我國房價飆升的原因分析與對策

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 我國房價飆升的原因分析與對策
[摘 要] 近年來，我國房價飆升問題嚴重，這給國民經濟的健康發展與人民的日常生活帶來一系列問題。本文圍繞房地產市場的運行機制而展開，從各個方面分析了商品房價格的構成元素，分析出我國房價飆升的原因，包括住房消費需求量大、壟斷性市場結構的操縱、房屋建筑成本不斷升高、投資性購房增長過快等。并提出了抑制我國房價飆升的對策，以使我國房地產市場的健康發展。
[關鍵詞] 房價飆升  宏觀調控  原因分析  對策
 隨著人們生活水平的提高，我國人均居住條件不斷得到改善。我國房地產業發展的潛力相當巨大，空間分廣闊，在經濟建設中起著不可忽視的作用。2009年初以來，我國房地產市場逆勢上揚和“量價齊升”，再次成為社會各界高度關注的焦點問題。市場需求得到集中釋放，在成交量急劇放大的同時，房價同比漲幅由負轉正。縱觀房地產市場，在房價已經經過幾十年穩步上漲行情之后，房價飆升到相當高度。近幾年來，盡管政府已經采取了多種措施來抑制過熱的房地產市場，但效果不是太理想。　　
 房地產業從復蘇到繁榮，在改善居住環境、拉動經濟增長以及提升城市面貌方面起了很大的促進作用。但與此同時，我們也看到，房價上漲的速度遠遠超出了一般居民收入的增長速度。一些大中城市的房價收入比在近期的短短幾年內迅速超過近十倍。高房價超出了普通居民的購買承受能力，同時對國民經濟的健康發展和金融市場的良好運行也構成了極大的威脅。在房地產市場進入調整期后，一些以前房價炒作較高的城市房價開始下降，房地產市場的泡沫已經開始收縮。同時，市場買房的觀望情緒嚴重，房屋成交量不斷萎縮，房地產空置率大幅上漲。北京、上海、廣州等一線城市這種觀望情緒已經蔓延到天津、南京、長沙等二線城市。在2009年末有關引導住房消費的經濟政策的支持下，住房需求重新啟動，導致房價又開始上升。北京、上海、浙江、廣東等地區住房成交量持續回升，隨著市場“量價齊升”，以及購房者“買漲不買跌”的心理影響，又進一步推動了住房價格上升。因此，如何使我國房地產市場平穩健康地發展，合理抑制房價飆升，作為政府要采取什么樣的有效對策措施等，都是需要慎重研究的問題。
 本文將通過定性與定量、宏觀與微觀相結合的方法以及文獻研究法，運用社會心理學相關知識，對當前我國房地產市場的基本特征、商品房價格飆升的原因以及如何調控房價、穩定住房市場的合理性建議進行探討。
 一、我國房地產市場發展的基本態勢
 在宏觀經濟景氣循環的四個階段（蕭條、復蘇、繁榮和衰退）中，經濟增長和物價之間依次有“低增長、低物價”、“高增長、低物價”、“高增長、高物價”、“低增長、高物價”四種組合。實際上，房地產業也有類似的循環發展規律：一般而言，房地產市場的調整總是以成交量的下降為先兆，但此時房價依然堅挺，出現所謂“量跌價升”階段；接著價格和成交量雙雙下降，即“量價齊跌”階段；隨著價格的下跌，有效需求開始不斷增加，成交量開始回升，進入“量升價跌”階段；最后隨著經濟的好轉、成交量的持續增加，投機需求活躍，進而演化為“量價齊升”階段。從一個階段發展到另一階段所需的時間主要取決于房地產自身發展所處的階段和外部環境的變化。
 1、判斷商品房價格過高的標準
 （1）房價收入比遠高于合理水平。
 聯合國人居中心在對50多個國家的首都城市進行調查后認為，一套住房的合理價格應在居民年收入的2～3倍，如超過6倍時，大多數人就會無力購買。而我國房價收入比已高達8∶1，北京、上海、廣東等省份房價收入比均突破10∶1，北京核心區達到22∶1的高位，已經高于東京、倫敦和溫哥華等國際性大城市。