淺談房地產成本法存在的問題及相關建議

財務管理論文編號:CW049  論文字數:10037,頁數:12

目錄

一、房地產評估的相關概念………………………………………………………………………1
（一）房地產的特點………………………………………………………………………………1
（二）房地產評估的特點…………………………………………………………………………1
（三）影響房地產價格及評估價值的因素………………………………………………………2
（四）房地產估價專業人員………………………………………………………………………2
 二、房地產評估的主要方法………………………………………………………………………2
（一）成本法………………………………………………………………………………………2
（二）收益法………………………………………………………………………………………3
（三）市場法………………………………………………………………………………………3
三、我國房地產估價成本法存在的問題及分析…………………………………………………4
（一）評估方法成本法認識片面化………………………………………………………………4
（二）成本法在實務上存在低效失實……………………………………………………………4
（三）重置成本法的局限性………………………………………………………………………4
（四）傳統成本法測算過程及結果簡單，收益考慮不完整……………………………………4
（五）投資性房地產評估成本法滯后于市場發展………………………………………………5
四、針對房地產成本法不足之處的對策和建議…………………………………………………5
（一）強化成本法內涵的理解……………………………………………………………………5
（二）統一成本法對新舊房地產具體的操作公式方法及應遵守的原則………………………5
（三）規范延伸重置成本的運用…………………………………………………………………6
（四）以現金流量法運用于成本法………………………………………………………………7
（五）以公允價值計量模式評估投資性房地產…………………………………………………8
參考文獻……………………………………………………………………………………………9

摘    要

    隨著我國市場經濟的發展，房地產業蓬勃興起，房地產已不再作為產品而是作為商品參與生產與流通，房地產同時也存在泡沫現象，偏遠了正常商品價值。運用成本法可以“擠出”賣方不合理的利潤，達到降低房價的目的，但同時目前我國房地產估價理論水平低，對成本法的內涵理解片面。而在房地產估價實踐中，成本法估價的結果受到偏高或偏低的質疑，難于被人們認同，甚至估價作業人員懷疑成本法是不是一種有效的房地產估價方法。但是，我們有時又必須采用成本法來對缺乏市場依據的房地產和特殊房地產進行估價，在某些特殊情況下成本法還可能成為估價所能采用的唯一方法。因此必須規范成本法內容，本文首先說明房地產評估的相關概念和三種評估方法，重點分析針對成本法存在的問題和必要性，成本法操作方法參數具體說明，深化成本法內涵理解，提出加強成本法管理的對策和相應指導原則作探討及成本法精髓。                             
關鍵詞：房地產,成本法,操作方法, 內涵, 原則,對策與建議