分析我國房價上升的原因，提出抑制房價過快上升的對策

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分析我國房價上升的原因，提出抑制房價過快上升的對策
[摘要]：目前我國房價已經成為社會最為關注的話題之一，俗話說安居才能樂業，在我國房價不斷高企的情況下，廣大的中產階級都不堪承受之重。長期以往對國家持續創新，和產業升級。都有不利的影響。我國經濟發展模式現在正面臨著產業轉型、升級，需要集全社會之力完成這個偉大使命。所以分析房價上升的原因，提出抑制房價過快上升的對策。不光是廣大人民群眾的民生問題，更是國家經濟發展、科技進步、社會和諧的穩定器。
[關鍵詞]：民生   發展   和諧
一、我國房價這十年飆升的情況
繼1994年出臺的《中華人民共和國城市房地產管理法》為房地產業的發展提供了法律保障后，1998年住房分配貨幣化改革又為房地產業的發展提供了廣闊市場。進入21世紀，房地產業已經在我國國民經濟中居于舉足輕重的地位。2003年的國務院18號文件(即《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》)指出：“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”。從此我國房價進入了一個飛速上漲周期。以北京為例的圖表可以看到房價這十年來的走勢。

按照：北京2010年度北京市城鎮居民人均可支配收入：29073元，家庭按三口之家算按目前的北京房價買上一套滿足基本需求70平米的住房，需要20年以上的家庭可支配收入。
二、老百姓對居住房子的剛性需求　
以上海為例分析老百姓對房子的剛性需求
一、上海市住房剛性需求
剛性需求在各個城市可能會有不同的具體表現形式。在上海住宅市場，剛性需求主要體現在以下五個方面：動拆遷、結婚和離婚、改善住房、外來人口來滬定居和外籍常住人口來滬定居。下面分別計算這五個方面所產生的住房需求量：
1、動拆遷產生的住房需求
上海的城市基礎設施建設和城市改造一直在進行，近十年來，這方面的工程速度和力度更大。黃浦江上幾座大橋的建設、交通環線和輕軌地鐵的建設、世博會的建設以及大規模棚戶區的改造，都引起了相當規模的動遷量。而動拆遷產生的對住房的需求是絕對剛性的。
根據上海市建委的“城市建設數據”統計資料顯示，2001年至2006年動遷戶數合計44．3萬戶(《上海2007年鑒》。下文無特別說明的，資料來源均為《上海2007年鑒》)。由于各種原因，部分動拆遷戶對住房的需求可能會增加，在此我們假設增加50％。據此計算2001— 2006年間由于動拆遷引起的住房需求為：44．3×1．5≈66萬套。
2．結婚與離婚產生的住房需求
根據上海市民政局提供的資料，2001—2006年間全市登記結婚68．5萬對，同期全市登記離婚人數為 43．4萬人(27．7萬對)。對于新婚戶來說，每一個新家庭都希望有(至少)一套婚房，而且最好是新的，因此一對新婚姻新增加一戶住宅需求。對于離婚的情況來說，離婚一對，同樣可能會新產生一套住房的需求，因為有一方需另覓住處。據此計算2001—2006年間因為結婚和離婚產生的住房需求為：68．5＋21．7≈90萬套。
3．改善型要求產生的住房需求
因為歷史的原因，上海在上世紀80年代以前建造了大量房型簡單、生活設施不全的居民住宅。這些住宅往往缺少獨立衛生設施，廚房合用，沒有廳，其居住條件已經基本不適應現代生活的需要。另外，上海中心區域還有相當數量解放前建成的里弄，由于歷史的局限。加之歲月的侵蝕和不當使用，很多老里弄都顯破敗。居住在這些住宅中的居民，雖然名義上有住房，但他們對居住條件并不滿意，都有改善居住狀況的需求。
根據上海市房屋土地資源管理局“主要年份各類房屋構成情況”資料，在2000年，上海擁有舊式里弄 1896萬平方米，簡屋84萬平方米。由于大部分舊式里弄和簡屋的住房環境標準偏低，所以其住戶對改善住房條件的需求強烈。這種要求可以被視為剛性需求。假設每戶面積50平方米，計算舊式里弄和簡屋的總戶數為：(18940000＋840000)／50≈40萬。假設這些家庭在2001-2006年間每戶需要增加一套新房以改善住房條件，則新增住房需求40萬套。
三、外來人口在滬定居所產生的住房需求
上海經濟發展水平較高，城市建設各方面比較到位。隨著浦東的開發，上海的經濟更趨活躍，吸引了更多的外來人才。人口統計資料表明，上海外來人口明顯呈現逐年增長的勢頭。2000年上海戶籍人口 1309萬，外來人口總量387萬，外來人口占戶籍人口的比例是29．6％。到2006年，這一比例增加到 46．5％。
外來人口在上海找到固定的工作，有了穩定的收入后，就會考慮長期居留的問題，特別是學歷和收入比較高的白領。這些人有較強的經濟能力，但又不具備戶籍人士先天的住房優勢，如果要考慮結婚，購買住房幾乎是必須和惟一的選擇。
如果說統計外來人口在已有人口中的比例相對容易，那么要準確計算有多少外來人口對住房有需求就非常困難了，因為現有的正式統計資料無法提供這方面的數據。考慮到高學歷人員一般更傾向于在上海定居，且具備購房的能力，筆者以下從高學歷人口比例的角度，間接估算外來人口的住房需求量。
從上海2007年鑒“主要年份常住人口”提供的信息來看，上海在 2000、2005和2006年的流動人口數分別為387萬、581萬和627萬。據此粗略估算2001—2006年平均流動人口數為：(387＋581＋627)／3≈532萬。另外，根據2000年上海市第五次人口普查資料顯示，在滬外來人口中，文化程度在大專及以上的比例是3．7％。 2003年上海外來流動人口調查數據顯示此比例上升為4％。考慮到近幾年來外來人口中高文化層次的比例在逐年上升，假定2001— 2006年在滬外來人口中文化程度在大專及以上的平均比例為5％。據此計算其人數為：532×5％≈27萬。假定27萬人每人需要一套住房，則住房需求為27萬套。
在滬常住外籍人口所產生的住房需求
近年來由于上海經濟的快速發展，尤其是越來越多的外資公司在滬開辦業務，外籍人士的數量也迅速增加。由于外籍人士對住房的要求很高，且購買能力強，他們的住房需求通常能夠實現。我們在此根據其常住人口的數量，根據上海市公安局出入境管理局提供的“在滬工作、居住的外國常住人口(2005－2006)”，2006年在滬工作、居住的外國常住人口去除留學生合計10萬人，假定每人購買住房一套，則產生住房需求10萬套。
四、房價飆升對社會資金的投資吸引。
     ①通過大量的統計數據，我們可以觀察到這樣的規律：在大多數情況下，在某地區的真實需求迅速上升時，供求關系趨于緊張，房價加速上升。這就給投機者傳遞了一個信號，到這個地區買賣房地產可能會獲取超額利潤，從而導致投機需求以更快的速度上升。加上我國很多沿海的中小企業都是以低端制造業為出口導向型經濟。一般凈利潤率都是5%以下，加上近兩年來人民幣對美元升值已經超過6%，以及歐美國家還沒有從2008年的經濟危機中復蘇，我國的出口受到極大限制，這就為大量中小企業放棄實體經濟而進入房市去獲取投機收益。從而在全國形成曠日持久的炒房熱。
五、國家推進城鎮化率對房價的影響。
　　多年來，我國經濟增長主要依靠工業化或投資拉動，第三產業滯后，城鎮化滯后。2009年第三產業占GDP的比重為42.6%，城鎮化率為46.6%，兩者都低于工業化水平，也比世界平均水平低10個百分點以上。在工業化加速發展階段，在一定程度上出現了內需沒有跟上、產能過剩的局面。
城鎮化對投資的影響體現在多個方面，但由于房地產（指房地產業，下同）是對相關產業帶動作用最強、產業鏈最長的行業之一，構成了城鎮化進程中的一個重要部分，我們也予以測算。
　　（一）2010-2020年我國城鎮化率初步預計
　　1.2010-2020年人口規模預計
　　人口規模的預計是預測未來10年城鎮人口預計的基礎。國內許多專家學者對2020年底中國人口規模進行了預測，本課題以國家人口發展研究戰略課題組的《國家人口發展戰略研究報告》(2007)中預測結果為研究參考依據。該報告形成的時間為2007年，預測我國總人口在2009年底將達到135780萬人，而實際人口為133474萬人。因此，利用修正指數對報告預計的人口進行修正，修正指數=預計數據/實際數據=135780/133474=1.017。通過測算，到2020年，我國人口預計為143213萬人，
　　從上述數字可以看到城鎮化率的提升為我國房價中長期的走勢，形成拉動作用。
六、抑制房價過快上升的對策：
②大力發展普通商品房，規范商品房市場，使普通商品房價格趨于合理，與我國城鎮居民家庭的住房消費能力相適應。在目前情況下加大保障房對低收入家庭的住房保障職能，加快建立健全政府住房保障制度。盡快形成制度化的廉租住房財政資金渠道，保障線要隨經濟社會的發展與進步逐步上移，逐步加大政府住房保障的力度和保障面。
還要針對“夾心層”住房困難進行保障制度創新與建設，發展政府住房租賃制度，適時推出“可支付租賃住房”，實現“租售并舉”，解決包括“夾心層”在內的全不中低收入家庭的住房問題。形成經濟適用住房、可支付租賃房與廉租房三個住房保障層次，這既是構筑住房供應體系完整框架的重要環節，也是實現政府住房政策目標的客觀要求。
讓老百姓住有所居，以更加積極的面貌投入到創業和工作中去，讓我們的社會資本從房地產的投機市場回到實體經濟的產業升級和轉型當中來。形成國家經濟實現整體升級提升，各產業得到規范發展，百姓能夠安居樂業。早日實現我們國家全面小康的和諧社會和中華民族的偉大復興。

參考文獻：
    1、徐滇慶著：《房價與泡沫經濟》，機械工業出版社2006年8月第一版第一次印刷163頁-165頁
    2、陳淮、趙路興著：《房價誰說了算》，江西人民出版社2005年1月第一版第一次印刷95頁-99頁

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