“營改增”對房地產企業未來影響及對策分析

目 錄

一、營改增的背景2

（一）、增值稅與營業稅相比2

（二）、營改增的原由2

二、我國房地產企業經營特點3

（一）、建設周期長，投資數額大3

（二）、經營業務的復雜性3

（三）、經營風險大，財務風險高3

（四）、受政策調控影響大，不確定因素多3

三、營改增對房地產稅負影響3

（一）、建筑安裝成本抵扣方面4

（二）、土地出讓金抵消方面4

（三）、現金流方向4

（四）、淺析房地產對稅負影響5

1.“營改增”前稅負5

2.“營改增”后稅負5

（五）、營改增后個人房地產交易實際稅負微降6

四．營改增對房地產財務管理的影響6

（一）、對房地產財務負債表項目及償債能力的影響6

（二）、營改增對房地產企業收入利潤的影響7

（三）、對房地產企業財務管理風險的影響7

1.增值稅發票管理風險加大8

2.會計核算復雜，核算不清，加重稅務風險8

3.稅收政策繁雜，財務人員學習不透，加大稅務管理風險8

五．營改增對房地產經營成本的影響8

（一）、房地產企業在施工過程中的建筑材料成本8

（二）、房地產企業在施工過程中的建筑人工成本9

（三）、房地產企業在營改增初期會面臨資金壓力9

六．營改增對房地產企業現金流量的影響9

（一）、營改增的實施會對房地產企業的開發模式帶來顯著性的影響9

（二）、營改增政策的實施對房地產企業現金活動的影響10

（三）、對于新開工項目來說一定是適用一般計稅辦法10

（四）、國家頒布的營改增政策后10

七．房地產企業納稅籌劃的優化措施10

（一）、加強供應商管理，及時取得可抵扣的增值稅專用發票10

（二）、調整經營模式，避免資金短缺11

（三）、再造業務流程，適當稅收籌劃11

（四）、積極爭取政府的財稅政策支持11

（五）、房地產企業應積極發揮規模優勢來最大限度獲取進項稅11

內 容 摘 要

為進一步推動“營改增”進程,2016年5月1日,國務院將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業一次性納入試點范圍,將新增不動產所含增值稅全部納入抵扣范圍。實現貨物和服務行業全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，支持現代服務業發展和制造業升級。作為我國經濟的支柱產業之一,房地產業不僅直接推動經濟的增長,還有極強的關聯效應,能帶動其他產業的發展。房地產業“營改增”從細則出臺到政策實施時間之短,給房地產開發企業的稅收籌劃帶來了新的挑戰。有鑒于此,研究“營改增”對房地產開發企業稅負的影響具有很高的新鮮度和重要性。對于房地產開發企業而言,要想在短期內做好應對“營改增”的工作有一定的難度,稅改初期一些企業的稅負甚至會不降反增。但是從長久來看,“營改增”政策代表著現代稅制的逐漸完善,必將有利于整體經濟的發展;與此同時,房地產行業是我國國民經濟的支柱,隨著房地產業的迅猛發展,建筑存量增加,城鎮化節奏加快,居民生活水平提高,人們對房地產的消費需求得到滿足。通過分析營改增對我國房地產企業的預期影響，例如稅負與經營成本的變化，財務管理和會計處理的變化，企業融資與現金流的變化等，以期對房地產企業平穩渡過營改增政策過渡期，促進房地產行業結構優化，保障房地產行業穩定增長提供一定程度的參考。

關鍵詞：營改增 稅負 經營成本 財務管理和會計處理