淺談樂清物業管理工作

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      一、前言
近年來，隨著我國經濟體制改革的進步深入，特別是國家相關優惠政策的制定和實施及允許外商投資大陸房地產業等改革措施的出臺，是我國的房地產業迅速發展。目前全國房地產專營機構已達幾十萬家。
樂清市從八十年中期開始開發商品房，07年，房價曾有過瘋狂的上漲，08年以后，開始回落。目前，我市房地產開發企業共有四十六家，其中中外合資企業七家。根據調查，我市住宅小區建筑面積約有520萬多平方米。
的確，這幾年房地產大規模開發給樂清的住房制度改革做出了不可磨滅的貢獻，但在各種住宅、商業大廈、辦公大樓日益增多的同時出現了一個新課題，即他們在交付使用后都面臨著管理、養護、修繕的問題，這就出現了物業管理行業。
英國早在1860年至1866年產生了物業管理，而我國的物業管理工作近在幾年才出現，樂清則更晚。九三年由臺胞出資建造的臺樂一村住宅小區投資使用，首創了樂清實行初步物業管理先例。九六年三月，樂清市各有關單位根據國家建設頒布的《城市新建住宅小區管理辦法》組建樂清市物業管理公司。
二、物業管理小區的現狀
1、范圍大、分布散、空置房多。現劃入物業管理公司管理范圍的有：虹橋鎮的振興小區、北白象鎮的白塔王小區，樂城鎮的東浦一區、東浦二區、又雁小區、南馬一區、南馬二區。小區分布散，東西距三十二公里，入住率較低。即便是較為集中的東浦一區、二區，共有住戶1560戶，其中單間429戶，總面積為16萬多平方米，綠化約2萬多平方米，入住率只有65﹪左右。
         2、用戶擅自改變樓宇外貌、內部布局、使用功能的行為普遍存在。在東浦一區，原車庫里住著外來民工或成為商業用房屢見不鮮；樓宇的陽臺改建成廚房，立體墻上也上隨之出現新伸出的排油煙管。多數用戶將衛生間潔具位置隨意移動，造成衛生間改變原有的外貌，有75﹪的用戶改變原有內部布局，有30﹪的用戶改變使用功能，并且改變的樣式五花八門。
         3、亂停車輛、破壞綠化、污染環境，影響住宅小區景觀的現象時有發生。由于將車庫租給外來民工住宿或其他原因，僅東浦一區、二區每晚停在小區公共部位的車輛有二百余輛，第二天早上常因車主開不出而喇叭聲四起，嚴重影響居民休息。小數點區綠化帶上常有衣被之類物品懸掛或覆蓋，影響花木正常生長；住在車庫里的民工因沒水常到綠化用水的水龍頭接水，部分樓上的住戶常將垃圾扔出窗外，臨近的綠化帶中時常垃圾遍地；特別是常見到墻上貼著各類廣告，東一張，西一張，有的褪色了，有的破損了，“牛皮癬”現象嚴重；更有甚者用油漆在墻上亂涂亂寫裝修、疏通管道廣告等等之類，嚴重污染了住宅小區的環境。
         4、住宅小區的供水系統和供電系統存在壓力。由于人們生活水平的提高和家用電器的迅速普及，人們對水電的要求也提高了，樓層高的住戶常因為水壓太低而導致煤氣淋浴器不能正常點火；功率較大的空調器的增多原有的電路不能正常運行。于是小區內用戶私自改變原有的供水供電系統時有發生。
         5、住宅小區的物業管理“先天”不足。因我市物業管理機構組建太遲，大部分房屋建設單位沒有保留齊全的技術資料，使物業管理公司在維修時出現難題。
         三、物業管理公司的現狀
         1、物業管理公司內部人中配置不足。物業管理公司應當具備房地產管理、社區安全、園林藝術、設備和房屋維修等多方面的專業技術人才。而我市物業管理公司的部分技術力量還不完備，還得依靠社會力量去解決。物業公司是屬于微利性服務行業，是以服務、便民、微利為宗旨的。由于沒有自己的技術人員，物業公司不能保證迅速調派人員為業主服務，給業主留下不良的印象。同時，因雇傭社會專業人員也給自己增加了一筆數目不小的開支。
         2、物業管理秩序不夠理想。我市住宅小區剛實行物業管理，部分工作還未落實，有待進一步改善。在政府部門的協調下，環衛、房管、城管等部門應考慮全局，對物業管理工作給予監督指導，但偏有單位我行我素另行收費，影響物業管理公司的正常管理秩序和收費效率。
         四、物業管理本身存在的問題
         我市的物業管理在社會需求下產生，盡管做出了不少成績，但跟用戶的需求仍存在一定的差距，主要問題在于以下幾點：
         1、法規不健全。物業管理涉及面廣，對各方面的權力義務關系的界定十分嚴格，法律關系應十分明確，沒有法律法規作保障。目前，全國大部分城市還沒有制定嚴密具體的管理法規、規章，物業管理的法律關系十分明確，沒有法律的管理法規、規章，物業管理的法律地位尚不能確立。對政府部門、業主和物業管理公司等方面在物業管理中的地位、作用，缺乏有效法規和調整，是理順行政管理和物業管理的關系、解決多頭管理等問題得不到解決，從而造成物業管理的一定難度。
         2、思想觀念有待進一步轉變。推進物業管理很重要的方面是，要將計劃經濟體制下長期形成的行政福利型的封閉式管理，改變為社會主義市場經濟條件下的企業化經營型的管理。這必然涉及政府職能的轉換，也涉及到小區居民權力、利益觀念的轉變，現在有些住戶對物業管理提供服務要收取一定的收費難以理解，普通認為這樣的收費不該收，而且標準太高。這些思想觀念有待進一步轉變。
         3、長期建管脫節，使小區一些配套設施不齊全，一些房屋施工質量差，遺留問題多，造成物業管理先天不足，使物業管理的新機制在建成的小區難以發揮。
         4、管理制度尚待建立和健全，小區的全面管理制度，樓宇管理、綠化、環衛、治安、禁止違章建筑等專項管理規章制度及建設部第三十三號令所要求完善的業主公約。管委會章程等尚未制定，使各項管理工作不能落實。
         5、物業管理的經費渠道還不暢通。尤其是建成多年的住宅區、專項基金落實，有償服務的收費難以實施，使物業管理經費成了一個“老大難”。
         五、對物業管理工作的建議
         如今城市規模的不斷擴大，城市基礎設施的建設、維護和管理等工作面臨的困難和問題越來越突出，因此，進一步加強和規范物業管理工作就顯得越來越緊迫。　　物業管理工作社會性強、敏感度高，涉及到千家萬戶的切身利益。做好物業管理工作對于維護社會穩定、為廣大人民群眾和經濟發展營造良好的環境、加快城市化步伐具有重要的作用。　　目前，物業管理工作還存在著規劃不完善、管理不規范、收費不統一、服務不周到等許多亟待研究解決的問題。要做好物業管理工作，必須從以下幾方面入手：　　1、要進一步明確物業管理的主管職能部門。由于物業管理工作以前沒有法律法規來規范，因此，各地的物業管理主管部門也不盡相同。隨著《物業管理條例》的實施，物業管理主管部門應統一起來。《物業管理條例》的規定是：“縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作”。　　2、小區的規劃、建設需要進一步的完善。在小區建設之前，城市規劃部門要對小區的修建性規劃進行控制，進一步完善各項基礎設施建設，尤其要注意的是要規劃好辦公用房和經營性用房，并要明確指出此辦公用房和經營性用房的最終產權歸該小區的全體業主所有（辦公用房和經營性用房的建設成本分攤在業主所購房屋的成本中）。《物業管理條例》規定，該經營性用房的收入用于該小區的基礎設施建設和物業管理，這是減少收費和減輕財政負擔的主要途徑。　　3、要進一步加強對物業管理重要性的宣傳。要利用廣播、電視、報紙等各種有效途徑，針對人們普遍認為物業管理應該由政府管理的舊的思想觀念，采用人們喜聞樂見的形式，廣泛深入地宣傳規范物業管理工作對人們改善生活秩序、生活環境等的重要性，努力把人們對物業管理市場化運作的感性認識上升為理性認識。　　4、要根據即將實施的《物業管理條例》，制定符合我縣實際的物業管理辦法。要充分考慮各小區的不同情況，有針對性地采取不同的物業管理辦法。可以采取企業管理和業主自營式管理相結合的辦法（業主自營式管理是指由某一區域的全體業主達成協議，由業主自己輪流承擔該區域的物業管理方式），同時要把城市經營的理念引入我縣的物業管理。對于物業管理的收費標準應按照《物業管理條例》的規定，由政府物價部門根據縣城居民的收入水平進行確定。　　5、進一步規范我縣的物業管理市場。物業管理行政主管部門要和工商行政部門攜起手來，共同加強對物業管理企業的資質、能力、服務質量的監督、管理。物業管理企業的資質由省建設廳審批。要重視物業管理企業及其人員的政治素質、法律素質建設，使其從觀念和意識上擺正與業主的服務合同關系或可稱服務與被服務關系，明確物業管理的概念實質是按照服務合同約定為業主管理物業，而不是本末倒置地象企業管理員工一樣去管理業主，真正按照《物業管理條例》的規定實現物業管理隊伍的高起點建設、規范化運作。　　6、進一步理順關系，加大工作力度，把物業管理機制引入未實行物業管理的居住區，變政府管物業為社會管物業，努力做好城市經營這篇文章，進一步推進城市化進程。
         六、結束語
         總而言之，物業管理企業做好項目管理是企業不斷擴大經營的保證，是企業成功走向市場化、社會化的前提，是企業形成集約化品牌管理的基礎，企業只有不斷創新項目管理方法、改進管理、加強服務，才能真正管理好每個項目。所以只要我們努力學習國外及國內成功的物業管理經驗，不斷總結和創新，我們的物業管理隊伍就能更好地為住宅小區服務，把我市的物業工作推上一個新臺階。

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