房地產區位價值評估

1、我國房地產的幾種類型

2、房地產價格的組成

3、城市區位因素的組成

4、價格評估的幾種方法

5、區位對房地產價值的影響

6、在選擇區位應注意的幾個問題

7、通過實例分析房地產區位的價值優勢

內 容 摘 要

本論文簡單介紹了我國房地產的幾種類型，同時簡要說明了房地產價格的組成部分，通過運用市場比較法、收益法、成本法、重置法、假設開發法等幾種估價方法，合理分析房地產的位置、交通、周圍環境和景觀、外部配套設施等方面因素，認為工業區位理論的核心是通過對運輸、勞動力及集聚因素相互作用的分析和計算，找出工業產品的生產成本最低點，作為配置工業企業的理想區位；商業房地產的區位因素主要從商業繁華程度、交通條件、環境和景觀、配套設施、行政因素等方面評估商業價值；住宅房地產主要是從地理位置、基礎設施、公共設施、自然環境、社會環境、交通條件、配套商業等方面來評估房地產價值。

房地產區位價值評估

房地產的價值是由眾多因素組合而成，其中，房地產的區位對其價值的影響是最大的，房地產價值具體表現為和區位有關的交通條件、基礎設施和環境等產生的價值，比如同樣一幢規模相同的房屋，建造在北京王府井大街與建造在我們浙江省四明山區，不同的區位，房地產體現的價值就大不相同，現通過以下幾方面的論述，來初步分析房地產的區位價值。

一、我國房地產的幾種類型

按設計用途劃分，我國的房地產大致可以分為以下幾類：住宅用房、商業用房、工業廠房、倉儲用房、設施設備用房等。

（一）、住宅用房：法律上指，供一家人日常起居的、外人不得隨意進入的封閉空間。是指專供居住的房屋，主要有低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅及超高層住宅等；

（二）、商業用房：商業用房是指各類從事商業和為居民生活服務所用的房屋，主要有商鋪、辦公用房等；

（三）、工業廠房：是指獨立設置的各類工廠、車間、手工作坊、發電廠等從事生產活動的房屋；

（四）、倉儲用房：是指用于儲備、中轉、外貿、供應等各種倉庫、油庫用房。

二、房地產價格的組成

房地產價格是指在房屋建造、建設用地開發及經營過程中，凝結在房地產商品中的物化勞動和活勞動價值量的貨幣表現形式。房地產價格由成本和利潤兩部分組成（這個價格主要是經濟學理論中認為的房地產的“內在價值”或“公開市場價格”），用公式表示就是：價格=成本+利潤。具體來說，房地產價格由以下幾部分組成：

（一）、土地征用費：是指開發經營單位按照城市建設總體規劃進行土地開發所發生的向被征地單位支付的各項費用的總和。它主要包括土地補償費（即有關地下、地上物的補償費），征用市郊菜地的新菜地開發建設基金、安置補償費、耕地占用稅等。

（二）、拆遷安置補償費：是指開發經營單位拆除被拆遷人所有的房屋及地上附屬物的補償費，以及對被拆遷人安置所支付的安置費。它包括搬遷費、周轉房費、臨時設施費、拆遷戶臨時過渡費等。

（三）、勘察設計及前期工程費：包括總體規劃、設計、項目可行性研究、勘查、測繪以及“三通一平”過程中發生的一切生產性費用。

（四）、房屋建筑安裝工程費：又稱為主體工程費。它主要包括建筑安裝工程施工圖預算的費用和開發企業直接支付的應計入項目成本的工程費用。

（五）、住宅小區基礎設施配套費：是指建筑物2米以外和小區規劃紅線以內的各種管線和道路工程，如供水、排水、排污、供電、供氣、通信電纜、小區內道路等建設費用，以及環衛綠化設施費。

（六）、管理費：是指組織開發項目的土地開發、房屋建設和房屋流通所發生的費用，主要包括管理人員的工資、辦公費、差旅費、固定資產使用費、職工教育費、產品銷售費、房屋售出前的維護管理費以及契約、合同公證、簽證費等。

（七）、貸款利息：計入成本的貸款利息。

（八）、利潤：是指開發經營單位銷售商品房屋后的銷售收入扣除全部生產、銷售成本，并繳納稅金之后的凈利潤。

（九）、稅金：是政府向房地產開發企業征集的列入商品房價格構成的營業稅、城市維護建設稅等項。

三、城市區位因素的組成

區位原本是房地產的外在因素，因為房地產不可移動而內在化了，成了房地產的重要組成部分。房地產的區位是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系，主要有位置、交通、周圍環境和景觀、外部配套設施等方面組成。（一）、房地產的位置：是指該宗房地產所在的地方，包括①坐落——所在的具體地點(如門牌號等)；②方位——在所在區域(如城市、十字路口等)中的方向和位置；③距離——與有關場所(如市中心、汽車站、火車站、機場、港口、碼頭、政府機關、同行業、工作地、居住地等)的遠近；④朝向——建筑物的正門或房間的窗戶等正對著的方向；⑤樓層——當為整幢房屋中的某層、某套時所處的樓層。（二）、房地產的交通：是指進出該宗房地產的方便程度——通達性，具體分為從其他地方到達該宗房地產的可及性和從該宗房地產去往其他地方的便捷性。某些房地產由于受單行道、道路隔離帶、立交橋、人行天橋、交通出入口方位等的影響，其由外到內的方便程度與由內到外的方便程度是不同的。（三）、房地產的周圍環境和景觀：是指該宗房地產周圍的自然環境、人文環境和景觀。其中，人文環境：包括該宗房地產所在地區的聲譽、居民特征(如職業、收入水平、文化程度、宗教信仰)、治安狀況(如犯罪率)、相鄰房地產的利用狀況(如用途)等。（四）、房地產的外部配套設施：是指該宗房地產外部的基礎設施和公共服務設施。基礎設施：一般是指道路、給排水(給水、雨水、污水、中水)、電力、燃氣、熱力、電信、有線電視等設施。公共服務設施，一般是指教育(如幼兒園、中小學)、醫療衛生(如醫院)、文化體育(如文化活動中心)、商業服務、金融郵電、社區服務(如居委會)、市政公用和行政管理等設施。

四、價格評估的幾種方法

房地產評估就是對房地產進行估價,也就是說,由專業人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。評估的方法主要有市場比較法、收益法、成本法、重置法、假設開發法等。

（一）、市場比較法：挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。

（二）、收益法：不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。

（三）、成本法：即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

（四）、重置法：它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

（五）、假設開發法：對于一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。

五、區位對房地產價值的影響

房地產主要有住宅、商業、工業等這幾種類型，現分別對這幾種類型的房地產區位對價值的影響進行簡單分析。

（一）、工業區位理論：工業廠房的評估方式可以用重置法、成本法，其區位理論的核心是通過對運輸、勞動力及集聚因素相互作用的分析和計算，找出工業產品的生產成本最低點，作為配置工業企業的理想區位。

工業區位理論假設條件：

1、研究的對象是一個均質的國家或特定的地區。在此范圍內只探討影響工業區位的經濟因素，不涉及其他因素。

2、工業原料、燃料產地分布在特定地點，并假設該地點為已知。

3、工業產品的消費地點和范圍為已知，且需求量不變。

4、勞動力供給也為已知，勞動力不能流動，且在工資率固定情況下，勞動力的供給是充裕的。

5、運費是重量和距離的函數。

6、僅就同一產品討論其生產和銷售問題。

以運輸成本定向的工業區位分析：工業企業自然應選擇在原料和制成品兩者的總運費為最小的地方。

勞工成本影響工業區位趨向的分析：勞工成本，是指每單位產品中所包含的工人工資額，或稱勞動力費用。當勞工成本(工資)在特定區位對工廠配置有利時，可能使一個工廠離開或者放棄運輸成本最小的區位，而移向廉價勞動力(工資較低)的地區選址建廠。其前提是在工資率固定、勞動力供給充分的條件之下，工廠從舊址遷往新址，所需原料和制成品的追加運費小于節省的勞動力費用。在具體選擇工廠區位時，韋伯使用了單位原料或單位產品等運費點的連線即等費用線的方法加以分析。同時，還考慮了勞工成本指數(即每單位產品之平均工資成本)與所需運輸的(原料和制成品)總重量的比值即勞工系數的影響。

集聚與分散因素影響工業區位的分析：

（1）、集聚因素：是指促使工業向一定地區集中的因素，分為一般集聚因素和特殊集聚因素。它們主要通過以下兩方面對工業企業的經濟效益產生影響。

①生產或技術集聚：也稱純集聚，它對工業效益的影響主要通過兩種方式，一是由企業規模的擴大帶來的；二是同一工業部門中，企業間的協作，使各企業的生產在地域上集中，且分工序列化。

②社會集聚：也稱偶然集聚，是由于企業外部因素引起的，包括兩個方面，一是由于大城市的吸引，交通便利以及礦產資源豐富使工業集中；二是一個企業選擇了與其他企業相鄰的位置，獲得額外利益。

生產集聚是一般集聚因素，社會集聚是特殊集聚因素。前者是集聚的固定內在因素，后者是集聚的偶然外在因素。因此，在討論工業區位時，主要是注意一般集聚因素，不必注意特殊集聚因素。

（2）、分散因素

“分散因素”與“集聚因素”相反，指不利于工業集中到一定區位的因素。

（二）、商業區位理論：商業房屋的評估方式最適宜用收益法與市場比較法。估價中商業房地產的區位因素包含6 個方面：商業繁華程度、交通條件、環境和景觀、配套設施、行政因素及其他因素。

1、商業繁華程度: 指估價對象所在位置上的商業的繁華程度。商業繁華程度是商業房地產區位因素里面最為關鍵的一個方面。商業繁華程度是對商業市場活力的表征，商業繁華的地段消費者云集，商業房地產的價值也高。對于估價對象區位上的商業繁華程度的分析包括以下幾個方面:

（1）、估價對象所處的商業中心的等級; 

（2）、估價對象與商業中心的位置關系; 

（3）、估價對象周邊金融機構的聚集度;

（4）、估價對象所處市場的商業氛圍和信譽;

（5）、估價對象所處市場上同類店鋪的聚集程度和分布情況; 

（6）、估價對象所處市場上標志性商業物業的情況; 

（7）、估價對象所處市場上的人流情況; 

（8）、其他。

2、交通條件: 指估價對象的交通情況。交通為居民帶來出行便捷, 節約出行時間，提高出行效率。交通對于商業至關重要，作為商業，賴以存在的基礎是消費者，交通便利是消費者到達該地消費的一個重要因素。現代商業的運行必須有良好的物流運轉，這方面也必須依賴于良好的交通條件。對于商業房地產，其區位上的交通條件包括以下幾個方面:

（1）、公交便捷度，即使消費者乘坐公共交通汽車到達估價對象的便利和快捷情況;

（2）、軌道交通情況，主要指估價對象周邊地鐵或輕軌站臺及人流情況;

（3）、市內道路便捷性，即估價對象到達城市各地道路便捷性; 

（4）、對外交通便利度，即估價對象到達長途汽車站、火車站、港口以及機場等對外交通工具站點的便利程度;

（5）、地塊通達性, 指行人和車輛進入和離開估價對象所在地塊的方便性; 

（6）、人行天橋、地下通道和人行道寬度情況，即估價對象所在街道是否存在人行天橋或地下通道、它們與估價對象的距離、估價對象所在街道寬度等情況。

3、環境和景觀: 指估價對象的環境情況和估價對象周邊的景觀情況。這里環境包括自然環境和社會人文環境，良好的環境有利于商業運行。作為消費者會偏向于環境舒適的地方逛街和購物， 良好的自然和人文環境會影響到消費者對區域商業的評價，影響到商譽。景觀對人流有吸引作用，可以帶來潛在消費者。對于商業房地產，其區位上的環境、景觀包括如下內容:

（1）、自然環境，主要是指估價對象及周邊空氣質量、水體狀況、

噪聲污染和綠化情況等; 

（2）、社會環境，主要指估價對象周邊的衛生狀況、治安條件和人群素質等; 

（3）、景觀，指估價對象周邊對估價對象價值有影響的景觀及其與估價對象的位置關系。

4、配套設施：指估價對象周邊配套設施情況。配套設施分為基礎設施和公共設施。基礎設施是商業運行的物質基礎之一，公共設施為市民提供方便，對市民具有一定的吸引作用。對商業房地產有影響的主要包括教育、文化娛樂、體育和醫療機構等。對于商業房地產，區位上的配套設施包括如下內容:

（1）、基礎設施，主要指給水、排水、供電、供熱、網絡通訊、燃氣等基礎設施情況; 

（）、公共設施，主要指對估價對象價值有影響的教育、文化娛樂、體育、醫療機構、餐飲等設施情況。

5、行政因素: 主要指估價對象所在區域的城市規劃及估價對象周邊道路的交通管制情況。估價對象周邊的交通管制會對估價對象的交通條件產生影響，但是交通管制也可以減少車輛，增加安全因素。對于商業房地產, 行政因素包括如下內容:

（1）、城市規劃, 主要包括對用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建

筑高度等指標的限制; 

（2）、交通管制包括禁止通行，實行單行道及限制通行時間等規定。

6、其他特殊因素: 指某些商業房地產特有的對其價值有重要影響的因素。

（三）、住宅區位因素分析：住宅房屋的最合理的評估方式為市場比較法。住宅區位是指當社區內的某一棟、某一層或某一套房地產等作為估價對象時。其估價對象以外而又是社區以內的影響評估對象價格水平的因素集合。

1、地理位置：如果估價對象是某一層的某一套房產，那么主要是指估價對象所處樓層、朝向。

2、基礎設施：主要是指估價對象所處社區內的給排水、電、供熱系統的情況；燃氣供應方式；通訊系統類型、網絡信號；防災安全設施類型、完善情況。

3、公共設施：其主要包括(1)教育設施：主要是指估價對象所處社區周邊大學、中小學、幼兒園、托兒所等設施的類型、規模、數量、距離；(2)文化娛樂設施：社區周邊圖書館、博物館、藝術館、展覽館、影劇院、娛樂場、公共廣場、游樂場等設施類型、規模、距離、使用成本及其它情況；(3)體育設施：體育館、健身房、各類運動場(足球場，籃球場，排球場，高爾夫球場)等設施類型、規模、距離、使用成本及其它情況；(4)醫療機構：社區周邊醫院，藥店等機構類型、等級、距離；(5)社區周邊與居住房地產相關行政管理機構的部門類型的距離等情況。

4、自然環境：社區內自然環境主要包括(1)水：估價對象所在社區內景觀型水流和天然水域水流的類型、數量。(2)噪聲：社區內的如來自停車設施、加壓泵、保安設施等噪聲來源，噪聲影響程度；(3)光：社區內光污染來源，光污染類型，日照時數情況；(4)綠化：社區內住宅綠化情況；(5)景觀：社區內如噴泉、雕塑、亭子及其他裝飾園藝等景觀的數量及類型；(6)地形：估價對象所在宗地的地面坡度；(7)地勢：估價對象所在宗地與相鄰地塊的高低關系。

5、社會環境：社區內的社會環境主要包括(1)人口狀況：主要是指估價對象所在社區內的人口密度、居民文化程度、收入水平、鄰里關系；(2)治安環境：社區是否封閉管理，是否24 h保安制度，夜問照明情況；(3)環境衛生：社區內的環境衛生情況；(4)物業管理：社區內如室內安全報警系統、閉路監控系統、停車場智能管理系統、一卡通等智能化管理情況，物業管理人員素質及配備情況。

6、交通條件：是指居住區與外部聯系的便利程度，主要包括(1)公交便捷度：主要是指公共汽車、地鐵、輕軌系統的運營頻率，各站點客流量情況，早晚班時間。與估價對象的距離及公共汽車系統附近公交站點數量；出租車系統的乘坐方便程度；(2)城市道路通達度：估價對象臨近道路的類型及其機動車車道數。估價對象與主要道路的距離，主要道路路面物理狀況，周邊道路路網分布密度情況；(3)對外交通便利度：汽車站、火車站、機場、國道、高速公路等系統的到達方便度，與估價對象的距離，對外通往線路情況；(4)地塊通達性：估價對象所在地塊入口，出口的數量，通行能力，擁擠程度。

7、配套商業服務業繁華程度：其主要有：(1)商業中心等級：主要是指估價對象所在的商業中心的等級。其分為4個等級：市級商業中心，為全市的商業中心；區級商業中心，為某個區域范圍內的服務中心；小區級商業中心，主要為某個居民小區服務的商業中心：街區級中心，主要為某個街區服務的商業中心；(2)金融機構聚集度：社區周邊銀行的類型，數量，與估價對象的距離。周邊24 h自助式服務點數量；(3)商業服務業功能：社區周邊如各類商場、超市、商業步行街、集貿市場、零售便利店、理發店、快餐店、飯店等的類型與估價對象的距離。

六、在選擇區位應注意的幾個問題

（一）、注意區位升值潛力的分析

現在房地產界形成一種共識，即認為并不是越近市中心投資取得的收益越高。選擇某區位進行投資，往往要作升值潛力的分析，作各種利弊的權衡比較，在科學的基礎上進行決策。

（二）、選擇區位要有超前意識

如果投資者能夠分辨出哪一個區位在不遠的將來對買方或租具有競爭上的優勢，他們就能在這類信息反映到價格中之前，搶先得到適當區位地塊的使用權。如果他們能準確預測將來幾年內區位形勢的變化,并特別注意交通、服務網點等公共設施的深層次分析，他們就能更準確地估計出新物業的投資價值。將投資價值與尚未完全反映相關信息的市場價值進行比較，可以使那些敏銳的投資者更好地駕馭市場。

（三）、對位置的把握應有動態的發展的眼光

房地產投資者對位置的把握還須有發展的、動態的眼光。雖然某一宗地的位置不可能變化，但隨著宏觀經濟和城市建設的發展，城市中各位置的相對重要性也會不斷地發生變化。例如上海浦東原來是上海人“寧要浦西一張床、不要浦東一套房”的地區, 但隨著浦東新區的開發建設，基礎設施、就業環境等發生了很大變化，逐漸變為上海人向往的地區；北京市前門商業區原是北京市三大中心商業區之一，但隨著北京市城市建設的發展,交通等市政條件優良的新中心商業區陸續建成，前門商業區逐漸失去了對投資者和消費者尤其是中高檔消費者的吸引力。因此房地產投資者要關注城市或地區的社會經濟發展計劃及城市規劃，用發展的、動態的眼光來認識和把握房地產投資中的“位置”。

七、通過實例分析房地產區位的價值優勢

我所在浙江余姚，常住人口約為80萬，2014年國民生產總值807.68億元，城鎮居民人均可支配收入41921元。是個具有山水特色、適宜居住的中等城市。通過對比我們浙江省余姚市的二個相同規模的商品房小區，就能發現區位價值。一個是世紀豪庭小區，位于城東，臨五彩城，自身商業配套精品商街也已經璀璨開街，繁華便利。東江城市公園、18000㎡中央水景等內外三園營造優雅風情，法式宮殿建筑、石材干掛立面、3.1米層高、綠城物業管理、為余姚難得一見的精質型高端住宅；另一個是錦蘭苑小區，項目近鄰萬達廣場，采用的是尊榮、氣派、中軸對稱的原滋原味的法式宮廷園林，又融合姚江、史家莊河等自然景觀，構建沿江景觀帶、沿河水景步行街，小區10分鐘步行圈內，余姚首席江濱公園、萬達廣場、全民健身中心、蘭江商貿城、姚江小學、市第二人民醫院。以上二個樓盤均于2014年開盤銷售，世紀豪庭銷售均價為8283元/平方米，去化率45.7%；錦蘭苑小區銷售均價為10198元/平方米，去化率80.8%。因為錦蘭苑所處的區位配套成熟，適宜居住，銷售價格與去化率遠勝于世紀豪庭小區。

參 考 文 獻

《房地產估價規范》；

張文忠，劉盛和的《住宅區位機理的選擇》；

周剛華的《城市土地價格微觀影響因素研究》；

陸大道的《區位論及區域研究方法》；

劉秋雁的《房地產投資分析》；

比寶德的《土地經濟學》；