論商品房價(jià)格合理性問題研究

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論商品房價(jià)格合理性問題研究

 
[摘 要] 近年來，隨著經(jīng)濟(jì)高速增長，我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，在肯定房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出的貢獻(xiàn)的同時(shí)，也應(yīng)該看到房地產(chǎn)業(yè)中所存在的問題。通過對(duì)我國商品房價(jià)格現(xiàn)狀的介紹引申出對(duì)其合理性進(jìn)行判斷的必要性，并分別運(yùn)用房價(jià)收入比和房屋租售比對(duì)其進(jìn)行判斷。進(jìn)而，對(duì)導(dǎo)致商品房價(jià)格過高的原因進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)之上提出應(yīng)對(duì)高房價(jià)政策建議。

[關(guān)鍵詞] 商品房價(jià)格；合理性；影響因素；對(duì)策建議
 
 近20年來，伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立，城鎮(zhèn)住房制度改革的進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展。房地產(chǎn)已經(jīng)成為整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中影響廣泛、規(guī)模巨大、作用顯著、令人關(guān)注的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。然而，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在商品房價(jià)格不穩(wěn)定、供求嚴(yán)重不平衡、價(jià)格持續(xù)攀升等問題。因此，弄清楚我國商品房價(jià)格現(xiàn)狀如何，及其是否合理，影響其合理性的因素是什么都是我們現(xiàn)階段應(yīng)該關(guān)注的問題。
　　一、 我國商品房價(jià)格現(xiàn)狀
　　2010年1月19日，國家統(tǒng)計(jì)局在其網(wǎng)站發(fā)布了2009年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2010年，全國商品房銷售面積10.43億平方米，商品房銷售額5.25萬億元，據(jù)估算全國商品房銷售均價(jià)為5034元/平方米。以北京為例，北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)2010年6月17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年一、二季度北京市商品住宅期房均價(jià)，四環(huán)內(nèi)已達(dá)34620元/平方米，四至五環(huán)路的住宅期房均價(jià)每平方米漲到20749元，五至六環(huán)路的住宅期房均價(jià)每平方米漲到14799元。
　　通過上面的數(shù)據(jù)可知，近一段時(shí)期以來，由于商品房價(jià)格上漲過快，“房價(jià)問題”不僅會(huì)導(dǎo)致“居者有其屋”的夢(mèng)想無法實(shí)現(xiàn)，也會(huì)造成一定的社會(huì)問題。因此，對(duì)于商品房價(jià)格合理性的探討具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。
　　二、 對(duì)我國商品房價(jià)格合理性的評(píng)定——以北京市為例
　　北京作為我國的首都，其住房價(jià)格一直備受關(guān)注。加上不久前出臺(tái)的限購令，更是將全國的目光集中于此。因此，筆者將運(yùn)用房價(jià)收入比和住房租售比這兩個(gè)概念來對(duì)2010年北京市的商品房價(jià)格的合理性進(jìn)行評(píng)定。
　　1、運(yùn)用房價(jià)收入比方法分析北京市房價(jià)合理性
　　以2010年北京五環(huán)內(nèi)商品房為例，商品房平均價(jià)格為20749元/m��2，北京市城鎮(zhèn)居民平均可支配收入y為29073元，人均住宅面積t為30平方米，銀行住房貸款利率為5.94%，還款期限為n=30年，首付款比例為k=30%，每年貸款償還額占家庭年收入的比例為m=50%。
　　2、 運(yùn)用住房租售比方法分析北京市房價(jià)合理性
　　根據(jù)北京市一居室（40m��2）的住宅租房價(jià)格為2570元/月，來計(jì)算北京市住房租售比，則：
　　每平方米月租=住宅月租/住宅面積=2570/40=64.25元/m��2。