我國某一個城市房價攀升的原因分析

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我國某一城市房價攀升的原因分析
 摘要：隨著房地產(chǎn)市場化改革以及國家一系列政策和制度的出臺，我國房價經(jīng)歷了快速的向上攀升的階段，近年來房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)攀升成為社會各界越來越關(guān)注的熱點(diǎn)問題。而我國某一個城市住房市場價格急速走高的原因也是多方面的，認(rèn)清房價上漲的成因，對于政府加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)的發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)意義。本文將從基本層面和深層次即制度體系兩個方面分析我國某一城市房價攀升原因。
 關(guān)鍵詞：房價攀升，基本認(rèn)識，對策建議
 我國于1978年拉開房地產(chǎn)市場化改革的帷幕，于1998年加快房地產(chǎn)市場化改革進(jìn)程，在此過程中，我國某一城市房地產(chǎn)價格快速攀升。房價地價的快速上漲，一方面彰顯了我國某市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，另一方面也引發(fā)了諸多社會擔(dān)憂。
 一、我國某一城市房價攀升的原因分析：
 1、人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)決定著住房高增長的需求。
 人口數(shù)量的增長不得不進(jìn)行大規(guī)模的住房生產(chǎn)。某市改革前的三十年并未合理的解決人口增長與居住的問題，當(dāng)人口增長下降且住房能滿足基本需求時，房價就失去了上漲的壓力，如現(xiàn)在的家庭總數(shù)少于住房總套數(shù)，房價自然也就難以上漲了。
 人口結(jié)構(gòu)也決定著家庭分裂的速度。某市家庭人口平均數(shù)近幾十年下降了很多，而且目前還在不斷的下降中。正是因為70年代之后的高生育率決定的，80—90后的家庭分裂速度在不斷加速，這種加速會延續(xù)大約至少十年。
 某城市家庭新增戶數(shù)迅速上漲，而每年市場化竣工的住房大約只有5萬多套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投資與供給，長期的供不應(yīng)求現(xiàn)象無法緩解，政策的調(diào)控可以平衡一時的供求關(guān)系，但不等于滿足、釋放了需求，最終反而讓鎮(zhèn)壓中的需求膨脹，嚴(yán)重的沖擊市場的穩(wěn)定性。
 2、人口的高速增長、資本和勞動力向中心城市流動。
 某市人口的階段性快速增長，居民收入的階段性積累，使住房需求集中釋放，導(dǎo)致房價持續(xù)上漲。近年來，某市外來人口的大量涌入，在促進(jìn)了城市的經(jīng)濟(jì)增長、房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展的同時，也給城市帶來了較大的住房壓力，基于“人多地少，人多房少的”基本實(shí)情，從而在客觀上導(dǎo)致了整體房價的不斷上漲。在快速城市化和全球化的過程中，為尋求更好的發(fā)展機(jī)會、潛力和更高的生活質(zhì)量，資本和勞動力向中心城市流動，這就形成了美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家定義的“超級明星城市”，房地產(chǎn)市場不再僅僅是本地人的市場，城市住房價格與當(dāng)?shù)鼐用竦淖》恐Ц赌芰Ρ畴x程度不斷提高。
 3、土地資源的稀缺性。
 中國現(xiàn)有城市建成區(qū)的面積約3.84萬平方公里，僅占國土總面積的0.4%，而農(nóng)村宅基地的面積約16.8萬平方公里，占國土總面積的1.75%。某市面臨著土地制度的約束性條件，無法讓農(nóng)村的土地，特別是宅基地產(chǎn)生集中的效應(yīng)，并讓農(nóng)民的宅基地可以變成進(jìn)城的資本。尤其是對糧食安全的顧慮不得不出臺嚴(yán)守紅線的政策，于是土地在生態(tài)保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)生產(chǎn)與城市發(fā)展的多項選擇中成為了資源極度稀缺的產(chǎn)品。
 4、成本因素的變化。
 成本因素導(dǎo)致產(chǎn)品的價格上漲是個經(jīng)濟(jì)活動中的基本現(xiàn)象，土地的價格在提高，鋼材、水泥等建材的價格也在提高，使用的新材料提高了質(zhì)量的同時價格也在提高，連工人的工資也在提高，最終房子的價格自然也會是上漲的。重要的是中國浪費(fèi)了三十年低成本實(shí)現(xiàn)城市化發(fā)展的最終時機(jī)，如今不得不承受高成本城市化的現(xiàn)實(shí)。
 5、不動產(chǎn)的多重功能作用。