我國(guó)房?jī)r(jià)飆升的原因分析

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據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新調(diào)查顯示，2006年10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，全國(guó)有5個(gè)城市漲幅超過(guò)10%。中國(guó)城市房屋價(jià)格持續(xù)上升，有多種說(shuō)法，其中，“供過(guò)與求”占主流。由于土地供應(yīng)不足、戶型結(jié)構(gòu)不合理等原因，導(dǎo)致房屋不能滿足城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等帶來(lái)的住房需求，從而推動(dòng)房屋價(jià)格上升。
一、供過(guò)與求
房地產(chǎn)價(jià)格飆升，不是需求膨脹，就是供給不足。我們先從需求的比較分析開始。
（一）供給方面，從2002年至今，需求量在不斷增加，然而供給卻沒(méi)有太大的增長(zhǎng)。供應(yīng)不足是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。2003年起國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施逐漸出臺(tái)，尤其是土地閘門和信貸閘門的關(guān)緊，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了重大的影響，從2004年起，土地交易便連續(xù)下降，2005年至2006年呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，直到2007年3月，隨著全國(guó)土地供應(yīng)量增大，房地產(chǎn)商購(gòu)置土地的力度才開始重新增大。而開發(fā)信貸的緊縮則直接制約了商品住宅的供應(yīng)量。
分析這幾年住房銷售價(jià)格持續(xù)上漲原因：住宅的供應(yīng)相對(duì)偏緊，還存在著結(jié)構(gòu)不盡合理，特別是針對(duì)中低價(jià)位的中小戶型住房所占比例還偏低。人民銀行發(fā)布的第三季度貨幣政策報(bào)告也顯示，前三季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額1.68萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)30.3%，但經(jīng)濟(jì)適用房投資的比重僅僅為4.4%。此外，90平方米以下住房投資占商品住房投資的15.2%，與監(jiān)管部門所要求的“70%以上戶型在90平方米以下”的要求相差甚遠(yuǎn).
（二）、需求方面，需求旺盛也是支撐房?jī)r(jià)上漲的原因之一。空置率是衡量需求增長(zhǎng)的重要指標(biāo)之一，從2002年開始全國(guó)的空置率就呈下降趨勢(shì)，2004年降幅最大，這說(shuō)明需求很強(qiáng)勁。長(zhǎng)期來(lái)看，25歲-45歲是住房消費(fèi)的主要群體，其中25歲-35歲正處于婚戀期，他們對(duì)住房需求性強(qiáng)，我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)決定了未來(lái)15年，住房需求都會(huì)相當(dāng)旺盛。而從短期看，流動(dòng)性過(guò)剩、實(shí)際利率偏低，加上由漲價(jià)預(yù)期引起的投機(jī)行為，也帶來(lái)了相當(dāng)數(shù)量的需求。
需求增長(zhǎng)加快，特別是隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入的不斷增加，城市化進(jìn)程的加快，其中還存在著居民多套住房的需求。到2020年我國(guó)城市化水平將達(dá)到50%-60%，城鎮(zhèn)居民將增長(zhǎng)到8億-8.5億人。其間有3億-3.5億的新增城鎮(zhèn)人口需解決住房，住房需求急劇增大。中國(guó)每年有1600萬(wàn)人進(jìn)城，這些人都需要房子。但是城市里無(wú)法提供這么多的房子，造成房?jī)r(jià)上漲。
（三）供求結(jié)構(gòu)不合理。目前，我國(guó)有94%的住房開發(fā)定性為“商品房”，“經(jīng)濟(jì)適用房”只占6%，但其性質(zhì)卻是微利的“商品房”，而廉租房則不足1%。開發(fā)商為追求高額利潤(rùn)，偏重于高檔住宅和別墅的開發(fā)，而價(jià)格比較適中的普通住宅，如經(jīng)濟(jì)適用房、廉價(jià)房則供應(yīng)偏少，導(dǎo)致了高檔住宅與低價(jià)位住宅特別是經(jīng)濟(jì)適用房的比例不協(xié)調(diào)，使得整體的房?jī)r(jià)偏高。
二、土地開發(fā)建設(shè)成本提高
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2006年以來(lái)全國(guó)70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格上漲較快。一至三季度累計(jì)平均上漲12.8%，一季度上漲9.8%，二季度上漲13.5%，三季度上漲15%。據(jù)了解，由于地價(jià)飛漲，全國(guó)各地“地王”頻現(xiàn)，多次出現(xiàn)樓面地價(jià)達(dá)到甚至超過(guò)周邊商品房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。由此可見，盡管房?jī)r(jià)取決于供求，但“羊毛出在羊身上”，土地成本最終會(huì)計(jì)入房?jī)r(jià)，最后還是由購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)。另外，建筑材料價(jià)格也在上漲，人工成本、機(jī)械使用費(fèi)的上漲都形成了對(duì)房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)。
有人認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的巨額利潤(rùn)也增加了住房成本。據(jù)2006年財(cái)政部發(fā)布的第十二號(hào)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查公告顯示：檢查的39家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，會(huì)計(jì)報(bào)表反映的平均銷售利潤(rùn)率僅為12.22%，而實(shí)際利潤(rùn)率高達(dá)26.79%，隱瞞利潤(rùn)超過(guò)一半。
除此之外，拆遷安置費(fèi)增高也加大了開發(fā)成本。目前我國(guó)正處于城市化的發(fā)展時(shí)期，許多城市建設(shè)和舊城改造的力度加大。隨著國(guó)家對(duì)征地拆遷工作的規(guī)范，征地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的提高，加大了開發(fā)時(shí)間成本和資金占用成本，開發(fā)成本明顯上升。
中國(guó)企業(yè)家調(diào)查系統(tǒng)日前發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，超過(guò)九成的被調(diào)查者預(yù)期未來(lái)一年本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格將上漲。而預(yù)期下降的被調(diào)查者只有1.5%。正是因?yàn)橛腥绱藦?qiáng)烈的上漲預(yù)期支持，不少買房人抱著“晚買不如早買”的消費(fèi)心理，盲目追高，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。
此外，股市上的財(cái)富效應(yīng)也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的重要推手。股市的財(cái)富效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)至少有兩個(gè)方面的作用，一是居民直接把在股市上獲得的財(cái)富投入到房市上，使得房地產(chǎn)購(gòu)買力大大增加。第二個(gè)作用更加直接，在股價(jià)不斷上漲的時(shí)候，增加了房地產(chǎn)上市公司融資的能力，這些公司融來(lái)的資金大部分投入到土地收購(gòu)的市場(chǎng)上，地價(jià)上漲從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)上升。
三、建安成本增長(zhǎng)
房?jī)r(jià)不斷上漲的同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的建安成本較以往有了相當(dāng)程度的增長(zhǎng)：
原因一：建材價(jià)格上漲長(zhǎng)期以來(lái)，建材的價(jià)格一直保持不斷攀升的態(tài)勢(shì)，即使有階段性、季節(jié)性的波動(dòng)，但總體的趨勢(shì)是在上漲。
以房地產(chǎn)較為火爆的2003年為例子，2003年，鋼材的平均價(jià)格比上年同期增長(zhǎng)30%-40%。水泥的平均價(jià)格上漲15%左右，2004年上半年，鋼材、水泥這兩種主要建材的價(jià)格仍繼續(xù) 攀升，特別是鋼板的價(jià)格居高不下，在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，在需求的強(qiáng)力拉動(dòng)下，價(jià)格上漲幅度更為驚人。據(jù)中國(guó)建材協(xié)會(huì) 提供的數(shù)據(jù)，2008年1-11月份建材產(chǎn)品出廠價(jià)格的平均出廠價(jià)同比漲幅達(dá)13.5%。建材價(jià)格的不斷上漲一方面是因?yàn)橥⒌氖袌?chǎng)需求量的抖動(dòng) ，另一方面是由于煤、電、油等能源價(jià)格上漲，以及原材料價(jià)格、運(yùn)輸成三提高警惕等因素所致。
原因二：提升項(xiàng)目品質(zhì)的需要隨著房地產(chǎn)“買方”市場(chǎng)的形成，開發(fā)商面臨到較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，而不得不在提高項(xiàng)目品質(zhì) 上下功夫，從而增加了建安成本，例如早期的項(xiàng)目建筑外觀更加漂亮已是常規(guī)性的作法了；再比如為了使戶型更富于變化，實(shí)現(xiàn) 面積指標(biāo)的確良濟(jì)和戶型功能的均好，在結(jié)構(gòu)方面不得不打破常規(guī)性的作法，從而增加建筑成本，比如沈陽(yáng)某項(xiàng)目的戶型，為了實(shí)現(xiàn) 各功能分區(qū)都有良好的通風(fēng)和采光，采用了短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，僅此一項(xiàng)就要比同類項(xiàng)目增加近二成的建筑成本。
原因三：國(guó)家強(qiáng)制性的規(guī)定的實(shí)施如今，國(guó)家及地方政府在建筑節(jié)能、環(huán)保及開發(fā)過(guò)程控制等方面陸續(xù)出臺(tái)了強(qiáng)制性的規(guī)定，以沈陽(yáng)為例，禁止使用實(shí)心粘土磚、建筑外墻需采用保溫等節(jié)能降耗措施、強(qiáng)制使用商品混凝土等，這些措施的實(shí)施無(wú)疑都會(huì)造成建安成本的加大。
原因四：新產(chǎn)品、新技術(shù)的應(yīng)用。新產(chǎn)品、新技術(shù)的應(yīng)用雖然會(huì)增加項(xiàng)目的附加值，為項(xiàng)目銷售創(chuàng)造更加有利的賣點(diǎn)，但同時(shí)也必須付出成本增加的代價(jià)，特別是新產(chǎn)品、新技術(shù)尚未得到足夠的普及之前，其成本相對(duì)較高。
四、房?jī)r(jià)上漲外在因素分析
通過(guò)上面的分析，可以看出我國(guó)近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲主要來(lái)自于市場(chǎng)的旺盛需求，以及供給結(jié)構(gòu)的失衡所造成的大面積、高檔住房對(duì)房?jī)r(jià)的拉升。然而，實(shí)際中還有一些外部因素在刺激著房?jī)r(jià)的不斷上升，這些外部因素最終也會(huì)通過(guò)供給和需求來(lái)影響房?jī)r(jià)。
（一）居民消費(fèi)觀念的扭曲。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)居民在“小康不小康，關(guān)鍵看住房”的觀念下，在住房按揭貸款政策的支持下，不考慮自住其力和適度消費(fèi)，紛紛依靠信貸資金購(gòu)買大房、好房。而且，近幾年又出現(xiàn)了新的形勢(shì)，居民的消費(fèi)觀念正由原來(lái)的“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變，原來(lái)的一次性購(gòu)房，一步到位的思想也逐步改變，二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)人群逐步擴(kuò)大，也刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
（二）投資渠道單一。由于股市長(zhǎng)期低迷，銀行利率不斷下調(diào)，社會(huì)高收入人群積累的財(cái)富急于找到合適的投資保值的渠道，商品房投資作為相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小、不用太多專業(yè)技術(shù)和管理能力的投資渠道受到投資者的青睞。據(jù)報(bào)道，上海的投資性購(gòu)房比例為16.6%，而單價(jià)在7000元以上的房屋，投資性購(gòu)房比例為39%；2003年南京市投資性購(gòu)房比例為17.1%，而在當(dāng)年的第四季度，這個(gè)數(shù)字上升至24%。
（三）投機(jī)需求與短期炒作。各地都程度不同地存在著房地產(chǎn)投資、炒作的問(wèn)題，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)越來(lái)越高。在買漲不買跌的心理影響下，人們紛紛跟風(fēng)，進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)的上漲。在人民幣升值的壓力下，國(guó)外的機(jī)構(gòu)投資者或者個(gè)人紛紛進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，造成一些地區(qū)房地產(chǎn)的虛假繁榮，引發(fā)人們對(duì)房產(chǎn)的更高期望。
（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)各利益相關(guān)方之間的博弈。開發(fā)商是以利益為導(dǎo)向的，在成本一定的情況，房?jī)r(jià)越高，其利潤(rùn)就越大。全球房地產(chǎn)利潤(rùn)率都在5%左右，而我國(guó)開發(fā)商的利潤(rùn)率達(dá)到30%。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地區(qū)GDP增長(zhǎng)以及稅收增加舉足輕重，地方政府為了追求政績(jī)和地方利益，當(dāng)然不希望房?jī)r(jià)下降。另外，作為貸款方的銀行也不希望房?jī)r(jià)下降，因?yàn)槿绻_發(fā)商利潤(rùn)下降，勢(shì)必造成還貸困難，而且在銀行信貸中，住房貸款可以說(shuō)是銀行最優(yōu)良的貸款品種。所以，各方之間的利益博弈使得房?jī)r(jià)只能持續(xù)上漲而很難下降。
五、結(jié)語(yǔ)
針對(duì)以上各方面的因素，政府應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拇胧┱_引導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展，避免房?jī)r(jià)上漲過(guò)快帶來(lái)的負(fù)面影響。主要措施有完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，監(jiān)控地價(jià)；大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)，抑制商品房整體價(jià)格；廣開投資渠道，正確引導(dǎo)投資，控制炒房。總之，關(guān)鍵點(diǎn)是要通過(guò)政府的經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段來(lái)調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)供給和需求，使之達(dá)到平衡，從而使房地產(chǎn)價(jià)格降到合理水平
參考文獻(xiàn)［1］包宗華.《房?jī)r(jià)上漲來(lái)自怎樣的供不應(yīng)求》［2］《產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)》第330期

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