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淺談婚前按揭房的相關法律問題

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近年來，由于住房價格不斷攀升，和年輕人對生活質量要求的提高，在中國，越來越多的人傾向與學習西方文化——花未來的錢，享受現在的生活，即越來越多的年輕人在購房時選擇按揭，而不再是贊夠了錢再買房。另外，隨著我國對私有財產保護力度的增大，在現實社會多了很多的復雜關系，一個更為突出而又不可回避的問題就是：年輕夫妻一方在婚前購房只能在先支付一部分首付款的情況下，依賴按揭貸款來完成。婚后，夫妻雙方共同歸還貸款。婚前按揭房顯然屬于婚前財產中最為重要的一部分，也是離婚訴訟中最為爭執的標的物，所以研究婚前按揭房的歸屬問題尤為重要
一、關于“婚前”“按揭房”的相關概念
在研究婚前按揭房的法律問題前，首先要搞清楚與之相關的概念，比如：
(1)關于“婚前”：結婚登記在一些國家中是成立合法婚姻關系的法定程序。在中國，符合法定結婚條件的男女，只有在辦理結婚登記以后，其婚姻關系才具有法律效力，受到國家的承認和保護。
(2)關于“婚前按揭房產”：是單純指夫妻一方在婚前以銀行按揭方式購買（限為個人行為，排除夫妻雙方婚前已有合意的共同購房行為，此時可能房屋已為雙方婚前共有財產），婚后由夫妻共同償還貸款的房產。
(3)關于“按揭房”：按揭房是指上家通過按揭購買、貸款尚未還清的商品房。按揭房的主要特征是房屋產權抵押給了銀行，產權人不得擅自出售房屋。按揭：又分為法定式按揭和公義式按揭兩種形式。法定式按揭：是指交現有的房地產轉讓給按揭權人作為還款保證；公義式按揭是將未來的房地產（如樓花）轉讓給按揭權人作為還款保證�！鞍唇曳俊币辉~最早是從香港傳入內地，香港的按揭制度是從英美法上的一種典型擔�！癿ortgage”發展而來的，按揭是香港人給“mortgage” 的譯名。
(4)關于“按揭”制度：按揭制度源于英美法系的衡平法中物的擔保的一種類型, 是指債務人( 按揭人) 將自己財產的所有權轉移給債權人以擔保債務履行, 債務人通常繼續占有該財產。當債務履行完畢時, 該財產的所有權又轉還給債務人。若債務人到期不能償還債務, 則債權人依據其對按揭財產的所有權而支配其交換價值, 從而擔保債權受償的一種擔保方式。
雖然按揭是從香港移植而來，但其與中國大陸地區獨特的背景相融合，形成了具有特定含義的法律術語、我國大陸地區的所指的按揭，指購房人將于房地產銷售商之間的居地產買賣合同的標的抵押于銀行，銀行將一定數額的款項貸給購房人并以購房人的名義將款項交與居地產商的法律行為。在我國大陸地區，按揭一般均須銀行的介入，并且通過銀行的介入促成房地產銷售者與購房者的交易。
了解過“婚前”這個時間點，“按揭”這種特殊購房形式之后，我們再來看看婚前按揭房的權屬問題。財產分割是離婚中最容易遇到的問題，顯然房產是夫妻最為重要的財產，很多人對一項財產到底屬于個人財產還是夫妻共有財產總是弄不明白，特別遇到房產時就更加復雜了。尤其是這種婚前按揭房產，買房從簽合同到付首付、辦理銀行按揭貸款，再到辦理產權證、償還到款要經歷很長一段時間。一個人很有可能在這期間結婚又離婚，或者即使是婚后償還完銀行貸款了又離婚的，那么對此婚前按揭房產到底如何歸屬呢？中國大陸現有的法律法規沒有就婚前按揭房產的分割問題做出明確的規定，只是就一般的婚前財產的分割做出了規定，即除夫妻雙方另有約定外，婚前個人財產屬于夫妻一方所有，并且婚前個人財產并不因夫妻雙方婚姻關系的延續而轉化未個人財產。這里尤其要提醒大家注意“婚前個人財產不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財”這一點，因為在2001年中國大陸修訂《婚姻法》前，最高人民法院的司法解釋曾經有過明文規定：婚前個人財產經過4年或者8年后可視為夫妻共同財產，但現在的法律對此問題做了重大改變，例如最高人民法院于2010年10月15日發布婚姻法解釋（三）的草案。
二、《婚姻法》關于婚前財產（房產）的規定
婚前按揭房屬于婚前財產，婚前個人財產特別是婚前房產，如果沒有約定，過去的司法解釋曾有婚姻關系存續八年后作為夫妻共同財產的規定。因而導致有些夫妻在婚前進行“婚前財產公證”，以明確各自婚前財產的處理。新婚姻法生效后，規定婚前財產如果要作為“共同財產”，雙方必須約定。這就實際上肯定、明確了婚前個人財產不作為共同財產的處理原則。因此，新的司法解釋就規定，婚前個人財產不因為婚姻的存續轉化為共同財產。這實際上就取消了“婚姻存續八年，婚前個人財產(房產)作為共同財產”的規定。任何一方的婚前財產均屬于個人財產，不會因結婚而逐漸轉化成夫妻共同財產。因此，為婚前財產權屬辦理公證，已沒有必要。“夫妻各自的婚前財產在雙方結婚8年后即作為共有財產”的說法也就成為了過去。
婚前個人按揭買下的房產，即使婚后共同還貸，按照新婚姻法以及司法解釋的規定，如果沒有約定，在分割時當然認定為婚前個人財產。共同還貸的部分，由所有者按照份額予以退還。房產增值的部分，當然由所有者享有。這應當是原則。法官當然也可以按照司法解釋的規定，對于困難的一方判決所有者予以幫助、補償。但是這并不是對共同財產的分割。
三、按揭房過程中各方的法律關系如何
婚前個人所購房屋為個人財產已確定無疑，然而如果是婚后夫妻共同償還的貸款，難道不會對房屋的所有權產生任何影響么？有人提出過這樣的觀點：在償還完所有銀行貸款前，應當將房產權分時段分割為婚前婚后兩部分，婚前個人支付的房價款獲得相應比例的婚前房產權益，這屬其個人財產；而婚后雙方共同償還銀行貸款獲得婚后房產權益，這部分是夫妻雙方的共有財產，應作為夫妻共同財產進行分割。
在弄清楚這個問題之前，應當先弄清按揭購房各方的法律關系，即購房人、出賣人（如開發商）和貸款銀行三方的關系。簡單地說，購房者與開發商是房屋買賣關系，而購房人與銀行則是房款借貸關系。當購房人與開放商簽訂了購房合同，并在銀行辦理了按揭貸款手續、銀行將貸款金額劃入了開發商帳戶，同時也辦理了房產證后，購房合同雙方都已經履行完了合同義務，雙方已經結束了購房合同的關系。在此之后，購房人向償還銀行借款的行為，屬于購房人與銀行因貸款行為而產生的債券債務行為，并不影響所購房屋所有權的歸屬。如果婚后夫妻雙方共同償還了銀行貸款，可以理解為是用夫妻共有的財產償還了一方的個人債務，因此，離婚時欠款的一方應當將夫妻所共同償還貸款的一半補償給另外一方。
四、對于婚后共同還貸部分及其增值部分的觀點
現代社會, 房子的功能不再僅僅局限于居住, 在房地產業迅猛發展的今天,蝸居已經具有了超越房子實體本身的價值, 房子作為一種不動產具有了保值和增值的功能。因此, 一部分的房產購買者都是基于投資的意愿而購買房產,按揭成了新興的購買方式。這部分購買者一方面是為了滿足自身的居住, 但同時也會具有投資的意愿。而無論婚后對按揭房產歸屬于個人財產還是夫妻共同財產, 對婚前夫妻一方原始投資的歸屬( 婚前一方或雙方共同首付) 的認定是相對清晰的, 問題的關鍵是在于, 婚后夫妻共同還貸部分及其增值部分的性質認定和分割問題。
對于共同還貸部分, 一些學者認為是一種債權行為, 形成的是一種簡單的借貸關系, 在夫妻離婚時, 如果認定為該按揭房產為個人財產, 婚后需還貸也是夫妻一方的個人債務, 若夫妻雙方共同還貸,則對于共同還貸的這一部分財產的分割只需適用借貸行為關系而簡單的減除返還即可。我不太贊同這種觀點。我認為, 如果把該按揭房產認定為夫妻一方的財產, 則應該把婚后共同還貸部分當作一種類似于投資的新型借貸關系, 而根據《婚姻法》的公平原則, 綜合考慮, 在分割時乘以一項特別的利率�；谶@樣的考慮是因為, 我們不應該把夫妻一方和產權享有者一方的共同還貸行為認定為一種直接的借貸行為, 因為按照民法理論, 該民事行為其實是欠缺意思表示的, 因為該行為是基于婚姻的共同生活, 同甘共苦的意思表示, 而除此之外, 比較借貸和投資這兩種意愿, 大多數人都會傾向于后者, 因為在經濟學分析中, 應該將每個人都當作理性人看待, 而功利主義法學的大師們也論證過人應當是自利的, 在行為時首先會考慮實現自身的最大利益。
可見, 在房產的功能不再僅限于居住, 迅猛增值的今天, 購買房產都或多或少地帶有一種原始的增值的愿望。因此, 對于婚后參與夫妻共同還款的非產權所有者一方, 將其對該房產的還貸部分視為一種投資, 并可以期待獲得利益, 可以更充分的體現現代社會法律所倡導的效率原則與公平原則。

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