論我國房價飆升的原因分析8

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關于我國房價飆升的原因分析

[摘 要] 近年來，房價的急速上漲已經成為籠罩在社會大眾心頭的巨大陰影。房地產價格持續穩定上漲，已遠遠超過一般人所能承受的經濟能力。特別是一些弱勢群體即低收入的困難家庭需要住房，但因房價之高而無力購買。過高的房價已經超出社會經濟系統和大眾心理系統的承受能力，最終會影響到經濟的穩定乃至社會的穩定。導致房價上漲的因素很復雜，如果結合到我國房地產市場的實際，我總結了從政府、房地產企業、房地產購買需求和外部因素四個方面分析了我國房價過高過快上漲的原因，提出了穩定房價的對策建議。
[關鍵詞] 房地產價格上漲  因素復雜

    近幾年來，在我國經濟持續快速增長的同時，房地產業也得到了迅猛的發展，為廣大市民提供了舒適的住所，但不斷上漲的價格也給購房消費者帶來了煩惱。在市場經濟條件下，一種商品的價格是由市場上的供需關系所決定的。但在房地產領域，支撐房價持續上漲的因素很復雜，不僅僅是由房子的供需關系所影響，還有其他的因素，通過對房地產業的分析，結合我國房地產市場的實際，導致我國房地產業住房價格上漲的原因主要有以下幾個方面：
   （一）政府方面
　　有關房地產的各種現行制度在執行過程中有許多不規范之處。雖然國家出臺了很多鼓勵中低價房產，特別是經濟適用房的開發政策，但是，還存在很多不完善之處，實際操作過程中也缺乏有效的監督管理。最近北京新推出的經濟適用房項目，在認購過程中出現了很多不公平、不規范的現象，使調控政策難以達到預期的效果。新出臺的政策缺乏權威的解釋，容易產生誤解，也影響了調控效果，有的誤解還被投機者利用，成為他們哄抬房價牟取暴利的工具。另外土地審批環節中出現的不公平、不透明的現象，抬高了土地使用成本。
　　（二）房地產企業方面
　　1、房地產開發方面。由于對房地產需求的錯誤預期和高收益的誘惑，開發商把大量資金投入到了高檔物業的開發之中，盲目追求“大而全”，而需求較大的中低檔物業開發不足。供需錯位使大量高檔物業積壓，形成空置，而中低檔物業的需求卻得不到滿足，價格上漲。
　　2、開發成本。（1）土地使用成本上升。城市土地使用權無償劃撥和有償出讓是我國城市用地供應的兩種形式。近年來，土地使用成本持續上升（見表2）。首先，土地批租制度存在明顯的缺陷。城市土地使用權有償出讓就是土地批租制，是指在土地所有權屬于國家的前提下，土地使用者可以向國家購買一定期限的土地使用權。使用權取得時，用地者要將批租期限內的大部分稅費一次性繳付，短期內會造成地價過高，間接抬高了房價。其次，土地出讓過程中的非正常因素造成土地使用價格隱性上漲。土地批租價格成為少數不法之徒進行權錢交易的資本。開發商在獲得土地使用權過程中用于賄賂官員的額外資金，在銷售時轉嫁給了購房者，提高了房價。（2）開發企業融資成本上升。近年來，為了打壓房地產泡沫，制止房地產過度開發，管理部門出臺了一系列政策，提高了開發企業的貸款門檻，造成新建房地產項目融資成本上升。對此，開發企業的反應無非兩種：一是減少開發量，二是提高已建房產價格，以求盡快回籠資金，從而提高了房價。可見，如果調控力度過猛，調控手段過于生硬，不僅不能達到預期的效果，甚至可能適得其反。