我國房價上漲的原因

我國房價上漲的原因
 在05年、06年左右，房價正好處于上升起步階段，人民幣升值壓力也逐漸變大，部分有錢人就將現金變成房子，一個是用來保值，另一方面也可以趁機賺一筆。但是近年來，房價的急速上漲已經成為籠罩在社會大眾心頭的巨大陰影。房地產價格持續穩定上漲，已遠遠超過一般人所能承受的經濟能力。特別是一些弱勢群體即低收入的困難家庭需要住房，但因房價之高而無力購買。過高的房價已經超出社會經濟系統和大眾心里系統的承受能力，最終會影響到經濟的穩定及至社會的穩定。

當前房價上漲的原因分析

 在市場經濟的條件下，一種商品的價格是由市場上的供需關系所決定的。但在房地產領域，支撐房價持續上漲的因素很復雜，不僅取決于供需關系，還有其他因素：

城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導致的供求矛盾
 這是房價上漲的主要原因。目前我國的城市化水平只有36%左右，農村人口占54.3%，城市化進程在未來一段時期內還將繼續呈加速態勢。按目前年均1.12%的城市化速率估算，每年平均有近1500萬農村人口轉為城市人口中。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口。不斷擴大的購房隊伍與城市有限的土地供應之間的矛盾，必然導致房價不斷上漲，這是由價值規律決定的必然趨勢，也是房價上漲的根本原因。
投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲
 我國居民儲蓄率高，伴隨著城市化進程和經濟快速發展的是人們對通貨膨脹的擔憂和房價上漲的預期，通過買房實現保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過了居民買房。據新華社報道，在京、滬、深三地各取樣2000名購房者進行需求調查顯示，在北京的調查中有62%的登記購房者表示如果手上有剩余資金，房產將是道首選的投資目標。而這一數據在上海也達到了51%。大量投資客進入樓市炒房，直接助推了房價飆升，造成越有房越買房、越無房越無望的局面。
地方財政過度依賴房地產業
 這是房價上漲的深層次原因。據國土資源部去年調查結果，全國地價占房價比平均為23.2%，有的大城市地價已占到房價的46.7%。在土建成本變化不大的情況下，地價的不斷攀升也導致了樓價的瘋長。據國土資源部2010年2月公布的最新數據顯示，2009年，在我國城市土地出讓總價款為15910億元人民幣，同比增加63.4%。再加上各種配套稅費，政府收益實際上占房價的32.8%-38.8%，賣地已成為一些地方政府的重要財源。并且房地產還可以拉動建材、水泥、家用電器、玻璃、窗簾、紡織品、衛生潔具等60多個相關產業的發展，已成為地方經濟發展的支柱產業。地方政府對房地產業情有獨鐘絕非偶然，投資少、收益高、見效快，是快速提高GDP的一個法寶，同時也使地方政府成為高訪價的受舉益者和推手。
保障性住房“門檻過高”
 住房保障制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。近年來，國家加磊了保障性住房建設的力度，尤其是國際金融危機以來，，進一小步加快了保障性安居工程建設進度，3年內全國將新建200萬套廉租房和400萬套經濟適用房，將有力緩解城鎮低收入家庭的住房困難。但是，由于保障性住房的“零地價、低稅費”，政府不但得不到收益，反而還要拿出土地，投入資金，致使部分地方政府缺乏保障性住房開發的積極性。保障型住房發展相對緩慢，導致門檻過高、覆蓋面過窄、實物配租比例過低等問題。目前大多數城市出臺的廉租房和經濟適用房政策，保障的對象多限定在城市低保范圍和低收入家庭的住房困難戶，而這只是城市住房困難群體中很小的一部分。大批既買不起商品房又不夠條件購買經濟適用房的中低收入的居民，被限制在門檻以外，成為“夾芯層”，這是中低收入群體買房難的主要原因。
 
二、遏制房價過快上漲的對策

 有效抑制房價持續上漲，是當前一件十分辣手而迫切的問題。結合當前國家有
 家政策及某些省市的做法，試提出以下對策建議。
加快我國城鄉一體化建設，進一步擴大城市化的空間
 我國的城市化與房價的關系取決于城市化是以怎樣的形式進行的，如果是采取農民進城的方式，大量的農村人口涌入城市，便會造成城市的擁護和住房緊張的壓力。所以要改變農民進城的方式，通過城鄉一體化來加快農村城市化建設，據有關方面研究，發展中國家城市化水平平均為40%左右，發達國家80%-90%，而我國只有36%。與經濟發達國家相比，我國農村城市化水平明顯滯后。所以我國要積極推進縣城經濟的發展，擴大城市華的空間。吸引和鼓勵農民不斷向縣城集中、資本不斷向工業園區集中，實行工業化和城市化雙輪驅動，吸納農村剩余勞動力，在解決“三農”問題的同時，也解決了大理農民進城的情形，從則綬減了城市住房需求過旺的壓力，促進房價下降，使農村和城市形成一個“雙贏”格局。
 ２、加大普通商品房供應，從根本上遏制房價上漲
 供不應求是房價上漲的根本原因，遏制房價過快上漲，就必須從治本上下功夫，大量增加普通商品住房的有效供給。在政策導向上，要采取支持自持自住性需求，鼓勵改善性需求、控制投資性需求、抑制投機性需求、保障困難性需求，大力增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租憑房用地供應，提高土地供應和使用效率。在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房和普通商品房建設，穩定市場預期，從根本上遏制房價過快上漲的勢頭。
　　３、進一步完善住房保障制度，大力發展公共租憑房
 許多地方政府僅關注房地產市場對當地經濟增長的貢獻，而忽略了住房的社會保障功能，喧是政府職能的嚴重缺位。應進一步擴大廉租住房的覆蓋面。適當放寬廉租房政策標準，降低準入門檻，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，實現全部城鎮低收入家庭的“應保盡保”。進一步加快經濟適用房建設，逐漸涵蓋中等偏下收入家庭，防止形成“夾芯層”。積極借鑒香港公屋經驗，加大公共租憑房的建設力度。對不符合廉租住房和經濟適用房供應條件，又無力購買普通商品住房的家庭，應從實際出發，大力發展租憑住房方式，這也是目前國際上國家解決住房問題的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法國36%，英、美等到國均在30%左右，瑞典、德國達50%，可以享受政府優惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不僅是健全房地產市場體系的需要，也是解決目前中低收入家庭住房保障的肖效途徑。
強化市場監管措施
 一是完善市場監管制度，加強對房地產的資質管理和房地產開發項目審核管理。二是建立房地產市場價格監測體系。科學準確地做好房地產市場價格的監測和信息發布工作，合理引導企業理性投資和居民理性購房，正確引導消費。三是整治房地產市場秩序。加大房地產市場專項整治力度，重點查處房地產開發、交易、中介服務中的種違法違規行為，防止開發商利用政策、市場信息不對稱與不透明，通過交易，虛假宣傳等到不正當手段，慌報商品房地產價格行為。按照有關規定對經濟適用房住房實行政策指導價，限價銷售。嚴格審核成本費用，控制利潤水平。對商品房銷售實行一房一價明碼標價制度，要求開發商取得商品房銷售許可證后，在其售房場所顯眼位置設置商品房明碼標價表，標明位置、房屋、套內面積、價格及其他收費項目和標準等內容，接受社會監督。