營改增對房地產企業未來影響及對策分析

營改增對房地產企業未來影響及對策分析

內 容 摘 要

當前，隨著中國特色社會主義市場經濟改革的不斷深化與加強，營業稅改征增值稅改革試點工作的設立以及深入拓展，就對房地產及相關行業內部的稅務管理體制的改革提出愈加嚴格的合理規范性要求。“營改增”是我國規模最大的結構性減稅措施。在我國國民經濟高速、健康發展的今天，“營改增”對房地產開發企業也必然會產生一定的積極影響。實行“營改增”后，可以為多數房地產企業減負。由于營業稅為價內稅，計稅基礎是企業的含稅銷售額；而增值稅為價外稅，以不含稅的增值部分為計稅基礎，企業取得增值稅專用發票可以抵稅，解決了生產鏈條中重復計稅的問題。在“營改增”之前，房地產業營業稅平均比例為5.5%。“營改增”后土地成本不再計入銷售額，建安成本及其他服務成本納入抵稅范圍，增值稅稅率均為11%。經測算“營改增”前后的均衡毛利率約為56%，即當毛利率水平低于56%時，“營改增”將改善企業毛利水平，大部分房地產企業毛利率均在均衡點以下，因此，“營改增”對大多數房地產企業起到了減負的效果，但也對企業的發票管理提出了更高要求。本文簡要分析并引薦去年“營改增”對房地產開發企業經營帶來的主要影響，并在此基礎上從地方政府以及土地企業經營兩個不同方面的深入討論，并提出相應的改革對策。

[關鍵詞]：營改增；房地產企業；影響；負稅；對策，方法

目       錄

引言5

一、中國房地產市場發展現狀5

（一）行業增加值與GDP占比5

（二）土地出讓金與財政收入5

（三）固定資產投資6

二、營改增對房地產企業未來的影響6

（一）房地產企業現金流以及利潤會受到影響6

（二）加大房地產企業的稅負概率高6

（三）房地產企業施工成本回升6

（四）對開發成本的影響7

三、 房地產企業應對營改增影響方法7

（一）實時獲取增值稅專用發票7

（二）優化經營形式8

（三）完善稅務籌劃工作8

（四）爭取遞延納稅8

（五）強化征稅意識8

四、營改增對于我國房地產企業造成的核心影響問題整理9

（一）綜合影響問題9

（二）營改增后期存在著專用發票虛開的隱患10

（三）營改增給企業資金鏈帶來的影響10

五、房地產企業對“營改增”應采取的對策 10

（一）改善企業賬務處理流程 10

（二）加強財務人員培訓 11

（三）提升企業財務管理水平 11

（四）加強企業內部控制 11

結束語 13

文獻