我國房價飆升的原因分析201(二)

 四、保障性住房“門檻過高”

     保障性住房“門檻過高”，也是造成買房難的一個重要原因。住房保障制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。近年來，國家加大了保障性住房建設(shè)的力度，尤其是國際金融危機(jī)以來，進(jìn)一步加快了保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度，3年內(nèi)全國將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，將有力緩解城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難。但是，由于保障性住房的“零地價、低稅費(fèi)”，政府不但得不到收益，反而還要拿出土地，投入資金，致使部分地方政府缺乏保障性住房開發(fā)的積極性。保障型住房發(fā)展相對緩慢，導(dǎo)致門檻過高、覆蓋面過窄、實(shí)物配租比例過低等問題。目前大多數(shù)城市出臺的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房政策，保障的對象多限定在城市低保范圍和低收入家庭的住房困難戶，而這只是城市住房困難群體中很小的一部分。大批既買不起商品房又不夠條件購買經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入的居民，被限制在門檻以外，成為“夾芯層”，這是中低收入群體買房難的主要原因。

住房問題已經(jīng)成為社會普遍關(guān)注的焦點(diǎn)，如果放任房地產(chǎn)市場泡沫越積越大，將會導(dǎo)致金融風(fēng)險愈積愈深，影響社會和諧穩(wěn)定，不利于國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展。針對以上問題及原因，特提出以下對策建議。

遏制房價過快上漲的對策

一、加大普通商品房供應(yīng)，從根本上遏制房價上漲

供不應(yīng)求是房價上漲的根本原因，遏制房價過快上漲，就必須從治本上下功夫，大量增加普通商品住房的有效供給。在政策導(dǎo)向上，要采取支持自住性需求，鼓勵改善性需求、控制投資性需求、抑制投機(jī)性需求、保障困難性需求，大力增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房和普通商品房建設(shè)，穩(wěn)定市場預(yù)期，從根本上遏制房價過快上漲的勢頭，這是解決買房難問題的治本之策。

 二、適時開征房產(chǎn)稅，抑制投資性需求 

為遏制房價過快上漲，最近國家連續(xù)出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起到了積極作用。但這只能限制普通百姓的投資性購房，對于自有資金充足的投機(jī)性購房、炒房作用不大。目前我國的房屋持有成本幾乎為零，許多城市中的高檔住宅小區(qū)，晚上黑燈率很高，房屋空置率大大高于10%的國際警戒線。抑制房屋投機(jī)投資需求，最有效的方法是提高房產(chǎn)的持有成本和風(fēng)險，適時開征房產(chǎn)稅。適時開征房產(chǎn)稅，有利于抑制房產(chǎn)投機(jī)投資需求，有利于地方稅收的可持續(xù)發(fā)展，也有利于調(diào)節(jié)貧富差距，促進(jìn)社會和諧。

三、完善土地招拍掛制度，防止地價水漲船高

應(yīng)盡快完善招拍掛制度，對不同用途的商業(yè)用地可采取不同的招拍掛方式。如對酒店賓館、商業(yè)、旅游、娛樂設(shè)施、別墅、高檔公寓住宅用地可以采取“價高者得”的招拍掛方式。但對于普通住宅建設(shè)用地應(yīng)采取綜合評標(biāo)方式，綜合考慮地價、房價、戶型、面積、質(zhì)量、信譽(yù)等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評標(biāo)方法。也可采用限房價競地價的方式，將房價限死，競爭地價，通過兩頭擠壓，可以最大程度地擠壓出開發(fā)商的暴利，防止非理性的惡性競爭和房地產(chǎn)泡沫。 

四、進(jìn)一步完善住房保障制度，大力發(fā)展公共租賃房

許多地方政府僅關(guān)注房地產(chǎn)市場對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)，而忽視了住房的社會保障功能，這是政府職能的嚴(yán)重缺位。應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房的覆蓋面。適當(dāng)放寬廉租住房政策標(biāo)準(zhǔn)，降低準(zhǔn)入門檻，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，實(shí)現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的“應(yīng)保盡保”。進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，逐漸涵蓋中等偏下收入家庭，防止形成“夾芯層”。積極借鑒香港公屋經(jīng)驗(yàn)，加大公共租賃房的建設(shè)力度。對不符合廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)條件，又無力購買普通商品住房的家庭，應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，大力發(fā)展租賃住房方式，這也是目前典型國家解決住房問題的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法國36%，英、美等國均在30%左右，瑞典、德國達(dá)50%，可以享受政府優(yōu)惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不僅是健全房地產(chǎn)市場體系的需要，也是解決目前中低收入家庭住房保障的有效途徑。