按揭證券化法律思考

　房地產業是一個高投入的行業，高投入在帶來高收益的同時也必然帶來高風險。正是這種高投入、高風險的行業特性決定了房地產業和金融業如漆似膠的關系，房地產業的每一步發展都離不開金融業的支持，金融業的每一次創新也都會給房地產業帶來巨大的發展空間。而我國多年以來形成的以銀行為主要融資渠道的房地產金融體系僵化、單一，不僅使現有金融系統積累了大量的金融風險，而且客觀上限制了房地產業的發展。隨著我國住房制度的改革和房地產業建設的加快，突破房地產金融的瓶頸限制，加速房地產金融業的創新勢在必行。按揭證券化應運而生。
　　住房按揭證券化必要性論證
　　對抵押貸款發放銀行來講，住房抵押貸款證券化具有如下益處：首先按揭證券化實質是把資本市場上的資金引入住房抵押貸款一級市場，它拓寬了抵押貸款資金的來源 .其次，通過抵押貸款證券化，把抵押貸款業務從銀行的資產負債表內移到表外，變表內業務為表外業務，就可脫離國際清算銀行對資本充足率的限制。再次，長達20-30年的按揭貸款，對于按揭貸款發放銀行來說，回收周期時間跨度很大，但通過證券化，銀行及時把長期抵押貸款資產在資本市場拋售兌現，或自己持有變現能力很強的抵押債券，可以增強抵押貸款的流動性 .最后，當抵押貸款資產被證券化后，原來集中由一家（或少數）銀行持有的抵押貸款資產，變為資本市場上很多投資人持有抵押債券，這樣就在一定程度上分散了抵押貸款風險。①對購房人（借款人）來說，住房按揭貸款證券化的益處為： 1、由于銀行受到抵押貸款資金來源不足、資本充足率、短期資金存款與長期資金貸放從而導致流動性風險的制約，因此在提供按揭貸款時條件都非常苛刻，如嚴格限定借款人資格、盡量縮短貸款期限、減少按揭成數等。這就加大了購房人買房的難度，抑制了他們的購房意愿，同時也制約了房地產業的發展。而住房按揭貸款證券化則可擺脫這些限制。 2、住房按揭貸款證券市場的建立有助于降低按揭貸款利率，減輕了購房人的還款利息負擔。
　　對投資者來說，證券化的益處 對投資者來說，轉讓手續的簡化，使得交易更為便利。 以一般抵押權所擔保的債權，雖非絕對不可轉讓，但此種轉讓一方面須辦理債權讓與的手續，如訂立契約、交付債權證書及通知債務人等，另一方面也須辦理抵押權移轉手續，如辦理登記等，如此復雜的程序，往往使投資者望而卻步，不敢問津。而依發行抵押證券的方式予以轉讓，則此等缺點盡可克服，因證券乃抵押權及被擔保債權的化體，只須背書及交付證券，即生轉讓的效力，其手續可謂異常簡化。
　　住房按揭證券化對于完善中國資本市場的證券供給結構，培育和壯大機構投資者的投資力量非常有利。 住房按揭貸款證券化為我國證券市場增添了新的證券品種，有助于完善和豐富證券投資品種，優化證券市場供給結構。住房按揭貸款既不同于股票的高風險和高收益，也不同于政府債券的低風險和低收益。與公司債券相比，它的風險比后者要小，但收益和信用評級卻要高一些，所以，按揭貸款證券內含的這種較優化的風險和收益組合，無疑對成長中的中國機構投資者和散戶投資者是十分有吸引力的。
　　中國按揭證券化的問題及解決辦法
　　按揭證券化是大勢所趨，然而從1992年海南發行地產投資券融資到今天已有十個年頭，我們舉步維艱。良好的經濟環境，住房一級抵押市場的雛形，初具規模的證券市場體系和房地產體系以及相對健全的法律都是我們實現按揭證券化的優勢所在。但是，在這條道路上也有著重重的障礙。
　　（一）實行住房按揭貸款證券化風險障礙。未實行證券化時，風險主要集中于商業銀行等按揭貸款發放者行業內部；而證券化的目的之一在于可以把這種風險分散到資本市場，化解風險。但證券化的風險分散化猶如一柄雙刃劍，當由于地區性的或局部性的經濟失衡發生時，大量借款人因失業等原因無力償還按揭貸款，風險就會隨著證券化而擴散到整個資本市場上，進而傳播到整個經濟系統。雖然這種系統風險發生的前提是概率較小的局部經濟失衡發生，但從按揭貸款證券市場的建立來看，它自身不能抵御這種風險。
　　（二）實行住房按揭貸款證券化在法律、法規上的障礙
　　1.《民法通則》規定“合同一方將合同的權利、義務全部或部分轉讓給第三人，應當取得合同另一方的同意，并不得牟利”；合同法第80條規定“債權轉讓時應當通知債務人”。如此一來，銀行一一通知數以萬計貸款者的難度暫且不說，通知的巨額成本也姑且不論，只要貸款者一不愿意，辛苦和巨額成本都將付諸東流。《信托法》規定銀行不能從事信托經營行為；然而，在住房貸款證券化過程中，相關當事人與銀行利用契約來完成相應信托功能是必不可少的。2、當借款人由于各種原因不能償還貸款時，貸款人（按揭權人）處置抵押房屋有許多困難（雖然中國人民銀行頒布實施的《個人住房貸款管理辦法》第二條規定：“借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或質物，或由保證人承 擔償還本息的連帶責任。”。第三十一條規定：“借款人在還款期間內死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人或受遺贈人，或其法定代理人、受遺贈人拒絕履行借款合同的，貸款人有權按照《中華人民共和國擔保法》的規定處分抵押物或質物。”。但事實上，包括擔保法在內的有關抵押物處置的法律、法規，沒有關于處置抵押物的法律程序和如何安置居住在抵押房屋中的居民的處理規定，因此，客觀上造成貸款人在借款人不還款時，難以處置抵押物和實現債權。這使得抵押成為有名無實的擔保，增加了按揭貸款風險，這不利于以按揭貸款為基礎發行的證券的信用級別提升。因此有學者提議，建立符合中國國情的與個人住房按揭貸款相關的《強制搬遷法》。 3、如果進行住房按揭貸款證券化，我國對投資者范圍方面尚存在較多限制。目前政府由于擔心作為債務人的企業違約給機構投資者帶來風險，故禁止主要機構投資者-養老金、共同基金、保險公司購買企業債券，這是不利于住房按揭貸款證券化實踐的。4、住房按揭貸款證券化涉及到一系列稅收和會計處理方面特別的要求，而這些在現行的有關政策和法律中均是空白。
 

（三） 利率問題是無法繞開的大障礙。一方面，住房公積金貸款和商業性住房貸款實行的不同利率在證券化時難以統一；另一方面，使先行者尷尬的是先期的嘗試注定了難以盈利。2000年時，10年期住房按揭貸款利率為5.58%，同期國債利率為4.72%，利差空間僅為0.86%，而且這是不考慮其他成本的計算。再加上發行證券的其他費用，使銀行無力克盈。
　　筆者認為，要想解決住房按揭貸款證券化在我國所遇到的困難，需要在以下幾個方面做出努力：
　　健全法制環境 現有法律體系無疑是實施住房貸款證券化的阻礙。時下當務之急是著手構筑資產證券化所需要的法律框架，并研究制定相關法律法規，彌補證券監管體制的缺陷及解決相關操作過程中存在的種種困難。同時，結合資產證券化的特性，在我國現行會計和稅收法制的基礎上，制定具體的適用制度，確保住房貸款證券化在規范化、法制化的良性軌道上順利實施。
　　構建信用評估體系 獨立、客觀、公正的信用評估是住房貸款證券化成敗的關鍵。由于住房貸款證券化會以打包形式進行，且標的比較大，也可能把不同地域的房屋組合在一起。因此，在缺乏有影響力的獨立資產評估機構的情況下，對地價、地面建筑質地的評估顯然有一定的技術難度。同時，我國也缺乏對個人償債能力的評估機構，為銀行在開展住房 貸款業務過程中埋下風險“地雷”。因此，當前亟待進一步加快住房貸款保險市場和擔保制度的建設，規范信用評估行為，完善資產評估及個人信用認證的標準體系，從而提高國內信用評估機構的素質和水平，最終防范金融風險。
　　完善金融交易網絡 作為資產證券化的重要組成部分，全國性的銀行交易網絡有待形成。由于我國銀行內部的資源和網絡還未形成有效共享系統，即便在同一間銀行內部，異地交易結算時間冗長。住房貸款證券化正式面世后，很有可能在多家銀行之間同時交易。保障交易網絡形成互聯互通，是推行該業務的先決條件。因此，完善金融基礎設施迫在眉睫！
　　住房貸款證券化是一項技術性、專業性和綜合性極強的新型融資方式，它涉及專業領域包括金融、證券、法律、信托、地產、評估、保險等多方面，需要一大批既有理論基礎知識，又有實踐操作經驗的復合型人才。從而在短時間內造就一支強大的專業人才隊伍。
　　建立健全按揭一級市場的風險防范機制 按揭本息能正常回收是保證按揭證券化運作成功的根本前提。為防范按揭風險、確保按揭資產質量、保證按揭本息正常回收建立嚴格的借款人信用審核制度和健全的按揭保障制度目前按揭資產在我國商業銀行資產中是優質資產，但與國際水平比不良貸款率還是高的。建設銀行個人住房貸款逾期率（逾期6個月以上）為2.31％，相比較，香港按揭證券公司購買的按揭貸款逾期率（逾期3個月以上）為0.29％，麥格里證券有限公司的貸款逾期率（逾期3個月以上）為0.4％。②目前正在試點的上海資源信有限公司是建立我國個人信用評級機構、完善個人信用審核制度的重要嘗試，并已有了良好開端。但按揭保險制度還很不完善，按揭貸款的財產保險費率明顯偏高，特別是信用保險的未建立。香港按揭證券公司推出的按揭保險計劃和加拿大CMHC在發展按揭保險基礎上推進按揭證券化等做法，都值得我國推進按揭證券化進行研究借鑒。