地方政府對房地產行業投融資行為影響的研究

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地方政府對房地產行業投融資行為影響的研究
[摘 要] 房價的高低時刻牽動著廣大百姓的神經。隨著中央明確的表態要遏制房價過快上漲，宏觀政策已從“寬松”轉為“趨緊”。特別在今年開始，中央和地方政府連手出臺相關的政策打壓房價的上漲和整治房地產行業的規范，這將對房地產行業等公司形成了巨大的影響，房價回調已成為不爭的事實。本文主要是針對房地產行業的投融資行為在宏觀經濟政策調控下受影響的研究，且得出結果，即房價正在“軟著陸”，投融資行為趨于理性多樣。這有利于加強對政府政策的理解，有利于比較清楚的把握房地產行業資金的流動過程，有利于抑制經濟過熱發展，以防經濟泡沫增大。
[關鍵詞] 宏觀經濟政策 投融資 軟著陸 經濟泡沫

 房地產行業的投融資，是指投資與融資，簡單來說，就是錢從何來，如何使用。政府通過政策，控制房地產行業資金的來源，引導房地產行業資金的投入方向，從而達到調控經濟的目的。其實，這就是一種博弈。
 一、房地產行業的投融資
 （一）房地產行業的投資
 1、房地產行業的投資概念
房地產投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產業，以期在將來獲取預期收益的一種經濟活動。
 2、房地產投資類型
 一般按物業類型的劃分，主要包括商業房地產投資、工業房地產投資和住宅房地產投資三方面。
 商業房地產投資在房地產投資中所占比重量大，其成本高、風險大，投資回報也最高，往往是房地產投資的重要目標。
 工業房地產投資的適用性差，技術性強，相對于商業房地產，對投資者吸引力小。
 住宅房地產投資主要是滿足隨著社會經濟發展和人口的持續增長的居住需要。由于我國目前住房整體上處于供不應求的狀態，所以住宅投資是目前至今后一段時期內都是熱點。
 （二）房地產行業的融資
 1、房地產行業的融資概念
 房地產行業的融資是指房地產企業為支持房地產的開發建設，促進房地產的流通及消費，運用多種方式為房地產的生產、再生產及銷售籌集與融通資金的業務活動。
 2、房地產行業融資的方法
 房地產是資金密集型產業，具有高投入、高風險、高產出的特性，房地產開發的每一個階段都需要龐大的資金支持。因此，如何籌集資金成為房地產資本運作中最為重要的一環。一般來說，房地產融資可以分為內部融資和外部融資兩種。
 （1）房地產的內部融資
 內部融資主要是房地產企業的自有資金，包括一些抵押貼現的票據、債券、立即出售的樓宇，以及在近期內可以收回的各種應收賬款，近期可以出售的各種物業的付款，也包括公司向消費者預收的購房定金，房地產企業內部融資主要有以下具體形式。
 ①自有資金
 ②預收賬款
 （2）房地產的外部融資
外部融資又可以分為間接融資和直接融資。間接融資主要是從金融機構獲得的資金。主要是房地產貨款，解決房地產開發中短期的資金需要。直接融資主要是從資本市場獲得的資