房地產的資金管理問題及對策分析_答辯問題

答辯問題 

1、企業資金籌集與資金使用相互關系處理中應遵命怎樣的原則（或需注意哪些問題）？

答：資金籌集與資金使用存在相互制約，相互聯系的關系。資金籌集與資金使用的關系中要遵循合法性原則、恰當性原則、配比原則、相對成本最小原則及經濟效益優先原則。合法性原則也就是最基本的原則，要注意的是資金籌集渠道合法，資金使用目的、方法合法。比如，最近出現了農行行長非法集資的新聞報道，國家發出了紅色通緝。農行行長的資金籌集都不合法。恰當性原則就是說籌集的資金要恰當。要注意的是籌集的資金不能多，也不能少，合適就好，這樣也保證了每份資金用到實處。配比原則就是要求資金籌集和資金使用的配比，籌集多少資金，就得合理運用多少資金。成本最小原則要注意的是要把籌集的資金成本押到最小。經濟效益優先原則要我們注意籌集來的資金在使用過程中要達到經濟效益優先。所以存在著相互聯系、相互制約的關系。

2、結合當前宏觀經濟形勢，分析房地產資金緊張程度的走勢情況？

答：國家陸續出臺了緊縮銀根、緊縮土根的宏觀調控政策。而且最近召開了兩會，國家還提出了限購令、房產稅試點范圍并將擴大的措施下，國家還修建了許多保障型房子，這樣就會造成房價下降，房子銷量低的現象，房地產商也就無法回籠資金。2012年，房地產公司的資金會空前緊張，這一點已成定局。即使下一步貨幣政策微調，也屬于定向寬松，也是針對中小企業的，一時半會兒難以惠及房地產業。未來幾個月房地產業會出現大量的并購、重組。3600萬套保障性住房目標的確定，以及各地方政府簽下2012年新增保障性住房建設的“軍令狀”，使很多開發商對今年保障性住房建設量會大為收縮的預期落空。由于保障性住房的土地是政府劃撥，不用繳納土地出讓金，建成房屋后也不上稅，做住宅的開發商無法與之競爭。房地產資金緊張程度加劇。許多開發商提出了一次性付清的優惠待遇高，比如：自貢地區的房子就是個例子，一次性付清每平米只買2750元，而按揭等方式付款的房價就是4000多點。從這個例子反應出房地產資金鏈緊張。

3、文中提到了“構建多元化的資金來源渠道”，對一般的房地產工程管理來說，哪幾個渠道最緊要？

答：近來，房地產行業都面臨著資金緊張的局面，而在這種情況下，房地產開發商要構建多元化的資金來源渠道，房地產開發商的來源渠道分為內部融資和外部融資兩種融資方式。內部融資有企業自有資金和企業預收賬款。外部融資有上市融資、銀行信貸、房地產開發債券、房地產信托、與政府的合作融資等。這些融資方式對房地產開發商都重要。本人認為最緊要的渠道是企業的自由資金、企業的預收賬款、房地產信托和銀行信貸融資渠道最緊要。原因：第一，企業自有資金和企業預收賬款是屬于企業內部資金控制。企業自有資金就是自己內部的富裕資金，資金能夠隨時支用的。只有把自己變得更強大了，利潤就越多，提取的企業的自由資金也就越大。企業預收賬款也屬于企業內部的。預收賬款是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委托開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委托單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金，也就有利于房地產工程項目的順利進行。第二，房地產信托就是要集合多個投資者的資金，進行對房地產資金進行融資。投資者投入的資金越多，那么資金回流就越快，見效就越快。第三，銀行信貸，與金融機構的合作也是最要緊的，從銀行借款是一般開發商的主要融資渠道，因為，在銀行里能借到許多資金，這樣就會避免工程項目“崩盆”的現象。房地產工程項目的投資大，只有銀行才有足夠的能力提供和承擔項目資金。所以也要加強與金融系統的合作。