論我國房地產抵押登記制度的缺陷和完善措施

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 論我國房地產抵押登記制度的缺陷和完善措施
 
[摘 要] 本文從房地產本身的特殊性、立法的矛盾性等幾個方面分析了房地產抵押登記管理制度中的缺陷。同時分析了《物權法》對彌補房地產抵押登記制度的缺陷所進行的立法嘗試，并針對現實狀況提出筆者對房地產抵押登記制度中的缺陷應如何完善的粗淺建議。
[關鍵詞] 抵押登記 房地產 物權
 
 眾所周知，不動產物權流轉必須以登記公示方可發生法律效力，這是當今世界各國在物權立法領域普遍通行的原則，我國也不例外。抵押權是民法物權體系中的重要物權概念，其適用范圍既包括動產也包括不動產。就不動產抵押權的設立而言，我國《擔保法》及《物權法》都以登記生效為基本原則，但這一原則在房地產抵押權登記管理領域則著實遇到了一些適用上的問題，特別在《物權法》與《擔保法》兩部法律同時有效這樣一個過渡時期，有關房地產抵押登記中的歷史遺留的問題和新情況將仍然不斷在實踐中冒出來。基于此，筆者在本文中擬就房地產抵押登記制度中存在的缺陷做一簡單探討。
 一、我國現行房地產抵押登記制度的缺陷
 就我國現行房地產管理體制而言，其最大的缺陷就是沒有根據房地產這一特殊不動產的性質進行設計，不符合抵押擔保立法的初衷，使不動產流轉登記公示公信的權威性受到極大的損害，與維護市場秩序、保證交易的安全性的目的背道而馳。
 1、房地產的物理統一性與法權分離性
房地產是不動產中最為重要的一項，既是保障人民基本人權的重要生活資料，又是國家經濟發展的重要生產要素，既關系到人民日常生活最基本的方方面面，也關系到社會經濟生