營改增對房地產企業的影響——以DYCKG集團為例

內 容 摘 要

2016年5月1日，隨著財稅2016年36號文的頒布，在全國范圍內全面推開了營改增的序幕，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，由繳納營業稅改為繳納增值稅，到2018年及2019年，建筑業及房地產業增值稅稅率自11%逐步降低至9%，減稅降負政策逐步擴大，對房地產行業的持續發展帶來重大利好。

在營改增之前，對制造業征收增值稅，對房地產業及服務業征收營業稅。這種征稅模式會帶來重復征稅的問題，因為房地產業在購進建筑業和服務業產品時所包含的增值稅不能抵扣，而在營改增后則由銷項稅抵扣進項稅，稅制更加完善和合理。推行營改增的初衷是為了降低企業稅負，要求所有行業實現稅負只減不增，然而由于行業及企業情況千差萬別，在統一的稅收政策下，確實難以做到所有行業、所有企業的稅負都是降低的。

基于以上背景，本文總共設置五個章節：

第一章：引言，說明論文的選題背景、論文框架結構、創新點及不足之處；第二章：進行文獻綜述和理論分析，闡述營改增對房地產企業的影響；第三章：基于“營改增”下房地產企業的現狀進行分析，并且闡述“營改增”對項目管理的影響；第四章：進行案例分析，引用房地產標桿企業DYCKG公司的真實的財務數據資料進行了測算，測算的結果表明，“營改增”下采用一定籌劃方法，確實可以降低房地產項目稅負；第五章：最后提出建議，提示房地產企業應注意根據營改增的政策調整房地產開發項目的內部管理，加強對供應商的篩選，同時提前做好稅收籌劃工作，這樣才能享受此輪營改增改革的紅利。

關鍵詞：“營改增”；房地產行業；稅務籌劃 

目       錄

第一章 引言5

1.1研究背景及意義5

1.2論文的框架6

1.3論文創新點與不足7

1.3.1  論文創新點7

1.3.2 論文不足7

第二章 “營改增”對房地產企業的影響7

2.1 文獻綜述7

2.2 營業稅與增值稅的區別與聯系8

2.3 對項目稅負的直接影響10

2.4 土地成本對抵扣增值稅的特別說明11

第三章 營改增對項目管理的影響12

3.1 對成本管理及招標采購的影響12

3.2 對財務管理的影響14

3.2.1加強獲取發票的審核14

3.2.2加強開具發票的管理14

第四章 “營改增”對 DYCKG集團稅負影響的案例分析15

4.1 DYCKG集團簡介15

4.2 “營改增”對 DYCKG集團稅負影響測算16

4.3 “營改增”下稅務籌劃在對DYCKG集團影響測算19

4.3.1優化進項稅19

4.3.2優化現金流20

第五章 “營改增”后，如何進行稅務籌劃22

5.1 優進項稅發票結構22

5.2 提高售價不一定是最佳方案24

5.3 結論25

文獻