房地產投資項目風險分析

一、房地產投資風險特征分析

二、房地產投資的風險因素

三、房地產投資系統風險中的主要問題

四、房地產投資風險因素關系分析

內 容 摘 要

 隨著我國加入WTO，市場經濟體制進一步完善和規范，產業結構的升級換代，第三產業的比重逐步加大，房地產業作為國民經濟基礎性、先導性產業之一的地位日益鞏固，成為當今主要的投資熱點。為適合國際、國內整體形勢的需要，用先進的、科學的、完善的理論研究作為房地產業可持續發展的行動指南，有利于促進房地產業的健康發展。

 本論文試圖通過對房地產投資基本形式和基本特點的介紹，結合房地產投資現狀和今后發展趨勢的市場環境分析，主要分析房地產投資風險中所存在的特征，如它的客觀性、不確定性、可測性、結果雙重性和綜合性等等，以及造成這些風險的因素，如市場風險、利率風險、購買力風險、建設成本等，并簡單分析其中的幾個最主要問題。希望能以此讓投資者增強防范風險的意識能力，把握風險并不斷加以分析、研究并隨時予以調整修改，以作出最成功的對策。

房地產投資項目風險分析

房地產投資雖然有較高的投資受益率，但也存在著較大的風險。一方面房地產投資受國家宏觀經濟、政策變化和地區經濟情況影響，投資者對市場分析不全面、不透徹，較難預測市場未來的發展趨勢；另一方面房地產投資本身存在著不足，例如變現能力差，稅費較重，價格制定缺少客觀標準，交易糾紛多，信息不暢，資金占用大且籌集難等；同時由于我國房地產業發展歷程曲折，恢復時間不長，業內人士對房地產存在地風險認識不足，理論界對房地產投資風險的分析研究尚處于起步階段。因此研究和分析房地產投資風險具有非常終于大現實意義和指導意義。

房地產投資風險特征分析

1、風險的含義。 

根據風險理論研究，風險一般定義是指在以特定利益為目標的行動過程中，若存在與初衷利益相悖的可能損失即潛在損失，則由該潛在損失所引致的對行動主體造成危害的事態①。這種對行動主體造成危害在特定的客觀條件下，在特定的期間內，某一實際結果與初衷利益危害程度越大，風險也就越大，反之風險則越小。

實質上風險可表示為一種觀點，即用考慮到各種可能性的統計觀點來觀察和研究事物，從而使我們考慮某一行為過程更全面，決策更科學。風險與人們的行為緊密相聯系，不與行為相聯系那是危險。而人的行為又是受決策支配的。故風險與決策密不可分。進行風險分析的目的就是為了避免決策失誤。因此說，風險分析是任何投資決策過程中不可缺少的一個重要環節。故房地產投資理應進行投資風險分析。

2、房地產投資風險的特征分析。

房地產投資與任何投資一樣，風險是不可避免的。房地產投資由于其物業的本身特點，又具有特殊性，風險與受益并存。風險越大，受益也就越高，要想獲得高的收益，就得承擔較大的風險。沒有風險就沒有損失，不冒風險也就不能有收益的機會。作為成功的投資者，應該主動地而不是被動地接受風險，在相同的風險條件下，爭取更多效益，或者相同的收益下，冒較少的風險②。風險是一種普遍的客觀存在，因而它也可被人們在一定程度上防范控制。要防范控制風險，就要了解掌握風險的特征。

客觀性 風險是客觀存在的，人們既不能拒絕它，也不能否認它，風險存在于客觀事件發展變化的整個過程中③。我們要正視它，并要以積極的態度在有限的空間和時間內改變風險存在和發生的條件，降低其發生頻率，減少損失程度。

不確定性 由于房地產物業本身的特點和房地產投資的特點，社會的、政治的、經濟的、自然的、技術的、市場的不同的風險因素，導致風險呈現多樣性和相互的關聯性。而風險因素反映在投資過程中，在時間上、地域上、投資結果上呈現出不確定性，不確定因素本身的變動程度和影響能力決定了項目風險的不確定性。

可測性 不確定性是風險的本質屬性，但這并非表明人們對它束手無策。投資者或者說某一行動主體可以根據已往發生過的類似事件的統計資料，通過概率分析，對某種風險發生的頻率以及造成危害的程度作出主觀上的判斷，從而對可能發生的風險進行預測和衡量。風險的分析過程實際上就是風險預測和衡量的過程④。

4）結果雙重性 當風險發生時會產生危害，但其背后卻隱蔽著誘人的效益。風險與效益具有對等性，體現了風險結果雙重性，一方面，風險利益使風險具有誘惑效應，使人們甘冒風險去獲取利益；另一方面，當風險代價太大或決策者厭惡風險時，就會對風險采取回避行動，這就是風險的約束效應⑤。這兩種效應分別是風險效應當兩個方面，它們同時存在，同時作用，且互相矛盾，互相抵消。人們決策時是選擇風險還是回避風險，就是兩種效應相互作用的結果。

5）綜合性 房地產投資市一項繁雜的系統工程，不僅投資者內部的市場分析，項目決策，開發地址的選定，設計施工、財務管理、銷售等自成一體，需要協調，還有外部隊天時、地利、人和，方方面面都有風險存在，決定了房地產投資風險的綜合性⑥。

房地產投資的風險因素

房地產投資存在這復雜的不確定因素，面臨著眾多的風險因素。通常情況下房地產投資風險可以分為兩部分：1、系統風險（Systematic Risk），也可稱不可避免風險；2、非系統風險（Unsystenatic Risk），也稱紊亂風險⑦。論文著重就房地投資的系統風險中對投資影響較大的風險進行重點分析。

系統風險的特點是共同風險因素所致，影響某地區的房地產投資。系統風險一般包括：

1、市場風險。 指市場中不確定因素所產生的風險。區域不同，用途不同，風險也不同，市場供求狀況，市場價格水平，消費者收入，市場發育程度和競爭狀況等，市場風險之間影響著房地產的需求和投資效益。

2、利率風險。 指市場利率提高給投資者帶來的損失，利率高低，影響價格的形成與定價，制約著物業的供給量。

3、購買力風險。 指消費者對房地產物業現有的或潛在的購買成功率。購買力的大小，反映投資轉移動快慢。購買力大，投資轉移快，投資者風險��；反之，風險大。

4、建造成本。 指完成房地產物業的建筑安裝工程及其附屬設施的費用。同一地區，同一類型，單位面積成本越大，投資者收益就越小，反之，就大。

5、建設工期。 指房地產單位物業通過竣工驗收具備流通條件所需的時間。工期越長，占有資金時間越長，成本就增大，投資轉移速度就慢，風險就大。

6、不可抗力風險。 包括自然風險、政治風險、社會風險、國際風險等。

非系統風險是由于投資者經營決策原因形成的風險，其風險因素具有特殊性，但可以通過投資組合回避風險。非系統風險主要包括經營風險，財務風險和流動風險等。這些不同的風險，在不同時間、不同方式、不同程度地影響著房地產的投資收益。

以上的風險劃分，從大的范疇上已基本分清。根據本文檔分析思路，對系統風險中的主要風險因素進行分類，根據我工作中的實際經驗，已足夠滿足了具體分析。因為房地產投資過程中的所引起風險的因素眾多，其后果嚴重程度各異，完全部考慮這些風險因素或遺漏主要因素，風險分析就失去意義，但把所有風險因素包羅萬象都加以考慮，則會導致問題復雜化，是不現實，也不恰當。風險分析目的就是要合理縮小風險因素的不確定性，為投資決策提高最恰當的風險對策。所以文章僅分析重點的風險因素。

房地產投資系統風險中的主要問題

從目前東部沿海經濟發達地區的房地產投資市場分析，由于舊城改造步伐和城市化進程的節奏加快，加上土地資源的稀缺性和不可能再生性，土地進行了公開拍賣后，城市房地產投資者對土地開發的投資已很少有大的效益空間，因而投資開發的獲利空間在投資項目的實施和物業流通階段上，對該階段的投資風險防范與控制，成為主要的競爭內容之一。因此，論文認為分析投資開發商在獲取土地使用權后的投資風險顯得尤為切合實際，更具現實意義。

當投資項目進展到某一階段，即：土地使用權已獲得，并通過項目所在地區政府職能部門對規劃擴初方案的審批，房地產投資的主要風險因素體現在以下幾個方面：

投資者收益與建造成本風險

房地產投資者在決策的可行性研究報告中，對建造成本的風險一般估計不足，僅按施工圖根據省、市或所在地區的建筑工程預算定額進行估算，作為投資成本列入，往往認為建造成本變化相對整體投資效益影響不大。但由于它是一種靜態算法，加之預算定額不能準確反應市場供求變化，而實際建設成本費用的波動是引起房地產投資風險的關鍵因素之一。建造階段的風險仍然四周埋伏。如能否以較低價格找到合適的承包商；施工周期內材料價格會不會大幅度上漲⑧：設備采購、供應中是否由于使用功能要求的調整，價格波動較大；預決算審計師對成本能否嚴格把關；工程技術部門在項目管理過程對工程聯系單、技術會審、交底能否嚴格把關；設計單位能否科學、合理按規范進行設計：工程監理能夠堅持公平、公正等一系列不確定因素，集中體現在建造成本上形成了建造成本風險。成本費用的波動是引起房地產投資風險的關鍵因素⑨。若建造成本沒有突破或低于投資前的估計目標值，則投資效益就會明顯增大，反之就減少。這樣的投資實例在實際工作中是經常發生的。這就要求投資者不得不采取行之有效的措施，如與信譽較好的施工企業建立合作伙伴關系，材料實行儲備或包干辦法，設備供應采取公開招標辦法，預決算、工程管理實行集體會簽制等。以達到控制建造成本的目的。

投資者收益與建設工期風險

房地產投資周期長的特點，集中地反映在房地產物業的生產周期這一環節，因此建設工期是決定房地產項目風險大小的最主要風險因素之一。房地產項目的建設工期少則一年二年，有些長達三年、五年。建設工期越長，各種社會經濟環境條件、市場供求形勢發生變化的可能性就越大，各種費用特別是項目投資的后期費用、售價或租金就愈不穩定，風險就越大。同時施工企業的技術水平，施工經驗設備配置以及施工管理也是影響建設工期的主要因素。因工期推延導致交付時間的推遲，引起不必要的糾紛或賠償，無形中損害了投資者的形象和投資效益。此外建設工期內，會不會有競爭性的項目出現，房地產價格會不會下跌，房地產升值潛力能否實現都會隨時發生變化，使得投資項目的風險時刻都不可抗拒回避。

雖然國家對工期項目建設的工期有定額工期標準，但它往往是偏長的。如何合理而科學地制定建設，既要保證滿足物業的質量標準、使用功能等要求所需的生產周期，又要使投資者在建設周期內對市場形勢、銷售行情、價格波動等各類情況有充分的信心和準確的把握，減少因建設工期拖延而承擔的市場的、金融的、銷售的、價格的等各類風險，防范投資利潤的下降甚至虧損。

另一方面，由于建設工期的拖延，影響了物業的入市時間，增加了投資難度和風險，滯緩了資金的回攏，增大了成本，損害了投資收益，引起了一系列惡性循環，無疑使投資風險增大。所以，房地產投資面臨的建設工期風險，是項目實施期間主要風險之一，關聯著整個投資過程的各個環節，其存在地不確定因素，潛伏的風險，應予以重點防范。

投資者收益與銷售（租賃）價格及其時間風險

當投資者將建成的、通過政府職能部門綜合驗收后的物業作為商品通過市場流通環節完成交易后，才能達到投資者的收益。但物業作為商品，其價格的確定，由于沒有客觀的標準，除物業本身品位外，完全取決于市場的需求和同類物業的供給量，它要符合市場供求法則。因而對投資者而言，物業的價格確定準確與否，具有較大的風險。當確定的價格在市場同類物業居中低水平，物業就會暢銷，資金回攏較快，管理費、銷售費用等成本支出可能會減少，但如果該價格沒有從項目整體成本構成上合理分析確定，投資效益未必就好。雖然有時投資者在投資前做了大量充分的市場調研，但由于物業的周期長，社會發展水平，客觀經濟形勢變化，金融政策調整，居民收入水平下降，以及投資者難以預料的系統風險中其他因素發生變化，干擾了原先測定的物業價格。當上述因素向好的方向發展，物業在市場供不應求，價格就會上升，投資就會獲得較好的收益；反之就會使物業積壓，資金沉淀或為了加速轉移投資采取價格下調，這些勢必會導致收益下降，甚至虧損。因此說它也是房地產投資主要風險之一。

在合理確定物業價格后，物業的入市時間把握十分的重不飽和要。當社會購買水平上升、市場容量處于狀態時，某一類型的物業在市場上供不應求，此時投資商手中若沒有可供物業，也就無從說起投資效益�；蛟谶@樣的形勢下，投資者步入后塵，再投資開發，由于投資周期長的特點，時過境遷，造成物業過時與消費者需求不符，供過于求，房價下跌，導致資金占用，成本上升，預計的收益為實際的虧損，給投資者帶來開發時機不當的損失。因此物業的入市時間也與開發風險密切相連。

另外對物業完成銷售（租賃）交易所需時間，即能否在預定的銷售時間計劃中完成銷售率，是最不確定因素之一。雖然投資者在物業開發前，對市場的需求在一定時期、一定范圍內在需求類型、需求總量上進行了詳細的調研，但當其他諸如經濟的、地域的、自然的以及居民收入的等不確定因素的影響，會使現有的或潛在地需求市場產生疲軟或萎縮，導致銷售（租賃）率的下降，形成銷售時間不確定。物業的銷售（租賃）時間越長，由于房地產投資量越長，利息的支出越多，成本也就越大，導致投資效益下降。因此投資者開發的物業在為未來的市場上多長時間完成交易，也是投資分析所面臨的一個不確定因素。

四、房地產投資風險因素關系分析

論文對房地產投資在獲得土地使用權，通過規劃擴初方案會審后，對風險因素主要問題進行了分析，內容包括以下三點。

 

表1 房地產投資風險因素分析表

風險因素

因素細分

分析說明

建造成本風險

工程建設技術水平

物價水平及上漲情況

原材料供應價格

建筑安裝工程造價水平

周邊水文地質資料及設計水平

建設期間工程管理水平

建筑成本風險主要從影響成本變化的因素分析入手，解決如何防范和成本變化對投資收益的影響程度。

建造工期風險

建筑標準及質量要求

施工技術設備配置及施工管理

建筑總工期要求

基礎設施狀況

自然條件狀況

在符合建筑標準及質量要求下，建設工期風險主要考慮工期變化與投資成本、銷售（租賃）價格確定間的相互關系，由此解決工期變化對投資收益的影響程度，判斷風險。

銷售（租賃）價格及時間

風險

市場供應情況

市場需求情況

市場購買水平

建造成本構成情況

銷售計劃情況，完成銷售率等

價格及時間風險主要考慮隨市場需求結構，消費結構變化，合理正確的定價與否及物業的銷售率對投資收益的影響程度，判斷風險

1、細分各風險因素包含的具體內容，對風險因素有具體全面的認識和了解。

2、對風險因素在投資環節中各自的影響程度進行分析。

3、風險因素之間的關系進行分析，找出其聯系與制約的關系，從而形成房地產投資風險因素綜合有機的分析結果。表1對房地產投資分析的主要風險因素歸納和分析，并細分了風險因素，為具體實現風險分析做好準備。

 房地產投資：總收益＝總收入－總成本

 收益率＝總收益÷總成本

而總收入由房地產投資項目的銷售（租賃）來獲得，總成本有土地費用、拆遷費用、建安費用等其它各項組成。

 根據上述相互關系，不難得出房地產投資在獲得土地使用權，通過規劃擴初會審后，各風險間與投資收益的相互聯系。見下頁圖1。

根據圖1的相互關系，房地產投資的收益制約的因素很多，對房地產投資實施階段的風險評估和管理，應在多方面主動采取必要有效的措施，以降低投資風險，提高投資效益。

圖1

在宏觀上，投資者要把握當前、今后國際、國內的，政治、經濟、社會發展形勢，熟悉掌握了解并運用地方政策、行業政策和發展要求。在微觀上投資者應樹立強烈的風險意識，加強防范風險能力，從投資過程的每一個環節注意到不同時段中，對收益的影響程度。把握風險并不斷加以分析、研究并隨時予以調整修改，作出最好的對策。只有這樣，投資者才能使開發的物業就得較理想到收益。

參 考 文 獻

1、姜育舫，陳方正，《風險度量原理》，同濟大學出版社，2000

2、阮萍，《房地產投資風險類型及防范對策研究》，云南經濟管理干部學院院報，2000，2

3、施金亮，《房地產投資凈現值風險（大�。┑恼龖B分布圖像計算法》，上海大學學報，Vol，4，No.5 1998

4、周鮮華，周立穎，《房地產投資的風險及其防范》，哈而并建筑大學學報，Vo1，31，No.5 1998

5、楊力，《房地產投資風險分析及測度方法》，安徽大學學報，1997，3

6、王鵬等，《房地產投資風險識別與控制》，房地產投資，1998，8

7、John B.Corgel,ph.D.; 《REAL ESTATE. PICHRD》.TPWIN,INC.,1987

8、萬海均等，《房地產投資風險利潤的階段性》，基建優化，1994，4

9、簡得三編著，《投資項目評估》，上海財政大學出版社，1999