論我國(guó)房?jī)r(jià)飆升的原因分析1

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我國(guó)房?jī)r(jià)飆升的原因分析
[摘 要]隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以及國(guó)家一系列政策和制度的出臺(tái)，我國(guó)房?jī)r(jià)經(jīng)歷了快速的向上攀升的階段，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)攀升成為社會(huì)各界越來(lái)越關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。而我國(guó)住房市場(chǎng)價(jià)格急速走高的原因也是多方面的，認(rèn)清房?jī)r(jià)上漲的成因，對(duì)于政府加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)的發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)意義。
[關(guān)鍵詞] 房?jī)r(jià)攀升，基本認(rèn)識(shí)，制度體系
 一、我國(guó)房?jī)r(jià)的基本原因分析
 我國(guó)于1978年拉開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的帷幕，于1998年加快房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革進(jìn)程，在此過(guò)程中，房地產(chǎn)價(jià)格快速攀升。房?jī)r(jià)地價(jià)的快速上漲，一方面彰顯了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，另一方面也引發(fā)了諸多社會(huì)擔(dān)憂。
 為此，國(guó)家不斷出臺(tái)諸如“國(guó)八條”等宏觀調(diào)控政策，試圖穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但收效甚微，甚至出現(xiàn)部分城市房?jī)r(jià)“越調(diào)越高”的現(xiàn)象。就此現(xiàn)象背后的原因，下文會(huì)從基本層次和深層次兩方面來(lái)解釋。
 從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，2006年第三季度全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅同比上漲6.7%，同比漲幅較高的主要包括：深圳12.3%、北京10.9%、廈門10%、成都8.9%、呼和浩特8.4%和廣州8.3%；下降的城市只有2個(gè)城市：上海2.3%、丹東0.1%。與居民收入水平相比房?jī)r(jià)虛高，已基本上成為我國(guó)百姓和政府的共識(shí)。國(guó)際公認(rèn)的房?jī)r(jià)和購(gòu)買者年收入比例是3～6倍，而我國(guó)大致在8～15倍。這與國(guó)際比例相差甚遠(yuǎn)，節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)使大多數(shù)居民只能“望房興嘆”。
   （一）中國(guó)的人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)決定著住房高增長(zhǎng)的需求
 中國(guó)的人口數(shù)量的增長(zhǎng)讓中國(guó)不得不進(jìn)行大規(guī)模的住房生產(chǎn)。改革前的三十年中國(guó)并未合理的解決人口增長(zhǎng)與居住的問(wèn)題，1978年城市人均居住面積僅為3.6平方米，低于建國(guó)初期4.7平方米的水平。雖然改革的三十年中有了長(zhǎng)足的發(fā)展，特別是市場(chǎng)化之后，每年的開(kāi)復(fù)工總量都在擴(kuò)大，但仍無(wú)法滿足日益增長(zhǎng)的需求。當(dāng)人口增長(zhǎng)下降且住房能滿足基本需求時(shí)，房?jī)r(jià)就失去了上漲的壓力，如現(xiàn)在的德國(guó)家庭總數(shù)少于住房總套數(shù)，房?jī)r(jià)自然也就難以上漲了。
 中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)也決定著家庭分裂的速度。中國(guó)的家庭人口平均數(shù)近幾十年下降了很多，而且目前還在不斷的下降中。正是因?yàn)?0年代之后的高生育率決定的，80—90后的家庭分裂速度在不斷加速，這種加速會(huì)延續(xù)大約至少十年。
 中國(guó)的城市家庭新增戶數(shù)迅速上漲，而每年市場(chǎng)化竣工的住房大約只有500多萬(wàn)套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投資與供給，長(zhǎng)期的供不應(yīng)求現(xiàn)象無(wú)法緩解，政策的調(diào)控可以平衡一時(shí)的供求關(guān)系，但不等于滿足、釋放了需求，最終反而讓鎮(zhèn)壓中的需求膨脹，嚴(yán)重的沖擊市場(chǎng)的穩(wěn)定性。
  （二）全球房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)分析
   房?jī)r(jià)大幅度上漲不是我國(guó)的獨(dú)有現(xiàn)象，除了德國(guó)、日本外，世界各國(guó)的房?jī)r(jià)都在一路飆升。自1995年以來(lái)，美國(guó)的房?jī)r(jià)上漲27%，其中紐約市的房?jī)r(jià)上漲47%、舊金山上漲70%；澳大利亞、西班牙、瑞典的房?jī)r(jià)至少也上漲了2/3；而瑞士和英國(guó)的房?jī)r(jià)上漲了2倍；愛(ài)爾蘭的房?jī)r(jià)上漲了3倍。近幾年，美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞、西班牙等國(guó)家，平均房?jī)r(jià)與平均工資、租金的比率已達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄水平，這意味著目前房?jī)r(jià)的高估已超過(guò)歷次房?jī)r(jià)波動(dòng)周期中的高峰時(shí)期。分析其中原因，主要是全球經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展推動(dòng)的，再加上前些年股市的大幅下挫，近幾年世界上的游資較多，因此，投資者將大量的資金投向了比較安全的房地產(chǎn)行業(yè)，這對(duì)世界房?jī)r(jià)的上漲起到了推波助瀾的作用，自然我國(guó)房?jī)r(jià)的上漲也在情理之中。
  （三）房?jī)r(jià)上漲內(nèi)在因素分析