杭州市下城區(qū)二手房交易需求調(diào)研報(bào)告(一)

一、文獻(xiàn)綜述

（一）中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的歷史與發(fā)展

中國(guó)房地產(chǎn)在過(guò)去改革開(kāi)放30年來(lái)經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段1.住房國(guó)營(yíng)化：從解放初期到20世紀(jì)90年代初期，老百姓不能自由找工作，工作單位由政府分配，住房由單位提供。2.住房私有化：20世紀(jì)90年代末期開(kāi)始推行，單位不再提供芬芳，老百姓的工作不再被分配，老百姓可以向銀行申請(qǐng)按揭貸款，購(gòu)買(mǎi)自己新歡語(yǔ)合適的住房。3.住房商品化：2005—2007年，住房是置產(chǎn)，也是資產(chǎn)。4.住房雙軌化：2008年起，開(kāi)放商提供商品房，政府住房部門(mén)提供低收入的福利房。5.住房產(chǎn)品化、精品化和個(gè)性化等：未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)將是細(xì)分和專(zhuān)業(yè)化。

住房問(wèn)題關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，既牽扯發(fā)展大局的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，又關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定和建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的政治問(wèn)題。

由于房地產(chǎn)所依存的土地的有限性和不可再生性，特定區(qū)域的一定時(shí)期內(nèi)供給不可能無(wú)限增加，而每年的每個(gè)城市的供給量長(zhǎng)期來(lái)看是越來(lái)越少的。自20世紀(jì)90年代中國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)制度改革以后，房地產(chǎn)價(jià)格一路上升，引發(fā)了一輪又一輪的房地產(chǎn)泡沫。不少學(xué)者將中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭與20世紀(jì)80年代日本的房地產(chǎn)相比，一次又一次的預(yù)言中國(guó)房地產(chǎn)大崩盤(pán)結(jié)局的來(lái)臨。住房問(wèn)題關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，既牽扯發(fā)展大局的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，又關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定和建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的政治問(wèn)題。事關(guān)大局，牽一發(fā)而動(dòng)全身。房?jī)r(jià)問(wèn)題也是社會(huì)關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)，房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲，造成很多低收入家庭買(mǎi)不起房子，不利于宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

（二）中國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)的長(zhǎng)期支撐要素

房地產(chǎn)尤其是居民住宅，是人們生活的基本所需。房地產(chǎn)的需求主體是人，人口因素決定房地產(chǎn)需求的最基本因素之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在剛性需求和彈性需求。套用馬洛斯的需求層次理論，彈性需求指為了滿(mǎn)足自身發(fā)展和自我實(shí)現(xiàn)的需求而纏身的消費(fèi)需求，這類(lèi)需求通常受其他因素影響，可分為收入彈性需求和價(jià)格彈性需求；剛性需求為了滿(mǎn)足生存需要而產(chǎn)生的消費(fèi)需求，包括人在時(shí)間和空間上的身份轉(zhuǎn)換而產(chǎn)生的需求，通常不受其他因素的影響。

另外住房問(wèn)題是民生問(wèn)題，由低到高三個(gè)層面的具體內(nèi)容：第一個(gè)層面主要指民眾基本生計(jì)狀態(tài)的底線(xiàn)，至少保證每一個(gè)社會(huì)成員能夠有尊嚴(yán)地生存著。第二個(gè)層面主要指民眾基本的發(fā)展機(jī)會(huì)和發(fā)展能力，至少保證人又能力生存下去。第三個(gè)層面主要指民眾生活質(zhì)量的問(wèn)題，以保證人能過(guò)上幸福的生活。從理論上說(shuō)這三個(gè)層面的問(wèn)題逐步解決，則居民購(gòu)置房地產(chǎn)的能力會(huì)極大的提高，從而促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)。再加上房地產(chǎn)投機(jī)行為并不是現(xiàn)代社會(huì)獨(dú)有，一百多年前一些敏銳的學(xué)者對(duì)語(yǔ)房地產(chǎn)投機(jī)行為已經(jīng)有所察覺(jué)，金德?tīng)柌�格�?000）在談到房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)金融的作用時(shí)，引用了《芝加哥論壇報(bào)》1890年4月的一篇社論：“在經(jīng)濟(jì)繁榮崩潰的廢墟上，發(fā)現(xiàn)一些人在買(mǎi)進(jìn)房地產(chǎn)的同時(shí)明知買(mǎi)價(jià)的虛假性，但仍然愿意以此價(jià)格購(gòu)入房地產(chǎn)，僅僅是因?yàn)樗麄冎�道�?huì)有更傻的人會(huì)從他們手里買(mǎi)走房地產(chǎn)，并且留給他們相當(dāng)?shù)睦麧?rùn)�！笔袌�(chǎng)是無(wú)法阻止房地產(chǎn)投機(jī)的需求。

中國(guó)是一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)大國(guó)，中國(guó)歷史上的改革大都圍繞著土地這個(gè)最核心的農(nóng)業(yè)文明要素來(lái)進(jìn)行。從井田制到均田制，再到土地私有制，千百年來(lái)中國(guó)文化最顯著的影響之一是帶來(lái)了土地崇拜。由于土地是社會(huì)最重要的生產(chǎn)資料，整個(gè)社會(huì)形成對(duì)土地的崇拜。中國(guó)的房地產(chǎn)消費(fèi)方式絕非當(dāng)下中國(guó)人的一時(shí)使然，而是一種根性動(dòng)作或根性情結(jié)。