論我國(guó)房?jī)r(jià)飆升的原因分析

【摘要】一直以來(lái)房產(chǎn)都是衡量一個(gè)家庭或個(gè)人資產(chǎn)的重要砝碼，發(fā)展至今房地產(chǎn)已是國(guó)家重要經(jīng)濟(jì)支柱之一，從1978年提出的住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等理論，到1980年正式拉開(kāi)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)序幕，到1993年海南房地產(chǎn)瘋漲引發(fā)的首次房地產(chǎn)泡沫事件，到2008年金融危機(jī)政府四萬(wàn)億救市計(jì)劃，到之后限購(gòu)限貸等一系列調(diào)控政策出臺(tái)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易可謂是起起落落，但每一次調(diào)控降價(jià)之后都會(huì)跟著一波報(bào)復(fù)性的增長(zhǎng)，一線城市表現(xiàn)更是尤為明顯，相比伊始目前的房?jī)r(jià)可以說(shuō)是翻了幾十上百倍，那么我國(guó)房?jī)r(jià)一路飆升的原因是什么呢？國(guó)家調(diào)控的目的有在哪呢？房地產(chǎn)真的是個(gè)巨大的泡沫嗎？這一切要從房地產(chǎn)與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)講起。

【關(guān)鍵字】房?jī)r(jià)飆升 國(guó)家調(diào)控 房產(chǎn)泡沫 經(jīng)濟(jì)

一、何為房地產(chǎn)

 房地產(chǎn)簡(jiǎn)單來(lái)講就是附著于土地之上的建筑，也是我們?nèi)粘Ｉ�活中所接觸的建筑物，它與土地相互依存，受地域限制。

 根據(jù)使用性質(zhì)不同房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大致可以分為：

商品房（即市面上所指的住宅）

公寓（商業(yè)性質(zhì)用房有居住屬性）

寫(xiě)字樓（企業(yè)辦公場(chǎng)所）

商鋪（商業(yè)交易場(chǎng)所）

產(chǎn)業(yè)園、廠房（企業(yè)生產(chǎn)場(chǎng)所）

從上面分類(lèi)不難看出，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)幾乎與所有行業(yè)息息相關(guān)，無(wú)論是經(jīng)營(yíng)商業(yè)買(mǎi)賣(mài)、高新開(kāi)發(fā)、技術(shù)生產(chǎn)，或多或少都會(huì)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)打交道。

不同的地段適合不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品，這里我們重點(diǎn)講講與我們最貼近的商品房，我們?nèi)粘Ｉ�活中是不是�?huì)常常聽(tīng)到這樣一些話：好好工作，掙錢(qián)買(mǎi)房；這房子好貴啊，勉強(qiáng)湊個(gè)首付，咬咬牙買(mǎi)了算了；這些年房?jī)r(jià)長(zhǎng)的好快，泡沫很大；我家里人說(shuō)你沒(méi)有房子就不讓我們結(jié)婚。

這些話是不是很耳熟，一個(gè)房子為什么會(huì)牽扯到這么多東西呢？這要從商品房買(mǎi)賣(mài)的前一個(gè)步驟“營(yíng)銷(xiāo)推廣”說(shuō)起，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，越來(lái)越多的小區(qū)拔地而起，商品多了，客戶(hù)選擇就多，于是開(kāi)發(fā)商會(huì)對(duì)自己的產(chǎn)品加上一個(gè)定位，使自己的房子與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)分開(kāi)來(lái)，于是就有了：剛需房、改善房、海景房、學(xué)區(qū)房、別墅、地鐵口物業(yè)、度假房等等，這些可以單一存在也可幾個(gè)特點(diǎn)聚合在一起。

怎么樣，看的是不是有些頭暈，似乎房子已經(jīng)不再像以前一樣只是單純的居住了？是的，因?yàn)槎嗔诉@些附加屬性，房子與我們生活上其他重要環(huán)節(jié)變得息息相關(guān)，如：小孩讀書(shū)、戶(hù)口落戶(hù)、財(cái)力證明、甚至于婚姻。

這也是為什么很多人甘愿做一輩子房奴，背負(fù)巨額貸款的原因，因?yàn)楹芏鄷r(shí)候房子已經(jīng)成為了每個(gè)人心中必不可少的東西。

房地產(chǎn)與我國(guó)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

（一）人為控制的地段

李嘉誠(chéng)曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)最重要的三點(diǎn)，地段、地段、還是地段，我們也可以從全國(guó)房?jī)r(jià)看出，一線城市房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于二三線城市房?jī)r(jià)，同時(shí)一線城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)又遠(yuǎn)高于邊緣區(qū)域房?jī)r(jià)，但除了少數(shù)得天獨(dú)厚占據(jù)地理優(yōu)勢(shì)的區(qū)域，很多地段都是人為打造，也就是說(shuō)地段這種東西也是受制于人。

拿深圳這個(gè)城市做例子，最早深圳發(fā)源地在羅湖，理論上來(lái)說(shuō)，這個(gè)城市的地段中心就是羅湖，但隨著深南大道的通車(chē)，政府搬遷至福田，似乎中心慢慢變到了福田，結(jié)果發(fā)展高新科技的南山房?jī)r(jià)又超過(guò)了福田，最后前海金融自貿(mào)區(qū)的成立，造就了現(xiàn)在深圳30萬(wàn)/㎡的高額房?jī)r(jià)，而這一切都受制于人為因素的影響或是說(shuō)區(qū)域內(nèi)政策發(fā)展的規(guī)劃。

（二）房產(chǎn)與地方經(jīng)濟(jì)

94年的分稅制度，讓不少地方財(cái)政捉襟見(jiàn)肘；

95年中央出臺(tái)新政，地方土地出讓時(shí)，土地出讓金90%歸地方政府所有；

98年國(guó)務(wù)院取消福利分房同時(shí)啟動(dòng)銀行按揭。

至此與土地有關(guān)的收入成為地方政府重要的第三財(cái)政收入，商品房時(shí)代開(kāi)啟。我們先來(lái)看一下歷年全國(guó)土地出讓收益：

1987年--1992年

30億+

1999年

514.33億

2000年

5894.14億

2007年

13000億

2016年

37457億

2017年

40623億

當(dāng)?shù)胤秸�府有了這些財(cái)政收入之后，就能投入更多的資金進(jìn)行城市建設(shè)，加快城市化進(jìn)程。

同時(shí)土地出讓越頻繁房地產(chǎn)市場(chǎng)就越活躍，地方政府只要規(guī)劃好用地性質(zhì)進(jìn)行拍賣(mài)，如：這塊地純住宅用地，那塊地商業(yè)用地等等，不僅能增加財(cái)政收入，還能有效規(guī)劃城市發(fā)展，使城市格局更加合理有序。可以說(shuō)房地產(chǎn)發(fā)展在某些方面會(huì)和政府的城市規(guī)劃相輔相成，并且能刺激城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

房?jī)r(jià)飆升的原因

（一）土地的稀缺性

這在一線城市尤為明顯，當(dāng)城市化進(jìn)程到了一定程度，可用的住宅用地就越來(lái)越少，而越來(lái)越多的人群也會(huì)涌入城市，這就在一定程度上早就了一線城市房源稀缺，一房難求的情況。

（二）從商品層面看

從商品層面來(lái)說(shuō)，價(jià)值決定價(jià)格、需求決定價(jià)值，現(xiàn)如今的房產(chǎn)附加了太多屬性，教育、落戶(hù)、結(jié)婚、財(cái)政、投資等等，加之羊群效應(yīng)使得它成為絕大多數(shù)人一身中必買(mǎi)的必需品，價(jià)格必然是節(jié)節(jié)攀升。

（三）金融杠桿

當(dāng)房子可以按揭貸款來(lái)買(mǎi)的時(shí)候，這已經(jīng)成為投資者盯住的一塊肉，一線城市，首次購(gòu)買(mǎi)商品房首付在三成，二次購(gòu)買(mǎi)首付在七成，如果名下無(wú)房有貸款記錄，首付在五成，這意味著投資者可以用三成或五成的資金去撬動(dòng)百分百的收益，加之房貸的利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市面上其他貸款的利息，同時(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)低，這無(wú)疑吸引大批投資者涌入。

（四）面包與面粉

從歷年土地拍賣(mài)的金額來(lái)看，房?jī)r(jià)的漲勢(shì)基本和土地漲勢(shì)持平，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，面粉貴了，面包必然也不會(huì)便宜。

（五）通貨膨脹

通貨膨脹，人民幣貶值，某種程度上來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的漲幅和豬肉漲幅差不多，基于通貨膨脹人民幣貶值，物價(jià)上漲，房子在一定程度上對(duì)個(gè)人資產(chǎn)進(jìn)行保值。

四、房地產(chǎn)的泡沫

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)真的純?cè)谂菽瓎幔窟@是在日益增高的房?jī)r(jià)中不少人提出的問(wèn)題，不管是國(guó)外的房地產(chǎn)崩盤(pán)還是海南的房地產(chǎn)泡沫事件，都告訴人們，房地產(chǎn)泡沫是存在的。

至于現(xiàn)在房地產(chǎn)行情會(huì)不會(huì)再次引發(fā)房地產(chǎn)的泡沫，我們先從海南房地產(chǎn)泡沫事件說(shuō)起。

“1992年，“南方講話”一錘定音，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成為中國(guó)堅(jiān)定不移的發(fā)展方向。接著，中央提出加快住房市場(chǎng)改革步伐；國(guó)務(wù)院審議批準(zhǔn)海南吸引外資開(kāi)發(fā)洋浦經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。一時(shí)間利好不斷，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始火熱。當(dāng)時(shí)全國(guó)各地流傳著“要掙錢(qián)，到海南；要發(fā)財(cái)，炒樓花”的口號(hào)。1988年海南省和海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立，讓這座不到20萬(wàn)人的海濱小城海口，一躍成為全國(guó)各地淘金者的圣地。

海南房?jī)r(jià)也隨之一路扶搖直上，建省之初的兩年，海口三亞等熱門(mén)地區(qū)商品房?jī)r(jià)格基本維持在1300元-1400元/平方米之間，而1992年就躥升到5000元/平方米，1993年更是達(dá)到7500元/平方米的巔峰，兩年翻了三倍以上。與此同時(shí)，海南土地價(jià)格從1991年的每畝幾十萬(wàn)，攀升到1993年的最高600多萬(wàn)元/畝。------摘選至《回望1993丨海南房地產(chǎn)泡沫破滅 調(diào)控史開(kāi)啟》”

回顧中國(guó)房?jī)r(jià)的歷史，其實(shí)可以發(fā)現(xiàn)，每一次的大幅度漲幅都和政策的利好有不可分割的關(guān)系，政府政策引導(dǎo)了資本的注入，資本注入引來(lái)的大量人群，人群的涌入刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這些都是環(huán)環(huán)相扣的一條發(fā)展鏈，

最早嗅到海南泡沫的潘石屹發(fā)現(xiàn)，海口的人均住房面積在四十九平方米，而當(dāng)時(shí)北京的人均住房面積只有七點(diǎn)四平米，這是一個(gè)非常可怕的型號(hào)，在海口這個(gè)并不富裕的城市住房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了首都北京，這就是一個(gè)巨大的泡沫，供過(guò)于求。

另外一個(gè)泡沫就是房地產(chǎn)的發(fā)展擠壓了實(shí)體行業(yè)的利潤(rùn)空間，一來(lái)是土地、房?jī)r(jià)、租金的飛漲導(dǎo)致企業(yè)成本不斷提升，二是各大企業(yè)跨界做地產(chǎn)，實(shí)體行業(yè)抽取企業(yè)流動(dòng)資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)，這種情況帶來(lái)的就是經(jīng)濟(jì)危機(jī)和泡沫。

因?yàn)閲?guó)家強(qiáng)盛的評(píng)判是生產(chǎn)力和科技，而不是房地產(chǎn)的發(fā)達(dá)程度，間接的也會(huì)影響貨幣的價(jià)值。

所以政府開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行不斷的調(diào)控，調(diào)控的主要目的是維穩(wěn)，將房?jī)r(jià)穩(wěn)定在一個(gè)增長(zhǎng)值中，因?yàn)闊o(wú)論房?jī)r(jià)暴漲還是暴跌最終導(dǎo)致的都是房地產(chǎn)崩盤(pán)，而房地產(chǎn)牽扯的行業(yè)也是非常之多，一但崩盤(pán)就是一系列的連鎖反應(yīng)，最終導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)崩潰。

而眾多調(diào)控手段里最有效的就是貸款方面，去杠桿是國(guó)家一直強(qiáng)調(diào)的，少了金融杠桿，投資者的收益比例就會(huì)大幅度減少，從而轉(zhuǎn)向其它行業(yè)的投資，所以全國(guó)范圍內(nèi)的限貸以及提高首付比例控制銀行流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的金額，有效遏制了大部分的投資客及炒房團(tuán)，然后是城市內(nèi)的限購(gòu)，限價(jià)等一系列調(diào)控手段，讓住宅回歸原本的居住手段。

五、總結(jié)

房?jī)r(jià)的攀升牽連的因素諸多，以政府政策為主要導(dǎo)向，刺激地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化建設(shè)，國(guó)家的調(diào)控手段從去杠桿、限購(gòu)限貸到至今的讓房子回歸原本的居住屬性。可以看出政府比百姓更關(guān)注房地產(chǎn)的走向，一方面需要房地產(chǎn)帶動(dòng)部分經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政收入，另一方面需要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)的漲幅防止產(chǎn)生過(guò)大的泡沫經(jīng)濟(jì)，其實(shí)每一個(gè)國(guó)家都會(huì)經(jīng)歷房地產(chǎn)的上升期，我們稱(chēng)之為房地產(chǎn)的黃金期，但每一件商品、每一個(gè)企業(yè)、甚至每一個(gè)文明都會(huì)有它的生命周期，房地產(chǎn)同樣如此，過(guò)了爆發(fā)期之后，只要政府一直堅(jiān)持房子的調(diào)控，那么房地產(chǎn)這個(gè)泡沫就永遠(yuǎn)只是人們茶余飯后拿來(lái)討論的話題，而不會(huì)真真實(shí)實(shí)發(fā)生在生活之中。