我國房價飆升的原因分析2

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我國房價飆升的原因分析

[摘要]房地產是我國的支柱產業，但居高不下的房價對居民生活和經濟發展都產生了一定的影響，近期房價過高已成為人們關注的一個熱點話題。本文針對我國目前的房價現狀，分析了房價過高的原因，并將其對房地產的協調健康發展、社會的穩定、金融的穩定運行、經濟結構的調整、居民收入差距等方面的影響進行了論述，提出了有關抑制房價的方法和對策。

[關鍵詞]房價持續增長對策

一、房價過高的主要原因

決定房價的原因很多，但最為直接的、起決定作用的，只有一個：供求關系。今年以來這波大行情，剛需、改善需求、投資投機需求，依次進場，但不管何種需求，如果是供應量遠遠大于需求量，是不可能迅速推高房價的購房過熱的。原因比較復雜，主要由市場供求關系、住房被放大的資本屬性與人們心理預期等因素決定。隨著城市化進程發展，城市居民婚嫁、改善、回遷等住房剛性需求進入高峰期，而我國住房供應體系尚不完善，住房保障法律缺失；房地產高度市場化，土地“招拍掛”供應模式致使地價不斷上漲并推高周邊房價；利益集團及境內外投資群體哄抬房價，調控政策溫和加上部分地區地方政府不作為致使房價逆調控而上漲，房價屢調屢漲堅定了“中國房價必漲”的心理預期，導致投資投機需求不斷膨脹。

1、保障性住房建設與供給嚴重不足

保障性住房是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或者租金的住房，一般有廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。僅2011年全國建設保障性住房近1000萬套。雖然這是一新興的房地產市場，但其房價和商品房相比，還是存在加大差距，所以就會出現政府建設不積極、房屋質量不達標等問題。2011年12月，許多一線城市密集出臺保障房管理新政，重拳出擊，以求解決。目前，面對中國的低收入、高房價、保障房數量有限、保障人群覆蓋范圍小的基本情況，就會出現一類處境尷尬的人群，他們被迫去購買房價較高的商品房。

2、土地需求的不平衡性

土地供給無疑是影響房價的一個關鍵性的因素。第一，房屋的需求數量對土地的供應所起到的作用較為遲緩，供給彈性較小。房地產商所要做的是在有限規模的土地上創造出最大收益，但由于每塊土地的容積率均會受到國家規定的限制，所以在很大程度上，該土地的總建筑面積有一個最高上限。為滿足房地產商利潤最大化的目的，提高房價就成為一條快速有效的最佳途徑。第二，土地的差異性影響該地區房價。不同的土地間都存在是大小不一的差距，地理位置、交通、環境等一系列因素都在較大的影響著其房價。可見，產品的差異性大，供求彈性小，其替代性就會較小，市場競爭力也隨之減小。在此情況下，產品的生產者就能較為輕松的控制產品價格，最終逐漸形成壟斷局勢。住房產品亦是如此。第三，囤積土地，炒作房價，再建設。不少開發商囤地不建，坐等土地升值，說明土地和樓市均存在監管黑洞。正是這些黑洞的存在，才使各種肆意宣傳和投機炒作盛行，市場秩序混亂，房價居高不下。房價一直在上漲，有些開發商從政府手中拍到土地后不積極開發，而是等待土地升值后轉手賣掉；或是圍起開挖個坑等著房價上漲到自己滿意的價格后再行開發；甚至有些開發商在樓盤建好后捂盤惜售，使有效的土地供給沒有及時轉化成有效的房屋供給。以上幾種行為嚴重擾亂了房地產市場的正常秩序，破壞了健康可持續發展的市場環境。這也是造成房價瘋漲的主要原因之一。

商品房供應量少

房價飆升的再一重要原因還在于，供求關系中的“供應方”數量不足，尤其是商品房供應量少這一特點。從供求關系看，土地及城市資源有限，開發商大量囤積土地、內部自購住房、捂盤惜售等原因，大大降低了商品房供應量，再加上在被無限放大的投資品屬性和地價漲則房價必漲預期下，剛性需求與投資需求都很旺盛，進一步加劇了商品房供不應求的現狀；從開發成本角度分析，高度市場化的“招拍掛”土地供應政策、繁雜的稅費提高了開發成本，抑制了部分開發商的拿地沖動，進一步縮減了商品房供應；從市場角度看，當前的保障房和商品房開發建設全部推給開發商，而“合作建房”等其他建房形式除了受政策禁止與限制外，在實操層面也缺乏好的案例與運作模式，致使形成了開發商寡頭壟斷的局面，這必然會推高房價。

住房供應體系未覆蓋龐大的“夾心層”群體

在城市居民群體化分中，存在著比較尷尬的一部分購房人群，那就是“夾心層”群體。針對城市的部分“夾心層”群體，借鑒香港、新加坡等地的成熟經驗，管理層初步設計了政策性租賃房，并受到社會的普遍關注。按照政府主管部門的公開表述，作為保障性住房的新品種，政策性租賃房將定位于廉租房與經濟適用房標準之間。政策性租賃房能否解決房價快速飆升這一問題的關鍵在于它能否回答如下幾個問題：第一，先考慮收入最低群體的住房需求，政策性租賃房是否能夠覆蓋大部分最低收入與低收入間的“夾心層”家庭，是一個值得討論的問題。政策性租賃住房覆蓋人群的收入標準，理論上應該是在扣除各類醫療社保、公積金、個稅后的可支配收入。按照紡錘形的人群構成形態，滿足政策性租賃住房使用條件的人數會比較多，政府需要提供相當多的房源才能滿足市場需求。加入沒有足夠的房源來滿足市場需求，政府提高政策性租賃房的準入門檻將不可避免。第二，拋開最低收入群體的住房需求外，政策性租賃房尚不能覆蓋所有無力購房家庭，現行住房供應體系還存在約40%的中低收入和中等收入“夾心層”供應斷層，在商品房價格高企購房無望的情況下，這部分群體的住房需求同樣需要政策性住房的支持。

城市危房改造和規劃調整以及城市吸收農村剩余勞動力增加

我國目前經濟結構處在由以農業為主轉變為以工業為主的過程之中，在這個漫長的轉變過程中，農村剩余勞動力源源不斷地流向城市。原因有二：第一，城市擁有的現代文明和較高的收入吸引著農民不斷流向城市；第二，農村人多地少的現狀導致勞動的邊際生產力低下，推動農民離開農村。這兩方面的原因一推一拉，促使農村剩余勞動力源源不斷地流向城市。這些長期生活工作在城市擁有農民身份的人，遲早會融入所居住的城市之中。為了能在城市安家落戶，他們無論是租房還是買房，無論是買新房還是買二手房都將形成驚人的需求。這種農村剩余勞動力流向城市形成的住房需求，對短期內房價的持續推高效應，以及對未來房價造成的長期影響，都特別值得引起我們的關注。在計劃經濟相當長的時間內，一直實行的是先生產后生活的指導思想，造成人們對住房的關注與投入長期不足，這直接導致了房屋簡陋品質差，再加之風吹日曬年久失修，城市危房和棚戶區越來越多。這不僅直接危及城市居民的住房安全，同時也影響到城市擴張中的景觀改造。隨著城市經濟實力的逐漸提升，危房改造也相應提上了議事日程，這一改造的結果必然是產生大量的拆遷人群，這些拆遷人群的重新安置無疑會增加住房市場的需求，推動房價上漲。

總的來說，近幾年房價持續上漲的原因很多，其中最本質的還是供求關系的不均衡。造成這一現狀，既有住房產品本身特性的原因，也有我國目前特殊國情的原因，正確認識這些原因有助于我們全面看待目前房價快速上漲是否合理。然而無論房價快速上漲是否合理，有一點是重要的，那就是面對房價不斷上漲的現狀，政府管理部門要做相當多的工作。當然，這并不是說政府應當直接去干預房價，而是應該采用包含經濟、法律、行政等手段在內的調控組合拳，去規范市場行為，維護市場秩序，特別是應該通過多種手段加強住房市場供給，以減緩因需求增加引起的房價上升，這一點非常值得研究。

二、房價過高的危害

1、導致經濟發展不均衡及損害房地產業的協調健康發展

房地產是國民經濟支柱產業，對GDP增長的貢獻在幾大重要行業中占居首位。房地產能否良性發展，不僅關系到與之相關的其他多個行業，還會對整個經濟增長產生重大影響。長期以來，我國的國民經濟增長過度依賴房地產，出現了經濟結構失衡的狀況。尤其是地方政府的土地財政現象，表現突出。不論是中央還是地方，有太多的國有企業、政府部門介入房地產開發環節，房地產承擔著財政增收、GDP增長、城市改造等重任，地方政府也越來越倚重拍賣土地、推高房價帶來的經濟繁榮，導致地方政府成為房地產市場過熱的幕后推手之一，這肯定是不可持續的。房價過高引發的虛假繁榮現象，注定會讓過于依賴土地財政的地方政府付出代價。

2、積聚了巨大的銀行信貸風險

房價持續高升，房地產行業一片繁榮，行業的傳導性會吸引銀行等金融系統的過度介入，形成銀行信貸對于地產行業的過度支持。然而一旦經濟出現整體不景氣，社會上就會出現大批的“負資產者”，進而導致信用渠道的阻滯和中斷，嚴重危害國家的金融安全和社會穩定。房地產價格的持續上漲必將導致更多的消費者通過長期按揭的方式來滿足自己的住房需求，在房價持續上漲的預期下，銀行也樂于對消費者的住房需求進行信貸支持。然而消費者在辦理按揭的時候通常根據自己當前的收入水平預期未來的債務償還能力，這無疑存在一定的不確定性，一旦將來實際收入達不到預期的水平，就很可能出現相互拖欠、甚至不能償還的現象，從而將風險傳導到金融系統。

3、抑制了其他正常消費，社會利潤過度集中于房地產領域

在GDP增長的三駕馬車中，我國歷來過度依賴投資，而消費始終不能發揮應有的貢獻度。消費需求不僅是經濟增長的重要動力之一，而且可以在一定程度上平衡由投資波動所引起的震蕩。在購房過熱的背景下，普通工薪族基本上都是靠大比例信貸資金購房，過高的房價需要普通消費者10—20年甚至更長時間才能償付一套住房的按揭貸款。為了住房這個基本生存需要，他們不僅要拿出家庭全部積蓄，還透支了未來的幾十年，這也就意味著在此期間的其他支出只能盡量壓縮，形成了明顯的消費擠出效應。隨著房價的不斷上漲，購房對消費者造成的壓力越來越明顯，消費者支出的擠出效應也越來越突出，這必將壓制未來若干年的消費能力，使社會利潤過度集中于房地產領域，阻礙擴大內需，影響國民經濟的均衡發展。

三、抑制房價過高的建議

1、加快體制改革步伐，完善土地市場制度

我國還處于體制改革階段，還沒有建立完善的市場制度，尤其是土地市場制度，一方面要完善房地產行業調控，另一方面也要完成土地市場改革。房地產行業調控要形成商品房與政策性住房雙向并舉、各占一頭的發展格局，針對商品房意外的住房形態，政府應確保經濟適用住房價格嚴格實行政府指導價，同時完善城鎮廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求，進而擴大廉租住房制度覆蓋面，同時可以考慮將制定廉租住房制度建設情況納入省級政府對市（區）、縣政府工作的目標責任制管理。針對我國現有的土地制度，政府應加大對土地供應的調控力度，以調整住房結構。例如在土地供應上，適當增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地的供應量，并且加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應；同時，盡可能地公開土地使用信息，規范操作，從土地的協議出讓轉向透明度高的招標、拍賣方式，同時改變以往單一的“價高者得”的拍賣格局，更大程度地實現土地資源的合理配置，減少土地炒作的投機行為；最后，增強政府行為的透明度，從源頭上杜絕炒作行為的發生。

2、控制住房的投資性需求和被動性需求，遏制投機性需求

如前文所述，除剛需外，投資投機性的住房需求對于推升房價也起到了明顯效應。在當前的市場條件下，應考慮首先保障自住型的住房需求，限制遏制投資投機型住房需求，主要的手段包括通過土地、稅收、金融等經濟手段進行調控，加大對房地產交易行為的調節力度，從交易環節抑制炒房。例如為限制投資性住房需求，政府可以通過加大稅收力度進行限制，對于購買商品房不足一定年限出售的要加大稅收；而對于大量外資的投機性購房，則通過加強金融監管以及稅收進行共同調節。

3、大力發展多元化的房地產金融市場

房地產行業風險已經傳導到金融系統，這一點已成為不爭的事實，相關部門應力求形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場，以分散銀行信貸風險。借鑒發達國家的先進經驗，允許多元化的資金構成進入房地產投資，建立多重房地產融資體系，不僅將房地產金融的系統風險從單一的銀行體系中分離出來，更能有效地避免系統風險在銀行體系中聚集。例如隨著我國資本市場的逐步開放以及人民幣升值的預期，外國投資基金進入中國是大勢所趨。同時，我國社會保障制度和保險制度進一步完善和實施，中國必然面臨著養老基金和保險資金的保值增值問題。面對這兩類資金構成，相關部門可設定規則，允許保險資金、養老基金和外來投資者進入房地產投資，則既分散了銀行信貸風險，同時解決了養老基金和保險資金運用問題，也可以合理地利用外資，促進房地產金融市場健康發展。

4、國家利率政策的調整

我國較長一段時期的低利率政策，加之利息稅的實施，使得“存錢不如買房”的觀念成為共識，這也加劇了購房熱潮不斷升溫。隨著國家利率政策的調整，利息的升高，對房地產的消費者和投資者都將產生深刻的影響。第一，對房地產的消費者來說，加息的影響遠遠大于房地產的開發企業，加息實際上是降低了銀行對購房者的支持力度，降低了購房者的支付能力，購買力的下降必將使得市場整體的需求逐漸降低。加息還降低了實際的房價收入比，如果收入不變，真實房地產的價格在降低；如果房地產的價格沒有降低，那么收入必須增加，只有這樣才能支付得起相應的房價。如果收入沒有變化的話，那么邊際支付能力的人必然排除在外，其結果也是降低了需求。第二，對投資者來說，雖然加息的幅度不大，但對投資回報率下降的影響是非常顯著的，必將導致投資性需求減少，投資者很可能轉向其他行業，或者持幣待購，這在一定程度上抑制了需求。央行的加息政策對房地產的影響比較大，對需求的作用大于對供給的作用，主要是抑制了房地產的需求。但由于經濟發展的慣性使然，不可能在短期或者一段時間內明顯改變供求關系，因此房地產的價格暫時不會下跌，但增幅會減小，起到緩慢的抑制作用。加息更主要的是對整個經濟起到宏觀調控的作用，對房地產更重要的作用在于擠出房地產的泡沫。

5、加強職業道德建設，提高企業道德素質

從更加寬泛的角度來看，房價過高是一個經濟現象，也是一個道德法律問題。只有房地產行業從業人員的素質和道德修養得以提高、人們的投資理念進一步成熟、價值觀念得到正確的扭轉，才能消除各種導致高房價行為產生的誘因。

四、結論

房地產市場不合理的競爭，促進了房地產市場的壟斷，帶動了房價的高漲，給我國房地產業的發展帶來了巨大的危害。為了促進我國房地產業的健康發展，必須加快體制改革，加強監督懲罰機制，同時，加強房地產行業經濟人的道德素質修養，從各個環節減少房價的泡沫，使房地產業的發展規范化、合理化。可以

增加普通商品住房的有效供給

適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。在保證質量前提下，加快普通商品住房建設。

繼續支持居民自住和改善型住房消費

加大差別化信貸政策執行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險，抑制投資投機性購房。

加強市場監管

繼續整頓房地產市場秩序，加強房地產市場監測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。加強房地產信貸風險管理。

繼續大規模推進保障性安居工程建設

實行多措并舉，首先強化資金保障。堅持財政預算安排為主、多渠道籌措資金的原則，建立比較穩定的住房保障籌資渠道。將資金納入年度預算安排，住房公積金增值收益扣除風險準備金和管理費用后的余額全部用于公共租賃住房和廉租住房建設