論我國房價飆升的原因分析4

全文字?jǐn)?shù):5327

我國房價飆升的原因分析

 [摘 要]：
 近年來，中國房價一直保持持續(xù)上漲趨勢且價格過高。房地產(chǎn)價格的過快上漲，給中國的經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定帶來許多負(fù)面影響。過高的房價已經(jīng)成為居民支出的沉重負(fù)擔(dān)，銀行盲目擴張住房按揭貸款，這不僅導(dǎo)致中國房價進一步上漲，而且還可能增加個人住房按揭貸款風(fēng)險。總之，房價過高已經(jīng)成為阻礙社會和諧發(fā)展、制約金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一個重要原因，要抑制房價的過快增長，首先需要研究導(dǎo)致房價過快增長的原因，在此基礎(chǔ)上才能提出適當(dāng)?shù)慕鉀Q辦法。
 [關(guān)鍵詞]：商品房價格上漲；宏觀調(diào)控；不平衡供求；投資

提綱： 一、緒論：   對于中國這樣一個長期處于住房難的大國來說，房地產(chǎn)市場已成為促進我國經(jīng)濟增長的主要力量，它發(fā)展的好壞關(guān)系整個國民經(jīng)濟發(fā)展的速度，到底是什么因素導(dǎo)致房價的瘋漲,本文從最基本的供求關(guān)系入手,結(jié)合國家政策進行全面分析。 二、房價飆升的原因分析 ：
（一）住宅供需結(jié)構(gòu)不合理，高房價造成商品住宅的有效需求不足：
 1、人口變動因素對住房需求的影響很大，從總量上看，從2001年至2010年十年之間致使流動人口不斷增長、城市人口也不斷增加，無疑導(dǎo)致了房地產(chǎn)一級市場的租房需求過度旺盛。這種房屋租賃需求增長直接推動了對商品住房的直接購買需求。
2、中國房地產(chǎn)市場有效需求不足，房地產(chǎn)市場有效需求包括自住需求、投資需求和投機需求。自住需求就是購房者自己居住的需求；投資需求即通過購買房產(chǎn)來出租獲得較大收益的需求；而投機性需求是指利用不完善的市場制度或者不對稱的信息。
（二）房屋建筑成本不斷升高推動房價上漲：
1、土地成本持續(xù)上漲，土地是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的必要條件，也是整個商品房成本中的重要組成部分。從長期來看，由于土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上導(dǎo)致土地供應(yīng)的相對不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動了地價上漲。近幾年來，也正是這兩個因素直接推動了房地產(chǎn)業(yè)的過度繁榮，間接推動了房價的急劇上漲。
2、建安費用上漲，近幾年來，由于投資的過度旺盛等因素影響導(dǎo)致建材價格的持續(xù)上漲。2004年，全國固定資產(chǎn)投資價格比上年上漲5.6%。其中，建筑安裝工程價格上漲8.2%、材料費價格上漲10.7%、建筑用鋼材價格上漲17.4%。建材價格的上漲直接導(dǎo)致了商品房竣工造價的快速上漲。
3、開發(fā)稅金上漲，稅金稅金是指按國家規(guī)定應(yīng)計入建筑安裝工程造價內(nèi)的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅及教育費。具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅金有：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加費、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等，可見開發(fā)稅金種類繁多。目前，開發(fā)綜合稅金已經(jīng)由原來的5.5%漲至9.8%，在一定程度上又相對提高了開發(fā)成本。
4、管理費用上漲，目前，人力成本、項目的期間費及其他相關(guān)費用都難以明顯下降。由于