收征管過程中，全部基礎信息均來源于房管、土地等部門，但由于彼此不屬于同一部門，以及沒有一個具體規章來約束相關部門對房地產業的協稅護稅行為，致使部門之間協同配合乏力，很難形成合力，各吹各的調、各用各的管理程序，至今還處于合作約定和協商的狀態，一旦遇到問題，解決的方法就是開協調會，缺乏相關聯絡克難制勝的機制。

三、解決思路

針對以上存在問題，本人建議從以下方面加強對房地產稅收一體化中營業稅的征收管理：

（一）盡快建立房地產一體化綜合管理信息系統

在實際工作中，個人住宅信息的適時掌握，是征收管理環節中新政策得以落實的重要因素。現實征管工作中存在的諸多困難，究其原因主要是尚未建立起當地詳細準確的地產信息系統，尤其是對個人住宅房地產的信息系統，致使個人交易二手房地產的基礎數據，如房屋坐落地位置、面積、市場現價、原值等相關涉稅信息嚴重缺失，強化稅收征管成了一句空話。為此，從社會綜合治稅的角度出發，應由政府出面，盡快協調相關各部門建立房地產一體化綜合管理信息系統，實現全自動化的信息共享和全方位的監控。按照國家稅務總局提出的“以契稅征管為把手，實施房地產稅收一體化管理”的思路，要求地稅、國土、建設局等部門互相協調配合，建立一個快捷簡便的信息交換平臺和信息定期交換制度，對房地產產權登記、轉移、變更等信息進行相互傳遞。按照“先稅后證”的原則，申請人辦理房地產取得、轉移、變更等登記時，必須提供相關的完（免）稅憑證，方可辦理登記手續，從而管住房地產交易環節的稅收。

（二）進一步完善住宅房地產交易的營業稅征收管理措施

實現房地產行業稅收一體化管理是稅收科學化、規范化、精細化的必然要求，是以計算機管理為依托、信息共享、環節相扣、鏈式管理、部門協作、聯合控管管理模式的有益探索，應在實踐中不斷創新思路，豐富和完善管理辦法。按目前的法律法規，住宅房地產交易主要涉及的稅種包括營業稅及其附加、個人所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅，諸多稅種中，有的實行全額征收、差額征收，有的按法定稅率征收或采取核定征收，情況十分復雜，而中國的住宅情況也較復雜，包括商品房、自建住房、經濟適用房、已購公有住房、城鎮拆遷安置住房等，而現行政策對上述各類住房，僅按照住宅小區建筑容積率1.0，單套建筑面積144平方米，實際成交價格在同類區域住房平均交易價格1.4倍的標準，籠統地劃分為普通住房和非普通住房，這給實際征管工作中，準確合理地判定是否征稅或者免稅帶來困難，不得不需要基層征收部門在實際管理中逐步完善各種措施加以解決。如：對贈與形式屬于直系親屬或承擔直接贍養義務人的可按規定執行，而屬于非正常形式贈與的，需要相關部門制訂相應的管理條款；再如，在營業稅的征管中，納稅人需要出示原購房合同、發票、已繳納稅金及允許扣除的其他費用的相關憑據，征稅機關才能對涉及的營業稅、個人所得稅、土地增值稅等實行“一窗式”一次性辦理，這就要求征稅機關必須做好納稅服務，盡可能在嚴格管理的同時，簡并程序，方便繳稅人繳稅，做好稅收的征收管理。

(三)加強稅法宣傳，營造納稅良好的社會氛圍

采取多形式、多角度、全方位的稅法宣傳，通過通俗易懂的語言、圖片、影像、廣播等形式，講解稅收法律、法規和政策，解難釋疑，建立稅收網站、舉辦有針對性的稅收政策培訓班等幫助納稅人及時、準確地掌握各項稅收政策，明確征納雙方的權利和義務，增強納稅意識，營造良好的納稅社會環境。

（四）加強業務技能學習，提高依法治稅能力

實現稅收管理的科學化與稅務人員的業務素質、執法水平、計算機應用技術等有著密不可分的關系。因此，在實施房地產一體化管理中，應不斷加強稅務人員對房地產行業相關稅收政策的學習，有針對性地開展房地產行業稅收政策和會計核算制度的培訓，使征管人員熟悉和掌握相關的政策法規及交易全過程，以便應對復雜的房地產稅收一體化征管工作。

（五）加強發票管理工作

購房發票是重要的涉稅憑證，因此，加強發票管理工作尤為重要。工作中，有必要把房地產企業向用戶收取訂金、預售房款的票據一并納入地稅發票管理，定期檢查房地產企業發票使用情況，核對發票的金額是否與房屋實際銷售價格一致，對違規操作填開發票的予以嚴查嚴懲，同時，加大稅收檢查力度，依法嚴厲打擊房地產涉稅違法行為；對房地產二級市場交易的屬首次交易但無有效發票的，應通過主管稅務機關進行核實，屬應繳未繳營業稅的，依法追繳，并處以滯納金和罰款，提高稅務稽查選案的準確性和辦案能力，加大對偷逃稅等違法行為的打擊力度。

（六）房地產稅收一體化管理，對內是一個整合管理資源，提高工作質量和效率的有效模式，對外是一個便民高效、環節透明、服務從優的服務平臺。在一體化管理工作中，應始終堅持以提高納稅人滿意不滿意為標準，把優質服務貫穿于稅收征管的全過程，簡化辦稅程序、簡并各種申報表和資料，將“一窗式”理念和方法延伸至所有稅種，在方便納稅人的同時最大限度地壓縮征收成本和納稅成本，使一體化管理充滿生命力和活力，促進房地產市場健康、持續的發展。

參 考 文 獻

1、《國家稅務總局關于進一步加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔２００５〕８２號）

2、《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》國稅發（2005）172號。

3、《關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》國稅發（2006）144號