中國房地產投資基金的研究

中國房地產投資基金的研究

 房地產行業是中國支柱產業之一，在我國經濟高速發展的大背景下，房地產行業得到了快速發展，很多地方政府的一半以上的財政收入都來源于房地產行業。然而，因為近些年來房價高企，普通百姓無力購買房地產，想直接投資房地產行業，分享房地產業高速發展的收益，更加困難：一是上市房地產公司的股票，在整個行業受國家打壓的背景下，沒有活力，不好投資；二是直接投資房地產公司實體，需要的是大筆的資金，也不是一般人能投資的；
 另一方面，房企融資渠道狹窄單一，過度依賴銀行信貸。在因房價高企，國家加強了對房地產行業的宏觀調控，緊縮了銀根的背景下，很多房企因融不到資，資金鏈斷裂而倒閉。
國外很常見的房地產投資基金，卻是普通百姓直接投資房地產行業的一條相對比較方便的途徑，同時也是房地產企業的融資的一條合法途徑。
 引進房地產投資基金，可以為普通百姓多一條投資房地產行業的渠道，也對房地產企業的融資開辟了另一條合法途徑。

一、房地產投資基金界定
 房地產投資基金，在美國等多數國家簡稱為房地產投資信托，在英國和亞洲稱為房地產投資基金，是指在信托法基礎上發展起來的一種專門投資于房地產業的證券化的產業投資基金，通過發行股票（受益憑證），集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將投資不動產所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。
 房地產投資基金，通俗地來講，是指投資人將資金投資在由專家管理的房地產投資組合里，主要用來購買有穩定租金收入的成熟物業，以得到的收益來回報投資人。由于采取公開募集，并發行上市交易的收益憑證的形式，所以被定義為大眾投資工具。迄今為止，中國現在的房地產投資基金只是一種房地產投資信托計劃，而并不是真正意義上的房地產投資基金。它們之間的共同點：首先是將房地產投資作為基金投資的重要目標；其次是集中投資者的資金，交由投資專家進行投資，所以被通稱為房地產投資基金。
在國外，房地產投資信托基金一般是一家公司，它主要是擁有并營運可帶來收益的房地產，例如辦公樓、購物中心、酒店、公寓和工業廠房。主要還是以租賃的方式把辦公樓、購物中心、酒店、公寓和工業廠房分租給租戶，這些租金為股東帶來回報。這相對于傳統房地產項目，即以出售單位套現有很大的不同，租金收益型房地產項目以固定回報的角度來看，有著更穩定的現金流量，更適合采用房地產投資信托的方式融資。許多房地產投資信托基金的股份都在主要的股市中自由進行交易，這與其他許多金融產品一樣。
在房地產投資信托的發明地及最發達的美國，如果要取得房地產投資信托資格，公司每年必須將至少90%的應納稅收入分配給股東。取得房地產投資信托資格的公司可以從企業應納稅收入中扣除付給股東的股息，因此，房地產投資信托沒有企業稅，股東要按收到的股息和資本收益付稅。
 房地產投資基金，不同于房地產直接投資，也不同于房地產上市公司的股票。因為她比房地產直接投資方便靈活，也比房地產股票的回報穩定。房地產投資基金也能通過上市發行，為房地產企業融來大筆資金。

二、房地產投資基金的意義
 房地產投資基金通過集合社會各方面資金，使用專業人士投資和經營管理，因此，它不僅可以解決開發企業外部融資渠道單一和困難的問題，而且可以促進房地產資金和產品結構不斷優化并減少商業銀行的貸款風險，更為中小投資者參與房地產投資和收益提供一條現實的途徑。
 1、有效降低銀行體系的經營風險
 從1997年亞洲金融危機的產生可以看出，房地產泡沫的破滅是亞洲金融危機出現的一個重要原因。而銀行業不僅在房地產泡沫的產生中發揮著重要作用，而且也深受房地產泡沫破滅的危害。因此，銀行體系的安全決定著金融體系的安全。作為銀行信貸資金的重要補充，房地產投資基金可以有效減少銀行體第所承擔的巨大金融風險。作為國際金融市場上普遍的安全性和獲得性較為理想的投資方式，房地產投資基金可分流部分銀行儲蓄資金，以減速輕銀行系統的經營負擔，對居民的消費也將起到一定的刺激作用。房地產投資基金的發展也必將帶動銀行網點銷售、資金結算、托管等等一系列中間業務的產生，為銀行業創造新的利潤增長點。
 2、拓寬我國房地產企業融資渠道
 由于我國房地產開發企業融資渠道較為單一，中國人民銀行在2003年6月16日發布的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，實際上切斷了房地產市場賴以生存的資金鏈。按照目前防地產市場的需求趨勢，促進行業良性發展的最根本問題不在與強制管理風險，而是開辟多元化融資渠道，發展多種沖抵風險的工具，保證防地產開發的資金供給，并分散資金供給雙方的風險。因此，從發展的前景看，房地產投資基金具備成為我國房地產資金供給主流渠道的特性和條件。房地產信托投資的迅速發展幾乎引起了房地產融資方面的最大的變革。
 3、促進我國房地產資本市場的形成
 從市場發展來看，我國的房地產金融創新仍停留在一個較第的水平，至今沒有建立一個穩定的房地產資本市場。房地產投資基金這種新型投資工具的出現為社會大眾資本介入房地產業提供了有利條件。正是由于房地產投資基金的迅猛發展，美國的房地產業已經從一個主要由私有資本支撐的行業過渡到主要由公眾資本支撐的大眾投資產業。因此，引進房地產投資基金機制將有助與我國房地產資本市場的形成和發展。
 4、有利于房地產經營專業化和資源的優化配置
 我國的房地產主體行為很不規范，房地產投資基金的專業化運作使房地產投資漸漸從投機行為轉向理性的投資行為。房地產行業將進一步細分，出現專門的房地產投資管理公司，土地交易公司，物業開發公司和物業管理公司等等，從而使得整個房地產價值鏈進一步豐富和完善。房地產投資基金由于具有較高的政策水平和投資管理經驗的專家操作，依據國家產業政策導向合理進行房地主投資，減少了盲目性。因此，在我國引進房地產投資基金機制，將在客觀上促進房地產行業內部的結構調整，實現資源的優化配置。

三、房地產投資基金的案例分析
 目前我國內地尚處在房地產投資基金的起步階段。除了稅收政策、財務制度、資產管理等方面的障礙之外，還有國內的金融體系以及現有房地產政策支持下的市場環境等深層次的問題。
 從目前看來，盡管2004年10月18日出臺《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法》（征求意見稿）已超過幾年，但由于存在房地產的配套法規和稅收政策等原因，該辦法的正式出臺進展緩慢。同時一定數量的內地開發商和投資機構，已經在探尋將中國內地的房地產項目，作為房地產投資信托產品，列入在新加坡或中國香港上市的可能性方法。譬如，由廣州越秀集團旗下上市公司越秀投資有限公司（0123.ＨＫ）、越秀房地產投資信托基金（0405.HK）于2005年12月21日在香港證券交易所掛牌交易。也有的國內信托公司開始率先進行準房地產信托基金的嘗試，譬如，聯華國際信托投資有限公司設計并推出了國內首只準房地產投資基金聯信·寶利。
 第一只海外上市的國內房地產投資基金越秀REIT(代號4050.HK)與第一只國內發行的類房地產投資基金聯信·寶利，值得業內人士分析研究。
 越秀投資（0123）分拆旗下的優質商業物業，打包注入房地產投資信托基金—-越秀房地產信托基金（0405，簡稱越秀REIT），并在香港成功上市。越秀 REIT是內地首只房地產投資基金。越秀REIT的上市資產主要為4項廣州物業，包括白馬商貿大廈、財富廣場、城建大廈及維多利廣場單位，總建筑樓面面積約為16萬平方米，估值總額達40.05億元。截至2005年9月底有關項目出租率分別為100%、77%、91%及100%。白馬商貿大廈為越秀REIT的大部分租金收入來源，2005年6月底止的6個月，白馬占越秀REIT物業總租金收入約60.1%，06年度上升至66.6%。      該公司大部分收入來源的白馬大廈，約99.7%的租約今年底到期，當中95.3%已續租至2013年底或2014年底，為期4至5年，租金加幅50%至100%。越秀房地產投資信托基金行政總裁兼執行董事劉永杰表示，續租租約規定首1至2年不能加租，3年后可加租5%至8%。
 越秀REIT的此次上市共發售10億份基金單位，其中越秀投資持有31.3% ，越秀集團持有0.8%，其余67.9%為社會公眾份額。以發行價每份3.075 港元計，房地產投資基金 在市場中共募集資金約20億港元。這次越秀房地產投資基金 的上市對我國房地產行業來說具有劃時代影響。越秀投資大膽啟用新的金融工具與經營模式，開辟了房地產領域又一融資渠道，進一步促進了房地產實業與金融的融合，引起了國人廣泛關注。房地產投資基金以物業為支撐，向社會發行基金份額募集資金，并交由資產管理公司管理運作，資金信托人托管。而資產管理公司、物業租賃代理公司和顧問公司，都是由越秀控制的子公司，這就形成了一個較為完整的房地產投資基金運作體系。

四、房地產投資基金發展的未來展望：市場極大，未來發展潛力大有可為
    由于目前中國經濟持續穩定成長，人民幣有升值預期，加上2010年上海世博會等利多因素影響．不動產需求隨之提振，長期以來大量人口自農村遷入城鎮地區，使得城市地區房地產價格節節攀升。大環境的經濟景氣，必然會影響投資者的投資意愿。而預期投資者對于宏觀經濟情況越樂觀，其購買房地產投資基金發展的機率越高。看到中國房地產投資基金發展市場的原因，除了內地龐大的房地產市場需求外,包括自住性與投機性需求，更因為有越來越多的QFII等外資，開始對中國房地產市場產生極高的興趣，這對發展中國不動產證券化必可造成正面的積極作用，更何況，中國將以其優于全球的經濟成長與人口成長成為亞洲地區第一大市場。
 何宗益(2003)在探討臺灣地區房地產投資信托證券化商品市場規模的研究中，以各國房地產投資基金市值占其股市市值的比率，推算臺灣地區房地產投資基金的規模。以美國2007年3月房地產投資基金市場發展為例。擁有近50年發展歷史，約有300多個房地產投資基金在運作，基金所控制的商業物業，包括商業辦公大樓、廠房、購物中心的運營等，其管理資產總值(RE1Ts規模)超過26，384億元(人民幣，以下同)，有近三分之二的房地產投資基金在全國性的證券交易所上市交易，其房地產投資基金市值約占股市市值2．7％；日本房地產投資基金市值約4，091億元，其房地產投資基金市值約占股市市值1．4％ ；新加坡房地產投資基金市值約占其股市市值6．5％ ：而澳大利亞的房地產投資基金市值占股市市值的比率最高，約為29．9％。若深滬兩市2009年3月底A、B股市值合計161，474．24億元來推估中國房地產投資基金市場規模，假設其比率約1％，，則保守預測將直逼1億元。因此，以目前中國經濟繁榮情勢來看，加上房地產投資基金市場規模在中國都還是起步階段，如果成功將不動產證券化推展開來，中國的房地產投資基金市場極大，未來發展潛力大有可為。
　  　　簡介：本論文從中國房地產行業的投資和融資都需要房地產投資基金入手，引入主題，首先介紹了房地產投資基金的定義，和房地產投資基金的意義，接著介紹了在香港上市的中國房地產投資基金越秀REIT，最后展望中國房地產投資基金未來的發展：市場極大，未來發展潛力大有可為。