我國房價飆升的原因及分析

我國房價飆升的原因及分析

 影響房價的需求因素從需求角度來看,影響因素主要有以下幾種:一是商品本身的價格;二是消費者的偏好;三是消費者的收入,四是其他替代商品的價格;五是人們對未來的預期;六是消費者人數等。現階段房價的一路高歌猛進,在房產商和有些專家看來,主要由消費者人數的持續增多支撐著,而消費者人數的持續增多又是由我國正處于城鎮化加速發展階段所導致的,并且這一階段至少會持續二三十年。筆者并不否認城鎮化加速發展帶來的城市人口膨脹會加大對住房的需求,但是在這次的房價瘋漲中,很顯然這不是主要因素。因為在這短短的一年內,農村人口轉移到城市的人數并沒有明顯增加,而且即便是人數增加了不少,他們也還沒有實力去購買這動輒幾十乃至上千萬元的房產,另外,銀行一般也不會貸款給他們。所以在上面列舉的六個影響需求的主要因素中,筆者認為人們對未來的預期是這次房價上漲最主要的因素,其次是消費者的收入。對于一般商品的需求而言,商品本身的價格應該是最主要的影響因素。然而,如果人們對這種商品價格預期是上漲的話,那么人們就有忽略商品本身價格購買的意愿。商品的價格是圍繞價值這一核心來波動的，這這種是我們從小就學習的經濟學的核心。房地產的價值實際上包括了房產的價值和地產的價值。 房產（即地面上的建筑物）是固定資產，是要提折舊的，是隨著時間不斷貶值的。地產（即土地使用權），是無形資產，是實行攤銷的，是可以通過評估和交易重新恢復和確認的。所以說房地產真正增值的是地產那部分。
 從根本上說，房地產問題就是一個金融問題，其本質是金融，其形式是產業。做為一個產業，它必然存在一個行業周期性的變化，所以房地產業的價格也必定有漲有落，但問題的關鍵是這個過程要經歷多長的時間。現在我就分別論述這些因素對其的影響。我們都知道，價格的基礎是價值，價格不可能長時間偏離于價值，動態來看，價格的走勢和價值的走勢是平行的，靜態來看，價格是偏離價值的，是由供給關系來決定的。理論上影響房地產市場供需關系的核心基礎是居住需求，而投資需求是處于第二位的需求，套用哲學的詞語來說，居住永遠是第一性的，投資則是第二性的。
 
 一、影響需求的因素
 
 1、利率和房地產消費信貸
 目前我們國家的利率水平基本上處于一個低利率的水平，銀行的利率分為存款利率和貸款利率。存款利率不用多講，而貸款利率一般是在央行基礎利率的基礎上根據不同貸款種類有所浮動。
 2、被低估的人民幣匯率
 在我們為中國貨以廉價的成本（由廉價的勞動力，低估的人民幣匯率等因素造成）占領世界市場而沾沾自喜的時候，我們不得不看到事物的另一面，世界資本正因為人民幣的低匯率以廉價的低成本瘋狂涌入中國。中國在用低匯率補貼出口貿易的同時，也在補貼國外資本.即被低估的人民幣匯率造成了大量的海外資本以各種形式進入了內地房地產市場。
 3、消費心理
 中國人寧愿拋棄低廉的租金不去租房，而去買房，看似出于中國人的傳統觀念，實則是由于中國的相對不健全的社會保障制度使人們對未來產生的不安全感。這一消費心理原來的表象就是居高不下的銀行個人存款；這一心理在低利率時代又表現為對保值增值的資本性商品的偏愛，房地產也就成為人們消費的一個熱點。而對通貨膨脹的恐懼也加深了這一消費心理。
 4、通貨膨脹率的上升
 通貨膨脹通常表現為物價的上漲，其根本是貨幣發行量過度。 我們會發現，不同物品的價格，對通貨膨脹的發生將有完全不同的反應。對于可貿易品及國內產能充足的商品，主要是工業消費品，由于較大的供應彈性，價格將不會出現大的升幅。那么通脹壓力將主要通過不可貿易品及資本品來釋放。股市由于其存在的結構性難題尚未解決，不可能出現很大的升幅，那么唯一可預期的，就是房地產價格的上升了。各個國家的有關研究也表明房地產價格與通貨膨脹是呈正相關的關系。
 5、法律制度的缺失
 目前在我國我們購入或投資的所謂房地產和西方許多國家的房地產有本質區別，我們購買的只是住房的70年的使用權，和所有權有本質的區別。因為從投資學的角度來說，你擁有該住房的產權和使用權的收益權是一致的。針對這一點，經濟界和法律界人士也有很多爭論，有專家建議使用權永久化，但這一問題的盡早解決無疑是今后房地產市場良性發展的保證。
 
 二、影響供給的因素
 
 1、制度的缺陷
 由于歷史的原因和政府的控制或當初的制度制訂，造成目前大量的房產是不能上市交易的。
 2、土地供應。土地供應是房地產市場供應一方最重要的決定力量之一， 由于以前我國的土地交易多以協議轉讓為主，容易使交易價格不透明且價格偏低。
 3、房地產融資
 在利率管制和經濟快速發展的背景下，較大的存貸款利率差使金融機構能獲得較高的利潤。
 4、政策走向和總的趨勢
 這些因素都是已經存在了一段時間，在未來還會產生一定的影響，至于影響還會有多大，第一要看政策走勢，第二要看經濟走勢了。但我在前文中提到房地產具有居住和投資雙重屬性，如果一地房地產市場中投資需求比例遠大于居住（自住）需求，必然有造成房地產泡沫的可能，這就需要政府在相應政策層面上加以調控。總體來講從政策的走勢來看，顯然政策的導向是趨向調控，但國家政策調整的幅度是較小的并綜合利用了各種手段，這說明國家在抑制某些地區房價過快上漲的同時是希望房地產業能以一個健康發展的速度來調控。有人說房地產市場已經到了暴風雨的前夜，我個人認為在現有的經濟和政策環境下還不是這樣，至少除了上海等少數城市，中國大多數城市的房地產發展還是很平穩的，事實上隨著土地、金融、稅收等“房產新政”的開始，在扼殺了少數城市房地產泡沫的苗頭之后，我相信房地產業會迎來一個更好更規范的發展前景。
  一要增加普通商品住房的有效供給。適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。在保證質量前提下，加快普通商品住房建設。

   二要繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。

  
 三要加強市場監管。繼續整頓房地產市場秩序，加強房地產市場監測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。加強房地產信貸風險管理。

 
  四要繼續大規模推進保障性安居工程建設。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。
   
 要從人民最關心、最直接、最現實的利益問題入手，加大對改善民生的投入力度。 住房問題是民生大問題。但是部分城市近些年來房價上漲過快，百姓望“房”興嘆。完善住房保障體系，加快廉租住房建設，改進和規范加強經濟適用房制度，將成為政府解決城市低收入家庭住房難問題的有力舉措。