淺析我國房價(jià)飆升的原因及對策研究

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淺析我國房價(jià)飆升的原因及對策研究
【摘要】：伴隨著經(jīng)濟(jì)的改革,我國房地產(chǎn)業(yè)有了飛速的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對拉動經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了很大的作用。但是自過去十幾年里以來,特別是近幾年,我國的房價(jià)一直保持持續(xù)上漲趨勢且價(jià)格偏高。且在中央政府一系列宏觀調(diào)控政策下某些城市房價(jià)仍一路飆升。一時(shí)間,關(guān)于房價(jià)上漲的原因分析眾說紛紜。所以針對我國房價(jià)飆升的原因分析及對策研究是十分有意義的。
【關(guān)鍵詞】：房價(jià)飆升   原因     對策
一、我國房價(jià)飆升的基本情況
    上世紀(jì)80年代初，伴隨著城市經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)行，在城市住房嚴(yán)重短缺的大背景下，作為城市經(jīng)濟(jì)體制改革重要組成部分的住房制度改革也在全國悄然興起。我國住房制度由福利、實(shí)物分配向貨幣化、商品化分房轉(zhuǎn)化進(jìn)程中，住房建設(shè)不斷發(fā)展，住宅業(yè)成為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，城市的房價(jià)也在不斷上漲。尤其是2005年之后，房屋價(jià)格更是出現(xiàn)了瘋長的勢頭，即使在中央不斷出臺各項(xiàng)樓市調(diào)控措施的情況下，仍舊一路走高。
 目前，北京、上海等一線城市房價(jià)已經(jīng)處于極高水平，一些中西部城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的中小城市相比于一線城市還較低，但是增長速度很快。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示：2010年8月全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.3%，環(huán)比與上月持平。而早些時(shí)候國土資源部下屬中國土地勘測規(guī)劃院全國城市地價(jià)監(jiān)測組發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2009年全國住宅平均價(jià)格為4474元/平方米，漲幅達(dá)25.1%，為2001年以來最高水平。
    世界銀行在衡量一個(gè)國家的住房消費(fèi)水平時(shí)，一般認(rèn)為房價(jià)收入比在3-6倍之間較為適當(dāng)，低于3就會出現(xiàn)住房供不應(yīng)求的局面，高于6就超出了城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)已成為對房價(jià)和家庭年收入進(jìn)行相關(guān)分析的重要參照系。目前，我國幾乎所有城市的房價(jià)收入比都超過了10，而一線城市大都超過了20。這就意味著一個(gè)工薪家庭要不吃不喝十幾年甚至幾十年才能買得起一套住房。如此高的房價(jià)，超出了正常工薪階層和普通民眾的承受能力。
二、我國房價(jià)飆升的原因分析
 1、供求關(guān)系導(dǎo)致房價(jià)飆升
決定房價(jià)的原因很多，但最為直接的、起決定作用的，只有一個(gè)：供求關(guān)系。在市場經(jīng)濟(jì)中，商品房價(jià)格是由需求和供給的均衡決定的，而要研究房地產(chǎn)市場的真實(shí)狀況就應(yīng)該從需求和供給這兩個(gè)分析工具入手。這里指的需求和供給是指有效需求和有效供給。有效需求就是指消費(fèi)者有購買意愿和購買能力，并且正在或者近期即將實(shí)施購買行為的需要。商品房的有效需求包括自住需求、投資需求和投機(jī)需求。供給就是供應(yīng)方有能力的提供，而房地產(chǎn)市場的有效供給指的是開發(fā)商滿足購房者即期居住的自住需求。由以上的定義可知，提供給投資需求和投機(jī)需求而處于空置狀態(tài)的供給不是房地產(chǎn)市場的有效供給�？v觀我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我國房價(jià)過高是由于有效需求遠(yuǎn)大于有效供給造成的，供不應(yīng)求的局面以及供求關(guān)系的嚴(yán)重脫節(jié)，使得我國房價(jià)飆升。
 2、金融的支持導(dǎo)致房價(jià)飆升
住房作為一種特殊的商品，它的價(jià)格形成比其他商品更為復(fù)雜， 從各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況來看，房價(jià)上漲基本上是與銀行的金融支持密切相關(guān)的，特別是房價(jià)短期內(nèi)快速飚升，基本上都是銀行金融支持的結(jié)果。而就目前國內(nèi)的情況來說，房地產(chǎn)市場快速上漲原因之一就在于銀行信貸快速擴(kuò)張，讓大量資金涌入房地產(chǎn)市場。當(dāng)房地產(chǎn)市場完全是一個(gè)投資品市場時(shí)，加上這個(gè)市場的價(jià)格有政府的隱性擔(dān)保，那么這個(gè)房地產(chǎn)市場的價(jià)格肯定是只漲不跌的。在這樣的情況下，由于進(jìn)入房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險(xiǎn)為零，必然會促使投資者大量涌入。在房地產(chǎn)企業(yè)、銀行及投資者一起合力下，導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價(jià)格飆升。
 3、社會的經(jīng)濟(jì)預(yù)期導(dǎo)致房價(jià)飆升
居民對房價(jià)的“預(yù)期”導(dǎo)致當(dāng)前有效需求增加。由于房價(jià)的不斷上漲，消費(fèi)者對房價(jià)上漲產(chǎn)生了強(qiáng)烈的上漲預(yù)期，那些原本打算以后買房的居民因?yàn)楹ε路績r(jià)上升而提前買房，這使得后期的潛在需求變成了當(dāng)前的有效需求，這部分消費(fèi)者的加入，加速了房價(jià)上漲。
    4、房地產(chǎn)稅費(fèi)較重導(dǎo)致房價(jià)飆升
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需承擔(dān)的稅金，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、營業(yè)稅及附加、土地增加稅等。國家為了控制房價(jià)上漲和投資過熱，曾多次增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅金，特別是在06年強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格按照超額累進(jìn)稅率征收土地增值稅后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)成本不斷提高，這類稅負(fù)最終還是由最下游的消費(fèi)者即購房人來承擔(dān)，從而推動了房價(jià)的上漲。
 5、開發(fā)商刻意操作。目前，除了容積率外，開發(fā)商完全壟斷了所購地塊之上的處置權(quán)和定價(jià)權(quán)，形成市場性壟斷。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的不動性、差異性，在需求一定時(shí)，價(jià)格競爭的外部壓力較小，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間價(jià)格合謀，一家高價(jià)，共同提價(jià)，群體漲價(jià)。同時(shí)，部分開發(fā)商還惡意炒作“房價(jià)越調(diào)越高”的消息，加之近年來房價(jià)不斷上漲形勢，購房者因?qū)�后市房價(jià)看漲，心理恐慌，也只能被迫接受。這種價(jià)格壟斷使開發(fā)商獲取了巨大超額利潤，并把漲價(jià)堂而皇之地歸結(jié)為市場機(jī)制自然作用的結(jié)果。
    6、土地開發(fā)建設(shè)成本提高導(dǎo)致房價(jià)飆升
土地開發(fā)建設(shè)成本提高。據(jù)了解，由于地價(jià)飛漲，全國各地“地王”頻現(xiàn)，多次出現(xiàn)樓面地價(jià)達(dá)到甚至超過周邊商品房價(jià)的現(xiàn)象。由此可見，盡管房價(jià)取決于供求，但“羊毛出在羊身上”，土地成本最終會計(jì)入房價(jià)，最后還是由購房者來承擔(dān)。另外，建筑材料價(jià)格也在上漲，人工成本、機(jī)械使用費(fèi)的上漲都形成了對房價(jià)飆升的推動。