試論土地評估相關會計問題

摘  要3

一、土地評估相關概述4

（一）土地評估行業(yè)發(fā)展歷史及趨勢4

（二）土地純收益4

（三）土地征收管理概況5

二、土地評估中需要考慮的因素分析6

（一）一般因素6

1.土地投資的收益率與收益周期7

2.供求關系7

3.土地用途7

（二）區(qū)域因素7

1.營業(yè)環(huán)境7

2.生活配套系統(tǒng)8

3.經濟發(fā)展態(tài)勢8

（三）個別因素9

1.整體區(qū)位9

2.具體位置9

3.相鄰權9

三、土地評估基于影響因素考慮的推進步驟10

（一）選擇用來比較的交易實例10

（二）對比交易實例和擬評估地塊的情況10

（三）編制比較因素條件指數(shù)表10

（四）確定比準價格及具體土地價格11

結  論11

參考文獻13

摘  要

我國的現(xiàn)代土地評估起步較晚，所運用的估價理論體系基本上是從西方國家引進的，隨著中國加入WTO，距離國外地產估價機構進入我國估價市場日期的日益逼近，中國土地評估市場日益成熟.鑒于我國目前的國有土地使用權有限期出讓制度，與英美等國家的土地私有制有所不同，決定了地產估價理論體系特別是實際運用時應有相應變化。隨著我國土地市場的逐步建立和完善, 土地評估行業(yè)地位和作用日益突現(xiàn)。

本文從土地評估的實務出發(fā)，以一般因素、區(qū)域因素及個別因素三個方面全面簡述影響土地純收益的因素，并詳細分析它們對土地收益水平的影響機制。本文認為，一般因素對土地收益總體水平產生影響，是決定各個地塊土地收益的基礎，區(qū)域因素對地區(qū)內各個地塊收益水平具有決定性的作用，個別因素是決定同一均質地域內地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內土地收益差異的重要原因。

最后，本文結合某市A地塊的評估需求情況，探討土地評估實務推進的主要步驟。本文認為，在具體土地評估工作中，土地評估人員應該深入實地調查研究的基礎上，根據(jù)待評估地塊的實際情況在堅持程序盡量簡化和結果盡量精確兩個原則的基礎上選擇供對比交易實例，以多方面的影響因素為基點確定擬評估地塊與供對比交易實例之間的對比維度指標的具體選擇，進而細致地對比他們之間的情況，認真編制他們之間比較因素條件指數(shù)表，根據(jù)一一修正得出的比準價格確定盡量精確的土地價格。

【關鍵詞】土地評估    因素分析  對策研究