房地產成本控制研究

目 錄

內 容 摘 要2

一、房地產成本的構成3

二、房地產成本的影響因素分析4

三、控制房地產成本的措施4

四、結束語5

參 考 文 獻7

內 容 摘 要

作為國家的支柱產業，房地產產業的穩定與發產關乎國計民生。雖然從全國總體來看房地產市場保持健康，快速發產態勢，供求基本平衡，但部分地區仍然存在房價上漲過快、住宅供給不合理等問題。要解決這些問題使中國房地產市場保持持續健康發展，國家的宏觀經濟政策對當房地產價格的調節作用顯得非常重要。而要進行有效調控，得首先識別在各種因素中，到底哪些因素能對房地產價格對房地產的價格有影響，哪些因素對房地產的價格的影響力強，哪些對房地產價格的影響力稍弱等問題。而房地產成本是決定房地產價格的重要因素，房地產的價格又影響整個社會的經濟發展。針對近幾年房地產價格持續上漲的問題分析了房地產成本的基本構成，剖析影響房地產成本的主要因素，給出了控制房地產成本的措施，以達到控制房地產成本的作用。

房地產成本控制研究

改革開放以來，房地產產業得到前所未有的發展，同時企業面對的競爭也是日漸激烈，因此，各大房地產公司開始紛紛尋找途徑，控制項目的開發成本，使利潤得到最大化，與此同時，現有項目用地的公開招標，施工原料價格的上漲，都使得開發成本的提高。由此可見，如何有效的控制項目的開發成本是現有房地產開發的當務之急。

一、房地產成本的構成

研究房地產項目的成本控制問題，首先要明確了解房地產項目開發成本的基本構成，房地產開發成本是指在一定時期內為生產和銷售房地產開發產品而花費的各種費用。主要包括土地使用出讓金及拆遷安置補償費、前期工程費用、建筑安裝工程費、公共配套設施費、基礎設施費、管理費、貸款利息、稅費以及其他費用。

1.土地使用出讓金以及拆遷安置補償費

(1)土地使用出讓金是指國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

（2）拆遷安置補償費是指在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。

2. 前期工程費主要包括：

(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估

 (2)“三通一平”等土地開發費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。

3.建筑安裝費，它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。

4.公共配套設施費，它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。

5.基礎設施費它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。

6.管理費，是指房地產開發商為組織和管理房地產開發經營活動所必要的費用，包括房地產開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等。

7.貸款利息，房地產因開發周期長，需投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。

8.稅費，是指房地產開發企業轉讓、出租、銷售、提供售后物業服務、銷售材料、轉讓無形資產和出租固定資產，應繳納的城建稅、營業稅、土地增值稅、教育費附加等。

二、房地產成本的影響因素分析

房地產項目成本的影響因素雖然有很多，但是通過對項目成本構成分析，不難看出影響因素有所輕重，且對不同階段費用性質及各自的特點的概括，可以看出起到決定性影響因素可以歸納為三種。分別是：土地的影響、建筑設計的影響、項目實施建設的影響。

（一）土地的影響

現階段土地的出讓方式已經從過去的劃撥方式改為現在的土地招標方式，從本質上改變土地的出讓方式，使土地在市場上更為靈活，更具有競爭力。由于政府推行建設用地的公開招標制度，政府對房地產用地實行定量有序控制，因此市場上得土地供應量相對減少了，市面上便出現了僧多肉少的局面，導致每塊土地都有數十家開發商參與競標。但是隨之需要重視的就是現在開發商獲得土地需要付出的費用相對更大了。因此，房地產項目成本大幅度上漲。也由于這樣的因素，土地成本由原來占總成本的25%上升到40%。從上不難看出土地成本的影響對整個項目的成本控制起到非常重要德影響。

（二）建筑設計的影響

建筑設計的成本控制，是整個項目全過程成本控制的重點。項目的設計最好要嚴格按照國家標準來設計，有好的設計相對的有利于降低投資成本、縮短工期從而變相給項目帶來經濟利益。開發商同樣也可以采用招標的方式進行設計單位的選擇，可以委托之前給予一定的詳細的條件和要求，以控制成本。而與此同時，在進行設計時也可以采用限額設計的方式，同樣可以達到控制項目成本的目的。

（三）項目實施建設的影響

項目實施建設階段的成本控制是項目建設全過程成本控制的重要環節。房地產項目包括建筑安裝工程和設備材料采購兩大部分。房地產項目一般采用合同價款的方式較多，合同價款是根據國家的統一定額為依據的。承包方根據開發商提供的工程范圍和施工圖紙做出工程報價，最終工程費用按照實際完成的質量進行結算。所以，項目實施建設階段的成本控制對項目竣工之后的工程結算有很重要的影響。

三、控制房地產成本的措施

房地產成本控制是開發企業對所開發項目投資的有效控制，是房地產開發實施的全過程控制，是地產企業諸多經營管理活動的體現，它貫穿于投資決策，規劃、方案、方案設計、招投標、施工建設的整個階段過程。與項目的時間計劃一樣，成本計劃及控制也有一個從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程。在房地產項目初始階段進行成本估算；在項目規劃階段，在成本估算的基礎上進行細化制訂目標成本；根據合同執行情況產生成本計劃和實際成本情況，成本控制就是對上述過程進行規劃和監控。它根據各項工作需要的實際、計劃成本、目標成本進行比較，對成本費用進行評價，并對未完成項目進行預測，使成本控制在預算范圍之內。此外，在實施過程中，不能只注意成本的節約而忽略了項目的質量和進度；不能單純的只為了控制成本，而忽略了企業的品牌效應等。力求在開發中是人力物力財力，獲得良好的經濟效益、社會效益，以達到利潤最大化。

土地成本控制

土地成本是房地產成本的重要組成部分。據有關調查數據顯示，國際上土地成本一般占到房屋開發成本的三分之一左右，而在我國近幾年已經占到40%以上。這幾年隨著城市化進程的加快，金融投資渠道匱乏，流動性泛濫，房地產成為了炙手可熱的行業，大量資金投資于房地產，造成房地產價格高漲。低價高企自然要抬高房屋開發總成本，造成房屋價格高位運行，導致許多民眾買不起住房，一方面由于城市化進程加快，導致市場的剛性需求增加，另一方面，也暴落出政府的土地財政政策制度、金融制度方面的缺陷，地方政府土地供應以賣地收益最大化為目標，使得土地成本大幅增加，地價水平的上漲直接導致房價的成本上漲。房地產開發企業在市場投資、投機盛行的環下，為追求高額利潤，勢必以推高房價來拉低成本。

目前國家的宏觀調控政策使房地產投資得到一定的降溫，使房價正趨向理性的時候，美國的次債危機導致的全球金融危機爆發，國家為保增長，又重新釋放流動性，原本產業結構不合理的局面不但沒有改觀一些產能過剩的行業更加突出，房地產行業投資更加加快，新的地王重新產生，并屢創新高。因此，國家必須正確合理引導社會投資，拓寬投資渠道，在土地政策制定上，應從維護社會穩定，保障民生角度，去維護房地產健康發展。政府從市場博弈的利益主體，真正變成公共利益和市場秩序的維護者。

首先，土地供應要改變計劃思路，要從機械的執行年初土地供應計劃，變成動態地、透明地、超前將供地計劃公諸于世土地供應的改革的最終目標應該是建立類似香港政府公布當年的土地供應表，發展發展商據表內任何一副土地，可以向政府提出申請，申請人必須為購買該幅土地開出最低價并繳納按金。如果申請人的出價符合政府價格預期，土地就會拿出來招標或拍賣這樣的做法可以保證交易各方有一個公開透明的交易環境，起到穩定市場的作用。

其次，要破除當前地方政府的土地財政政策。當前土地出讓金收益已經占到部分地方收入的60%以上，地方政府為維護切身利益，為了能從房地產市場獲得更大的收益，顯然不會主動降低土地出讓金。正因如此，降低地價只能以破除地方政府的土地財政政策作為突破口，唯有通過有效制度設計破除地方政府的財政政策，才能真正實現地價并帶動房價的降低。如何遏制地方政府以地生財的沖動，學者發表了不同意見，一種觀點認為，應該重新劃定中央財政與地方對于土地出讓金的分成比例，減少地方的土地出讓金留成，這樣也可在一定程度抑制地方政府不余余力抬高地價的欲望；還有觀點認為，提高土地出讓金用于補償被征地農民的數額，中央政府應明確規定土地出讓金必須用于補償農民的支出比例，并將這一比例制定在比較高的幅度上，就既可在更大程度上保障被征地農民的利益，又可對地方政府以地生財的沖動起到遏制作用。或者如有關機構與專家所建議的，以征收土地稅貨物業稅代替政府收取土地出讓金，讓荼毒收入全部進入國庫�；蛘咭远愂招问竭M入地方財政預算，地方政府與官員使用土地出讓金的隨意性就能達到降低，這也能在一定程度上對土地財政政策起到消解作用。當然，對于破除土地財政政策而言，更為根本的是破除地方政府對于土地壟斷格局，通過完善土地制度逐步實現土地市場化，并對畸高房價起到有效平抑效用。

設計成本控制

對于房地產開發項目，一份好的而設計方案，不僅要取得良好的社會效益，還應具有經濟的合理性。目前很多房地產開發企業普遍存在對建設項目的規劃設計階段重是視不夠，對設計方案的經濟合理性，產品方案優越性、可行性沒有一個標準，往往是在方案還沒有確定下來先行開工建設，造成在項目的建設過程中，設計方案反復調整，項目成本無法控制，致使預算成本也跟著反復調整，一個項目下來投資成本增加。此外、很多項目設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數貨設計標準，對經濟上合理性考慮的很少，從根本上影響了項目成本的有效控制；還有就是設計存在設計深度，節點細化不夠，各專業接口不明確等問題，因此，房地產開發企業的工程成本控制要以設計階段為重點，這是最直接、有效控制建設項目投資根本所在。

規劃設計階段的成本一般占項目投資百分之幾或千分之幾，但其工作性質的優劣對項目元、投資總額影響程度則高達60%以上，因此一個項目能否開發成功，首先要提高投資決策的質量，也就是關鍵在于前期市場預測的正確性，可行性研究的深度與精度幾前期工作深度是否到位，項目定位是否準確。開發單位在委托設計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調研，通過考察相關項目、收集最新技術資料，組織專題專家會等方式進行可行性分析。在確定項目技術方案的同事，確定成本控制目標。這就要求房地產開發企業在規劃設計階段成本控制中把握這兩個方面。一方面深入市場進行信息收集和分析，確定市場需求，進行項目主體定位、目標客戶定位；另一方面要對項目的市場狀況進行信息分析，調查預測環境的機遇和發展趨勢。最后根據這兩方面的情況，明確規劃設計要點，提出建議、營銷策劃、項目策劃，做好項目可行性研究設計任務書。

（三）項目實施建設的成本控制

加強和完善現場簽證管理。現場簽證的管理包括現場簽證的辦理和審查兩個階段。在施工過程中，發生現場簽證時應做到先算帳后實施，在辦理每一簽證之前必須進行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動人按安全、可靠、實用、經濟的建設方針將概算按單位工程，分工種、按專業分解，并要求設計人員采用新技術、新工藝反復優化設計方案，達到安全可靠、經濟合理的要求。實行設計監理。設計監理通過對設計的審查，提出改進意見，設計院應采納其合理的建議，無償進行改正。防止設計階段與工程竣工驗收相脫節。設計單位應保證其設計能通過相關部門的驗收，防止工程施工完畢而不能通過驗收及浪費工程費用。建立獎懲制度。無論任何一控制為事前主動控制�，F場管理人員應隨時深入施工現場，掌握簽證資料的真實性和必要性，對其中不實之處和不合理性加以嚴格審查。針對現場簽證可能出現的失實，簽證小組在審查過程中首先要鑒別簽證單的真偽，再審查虛實，判定是否該給或該給多少工程量，根據定額、合同等文件來判定該簽證內容是否允許調整。把好施工過程中部分專業工程及甲供材料設備的價格關。在本公司專門的采購網站上登出招標及采購公告，每個公司都可以來參加投標競價，再由評標人員根據所報的價格及質量選擇適合本樓盤定位的具有合適價格和質量比值的產品。做好工程竣工結算的審查。工程竣工結算的審查首先是對施工單位所報結算資料的審查。施工單位報送圖紙、變更單、簽證單、結算書應首先報給項目部，由項目部審查上述資料的真實性、完整性，對不符合實際的資料應剔除，不完整的資料應在移交給投控部之前補齊，同時應由項目部出具一份移交給投控部的結算資料屬實的簽字證明，以示負責。另外就是對結算書的審核，由于公司項目較多，結算人員有限，為了保證結算的質量和公正性，最好采用三級審查方式，即首先由造價咨詢公司（或監理公司）初審，剔除結算書中不合理之處，再由開發公司投控部作好復審工作，最后送到集團公司經營部終審。這樣即可以互相監督，也可以保證結算的準確性。

四、結束語

隨著房地產市場的不斷規范和競爭的不斷加劇，房地產暴利時代已經成為過去，面對日益激烈競爭的房地產市場，想要獲取較大經濟效益，房地產企業首先應優化成本治理模式，對土地獲取、融資方式、項目定位、治理手段等幾個重要環節做好科學全面的系統分析，對房地產成本控制的內容做到心中有數。而房地產成本是決定房地產價格的重要影響因素，房地產的價格又是影響社會經濟的一個關鍵因素。它的被動及既關系人民的生活水平，又反映一個地區的競爭能力。同時房地產價格也是國家國民經濟的產業結構和政策。因此，嚴格控制房地產的開發成本對國家經濟保持健康和可持續發展具有現實的意義。

參 考 文 獻

 [1]柴強.房地產估價理論與方法[M].北京：中國建筑工業出版社，2007.

 [2]楊珉.淺談住宅建設成本的控制問題[J].建設監理，2004（4）.

 [3]金波.房地產項目的成本控制分析[J].山西高等學校社會科學學報,2004(8).