房地產(chǎn)金融的快速增長與風(fēng)險(xiǎn)防范

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近年來，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對于改善居民的居住條件、拉動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了重要的貢獻(xiàn)，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也對商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用，已成為各家商業(yè)銀行一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。但是我們也應(yīng)該注意到，房地產(chǎn)行業(yè)本身所蘊(yùn)含的巨大風(fēng)險(xiǎn)，給商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)也日益顯現(xiàn)出來。
商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，即商業(yè)銀行過量投入的風(fēng)險(xiǎn)
這是目前商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的一個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。由于受到房地產(chǎn)業(yè)高額利潤回報(bào)的利益驅(qū)動，加上有商業(yè)銀行信貸資金的支持，我國房地產(chǎn)業(yè)投資快速增長，但這種增長目前已呈現(xiàn)一定的非理性狀態(tài)。商業(yè)銀行實(shí)際上對這種非理性增長起到了一種推波助瀾的作用。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮30%－40%后房地產(chǎn)開發(fā)商也能接受，同時(shí)，還可以取得按揭貸款份額，這使得各家商業(yè)銀行都在積極爭搶這塊業(yè)務(wù)，有的銀行甚至不惜違規(guī)操作。據(jù)統(tǒng)計(jì)最近兩年各家商業(yè)銀行在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)上的信貸余額占到各家商業(yè)銀行信貸總量的20%以上，個(gè)別銀行甚至占到了50%以上，并且還在呈上升趨勢，出現(xiàn)了各家商業(yè)銀行熱捧房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的局面。在一些商業(yè)銀行，信貸資金的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)增加了房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性，造成房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱，局部地區(qū)甚至已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，市場供求失衡，商品房閑置，出現(xiàn)滯銷。房地產(chǎn)泡沫一旦形成并破滅，銀行將是最大的受害者。由于房地產(chǎn)金融在商業(yè)銀行信貸結(jié)構(gòu)中的占比較大，一旦該行業(yè)出現(xiàn)問題，將會直接危及整個(gè)金融業(yè)。房地產(chǎn)泡沫的破滅就是引發(fā)亞洲金融危機(jī)的重要因素。國際和國內(nèi)經(jīng)驗(yàn)都證明了銀行出現(xiàn)的問題往往是經(jīng)濟(jì)高速增長時(shí)期對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的過量投入所致。
流動性風(fēng)險(xiǎn)，也就是資金上的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金籌措能力是直接決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，這包括房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金實(shí)力及融資能力兩個(gè)方面。但目前房地產(chǎn)業(yè)最突出的問題就是房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金嚴(yán)重不足，這是造成房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)主要問題。具體表現(xiàn)形式如下：
房地產(chǎn)開發(fā)商運(yùn)作的項(xiàng)目通常是東拼西湊地通過各種形式籌集自籌資金，然后向銀行申請貸款，在用銀行貸款把工程形象進(jìn)度拉到一定程度之后，開始辦理預(yù)售，緊接著到銀行按揭貸款（其中有一些是“假個(gè)貸”），自己只投入一小部分資金運(yùn)作項(xiàng)目，其負(fù)債和隱形負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)都背在銀行身上。項(xiàng)目資金流動性一旦出現(xiàn)問題，資金鏈斷裂，項(xiàng)目失敗，房地產(chǎn)開發(fā)商損失的只是那點(diǎn)少得可憐的注冊資金，而銀行將承擔(dān)整個(gè)項(xiàng)目失敗的風(fēng)險(xiǎn)。
有的房地產(chǎn)開發(fā)商則把一個(gè)完整的項(xiàng)目人為地分成幾期，稱為“滾動開發(fā)”，一期的投資滾動進(jìn)入二期、三期等，以掩蓋房地產(chǎn)開發(fā)商整體實(shí)力不夠的真相。而房地產(chǎn)開發(fā)商得到銀行貸款支持后，就可能將整個(gè)項(xiàng)目鋪開，如果項(xiàng)目銷售或房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，資金周轉(zhuǎn)不靈時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商就會反逼銀行繼續(xù)給予信貸資金的支持，否則將涉及原貸款風(fēng)險(xiǎn)。這樣一來，銀行很容易被房地產(chǎn)開發(fā)商牽著鼻子走。
有的房地產(chǎn)開發(fā)商通過虛增項(xiàng)目投資概算，套取銀行貸款；或者故意壓低項(xiàng)目投資概算，以滿足房開項(xiàng)目自有資金規(guī)定比例的要求。概算投資如果測算不準(zhǔn)確，有資金缺口，同時(shí)銷售收入又不能按預(yù)期回籠的話，直接反映到銀行貸款上就是貸款不能按期收回，最后房地產(chǎn)開發(fā)商會以增加項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、設(shè)計(jì)變更、施工中的一些不可預(yù)見因素等為理由要求展期。
有的房地產(chǎn)開發(fā)商以“四證”齊全、快要完工的項(xiàng)目來申請銀行貸款，而其貸款的真正用途卻用于儲備新項(xiàng)目的土地所需支付土地費(fèi)或者是辦理新項(xiàng)目的“四證”手續(xù)所需交納的相關(guān)費(fèi)用等，這實(shí)際上也體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)力不足以同時(shí)操作多個(gè)項(xiàng)目。如果銀行沒有認(rèn)真審查，就容易被房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)前項(xiàng)目的一些假象所迷惑甚至誤導(dǎo)，一旦新項(xiàng)目出現(xiàn)問題，就有可能殃及銀行貸款的安全。
商業(yè)銀行的操作性風(fēng)險(xiǎn)，即貸款管理風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)銀行自身對貸款管理不到位是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的又一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。在實(shí)際操作中存在一些違規(guī)放貸現(xiàn)象：一是一些經(jīng)辦行為了搶占市場份額，完成經(jīng)營指標(biāo)，對申報(bào)審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸前調(diào)查評價(jià)不深入，甚至對房地產(chǎn)開發(fā)商或項(xiàng)目的實(shí)際情況隱瞞不報(bào)，人為夸大房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力，粉飾項(xiàng)目的銷售前景；二是經(jīng)辦行在把貸款一次性發(fā)放之后，就不再過問房地產(chǎn)開發(fā)商是如何使用資金的，以致貸款被挪用的情況屢見不鮮；三是由于貸款管理跟不上，一些經(jīng)辦行沒有將本項(xiàng)目的土地使用權(quán)設(shè)置抵押，而是尋求其他的抵押物或是采取第三方擔(dān)保方式；或者有的行雖然使用本項(xiàng)目土地使用權(quán)作抵押，但沒有及時(shí)置換為項(xiàng)目的全部在建工程作抵押，這樣開發(fā)商就可以順利地辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，加上在一些地方土地部門和房屋產(chǎn)權(quán)登記部門之間信息溝通不暢，有的開發(fā)商甚至能夠可以辦理抵押登記。這樣一來，銷售資金（包括按揭銷售資金）就可以不進(jìn)貸款銀行，最終導(dǎo)致商品房的銷售資金被房地產(chǎn)開發(fā)商挪作他用，有的開發(fā)商甚至還可乘機(jī)抽回投資，把風(fēng)險(xiǎn)完全留給貸款銀行。四是有的經(jīng)辦行在進(jìn)行土地使用權(quán)抵押置換在建工程抵押時(shí)，不是以房開項(xiàng)目全部的在建工程作抵押，而是置換成小區(qū)內(nèi)不好銷售的商業(yè)門面或車庫作抵押，這些抵押物的風(fēng)險(xiǎn)是很大的，如果銷售不出去，房地產(chǎn)開發(fā)商就不能按期還款，銀行同樣也會因?yàn)槭袌鲣N售問題而無法處置抵押物，第二還款來源也就形同虛設(shè)。
商業(yè)銀行房地產(chǎn)
信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
針對上述房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，筆者認(rèn)為商業(yè)銀行今后在開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)管理，最大限度地防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。
嚴(yán)把貸前調(diào)查、審查關(guān)
首先，調(diào)查人員要認(rèn)真分析客戶的財(cái)務(wù)報(bào)表，對客戶是否具備籌措項(xiàng)目自有資金的能力作出正確的判斷，即在營銷和調(diào)查客戶時(shí)，必須摸清客戶的所有者權(quán)益是否達(dá)到了規(guī)定的比例。其次，經(jīng)辦行要對房開項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的項(xiàng)目評估，項(xiàng)目評估切忌走形式。調(diào)查人員一定要對項(xiàng)目的概算總投資作精確的估算和審查，對一些規(guī)費(fèi)的收取比例及金額要走訪相關(guān)部門，拿到第一手資料。然后就項(xiàng)目的投資構(gòu)成、資金到位的情況及可能性、市場預(yù)期、價(jià)格定位、收入實(shí)現(xiàn)的預(yù)期、貸款償還方案等方面進(jìn)行認(rèn)真、嚴(yán)謹(jǐn)、求實(shí)的分析測算。再次，銀行的貸款審批作為貸款發(fā)放前的最后一道防線，在審批項(xiàng)目時(shí)，銀行要從政策、客戶的實(shí)力及運(yùn)作能力、項(xiàng)目的預(yù)期及風(fēng)險(xiǎn)防范措施等方面對客戶和項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的審查，把信貸風(fēng)險(xiǎn)堵截在銀行貸款投放前。把資源配置到那些具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款，資金實(shí)力強(qiáng)有發(fā)展前景的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有選擇性地發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的健康發(fā)展，對不符合要求的客戶和項(xiàng)目要堅(jiān)決果斷地退出。各行應(yīng)著眼全局，把結(jié)構(gòu)性調(diào)整、分散風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)成己任。
嚴(yán)格貸款資金的使用
經(jīng)辦行首先要在貸中管理上辦妥房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的抵押登記后才能發(fā)放貸款；其次，經(jīng)辦行要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際工程進(jìn)度和工程成本合同的規(guī)定逐步支用貸款資金，并嚴(yán)格審查貸款資金的實(shí)際用途，而不能一下子將全部貸款資金投放給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以防止企業(yè)挪用貸款的情況發(fā)生。
嚴(yán)格貸后管理
貸后管理是決定一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，通過嚴(yán)格的貸后管理將項(xiàng)目銷售資金控制住了，真正做到房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金的封閉管理，就基本上可以有效地控制住貸款風(fēng)險(xiǎn)。這包括兩個(gè)方面的管理，一是嚴(yán)格抵押物的管理，二是嚴(yán)格商品房銷售回籠資金的管理。也就是說經(jīng)辦行要及時(shí)將貸款的抵押物從項(xiàng)目的土地使用權(quán)，置換為項(xiàng)目的全部土地使用權(quán)和全部在建工程，這是一項(xiàng)重要工作，也是為控制下一步銷售環(huán)節(jié)而必須做的工作。這樣，在房地產(chǎn)開發(fā)商取得房開項(xiàng)目的預(yù)售商品房資格后，經(jīng)辦行在房地產(chǎn)開發(fā)商開始預(yù)售時(shí)就要建立銷售臺賬，銷售一套商品房，回籠一套商品房的銷售資金，然后注銷一套商品房抵押，銀行才能取得對銷售款的控制權(quán)。只有當(dāng)銷售資金全部回籠到貸款銀行，才能實(shí)現(xiàn)真正意義上的銀行貸款封閉管理，也才能有效地控制商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。


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