我國房價飆升的原因分析201(一)

我國房價飆升的原因分析

按國際上通行的衡量標準，房價的高低主要是相對于住房購買力而言。最常用的衡量指標是房價收入比，發達國家一般為3—4倍，即一個中等收入的家庭用三四年的收入可以購買一套中等檔次的住房。聯合國人居中心倡導的理想房價收入比標準是3 : 1以內，而目前我國城鎮平均房價收入比已達8.3倍，買房難成為目前社會關注的焦點，成為影響社會和諧的一個嚴重問題。一線城市房價幾乎都達到了歷史高位。 毫無疑問，房價畸形上漲已經給百姓造成了很大壓力，遠遠超過普通百姓的承受范圍。那么，究竟是什么因素導致我國房價飆升的原因分析。    房價過快上漲的原因

一、我國的城市化需求    城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導致的供求矛盾，是房價上漲的主要原因。我國市場經濟前，戶籍都是固定的，還有些人被發放到農村去上山下鄉。而如今隨著中國城市化進程的加快，戶籍政策一解除，城鎮人口驟然增多。但是城市土地是有限的，現有的住房面積滿足不了城市化的需求，供不應求，那市場的調節手段只能依靠價格了。目前我國的城市化水平只有46%左右，農村人口占54.3％，城市化進程在未來一段時期內還將繼續呈加速態勢。按目前年均1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500萬農村人口轉為城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口。不斷擴大的購房隊伍與城市有限的土地供應之間的矛盾，必然導致房價不斷上漲，這是由價值規律決定的必然趨勢，也是房價上漲的根本原因。

 二、我國百姓非理性的投資觀及投資性需求旺盛

很多人擔心房價繼續上漲或者是希望通過購房獲取暴利便盲目買房。很多沒有買房條件的人也節衣縮食，傾盡積蓄成為房奴。除此，稍微有點積蓄的人，也會將投資房產作為唯一的投資渠道。這些現象導致大量民間資本涌向樓市，從而促使我國房價飆升。     投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲。我國居民儲蓄率高，伴隨著城市化進程和經濟快速發展的是人們對通貨膨脹的擔憂和房價上漲的預期，通過買房實現保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過了居住買房。大量投資客進入樓市炒房，直接助推了房價飆升，造成越有房越買房、越沒房越無望的局面。

 三、房價上漲導致土地上漲，土地財政推高房價    房價上漲導致土地上漲，而地方政府也依靠土地增加財政收入。最終產生一種“雞與蛋”的交叉影響，土地的上漲反過來推動房價的持續上漲。

　地方財政過度依賴房地產業是房價上漲的一個深層次原因。據國土資源部去年調查結果，全國地價占房價比平均為23.2%，有的大城市地價已占到房價的46.7%。在土建成本變化不大的情況下，地價的不斷攀升導致了樓價的瘋長。據國土資源部2010年2月公布的最新數據顯示，2009年，我國城市土地出讓總價款為15910億元人民幣，同比增加63.4%。再加上各種配套稅費，政府收益實際上占房價的32.8％—38.8％，賣地已成為一些地方政府的重要財源。并且房地產還可以拉動建材、水泥、家用電器、玻璃、窗簾、紡織品、衛生潔具等60多個相關產業，已成為地方經濟發展的支柱產業。地方政府對房地產業情有獨鐘絕非偶然，投資少、收益高、見效快，是快速提高GDP的一個法寶，同時也使地方政府成為高房價的受益者和推手。

　招拍掛設計缺陷是造成土地價上漲的一個制度性原因。將土地劃撥和協議出讓改革為土地招拍掛，這在土地資源分配上是一個進步，也是防治暗箱操作、產生土地交易腐敗的一個有效辦法。但是，由于我國土地公有的特殊性，賣方市場只有一個，地方政府具有高度壟斷的強勢地位。雖然房產交易已完全市場化，但地產管理仍然是計劃經濟模式，土地供應沒有形成競爭性市場。從經濟學的角度講，實際上現行的土地招拍掛屬供給壟斷和需求競爭型，這種市場模式，再加上地方政府土