中國商品房房價飆升的成因及對策

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中國商品房房價飆升的成因及對策
[摘 要]房奴（mortgage slave）一詞是教育部2007年8月公布的171個漢語新詞之一。現如今“房奴”這個名詞已經越來越成為我們社會所共同關注的熱點，已經成為普通老百姓生活中的流行詞。國際上將整套房屋總價與家庭年可支配收入的比例作為度量住宅市場的重要指標。居民住房消費支出超出家庭收入比重的30%就算過度負擔。據有關調查顯示，目前約31%的購房者月供占到月收入50%以上，早已超過國際上公認的住房警戒線。房價是反映國民經濟發展水平的一個重要指標，其上漲的比例應當與國民經濟的發展水平相適應，一旦其遠遠高于后者，勢必出現泡沫成分，不利于國民經濟的健康發展和可持續發展。本文從最基本供求關系入手，結合國家政策進行分析，并提出切實仰制房價上漲的途徑。
[關鍵詞] 房價 銀行貸款 泡沫經濟
 首先我們來看一組數據，這組數據是2000年-2010年北京海淀區樓市價格走勢（圖表1）。2000年均價4000元/平方米，2001年均價4500元/平方米，2002年均價4600元/平方米，2003年均價4200元/平方米，2004年均價4800元/平方米，2005年均價6000元/平方米，2006年均價8000元/平方米，2007年均價13000元/平方米，2008年均價11000元/平方米，2009年均價34000元/平方米，2010年均價38000元/平方米[ 周旺 《北京房價十年分析》，2011年。]。進入2011年北京海淀區樓價最高已經突破每平米120000萬元大關。
 
 圖表1 2000-2010海淀區房價走勢圖
 通過這組數據可知，該地08年到09年間，在短短的一年之內房價上漲幅度高達300%，但是其人均可支配收入增長比例卻為8.1%。顯而易見，房價上漲幅度大大超過了當地人民的收入增長幅度。房價的過快飆升已經與國民經濟發展水平嚴重不適應。而此情形并非北京獨有的現象，全國各地均有類似情形。
 近年來我國各地城市房價呈現出普遍且持續快速上漲的勢頭，特別是一線城市和大部分二、三線城市房價飆升。一邊是大量老百姓在高房價壓迫下面臨“買不起房”的困境，另一邊以“溫州炒房團”為代表的投機者不斷推高房價并造成大量房屋空置，浪費了大量的社會資源，扭曲了房屋市場的供求關系。在“房價永遠上漲”的神話深入民心之際，“全民炒房”已經成為中國樓市一副獨特的景象。房價的飆升對我國民經濟的各個環節造成嚴重負面影響，甚至已經影響了我國國民經濟的正常發展。溫家寶總理多次強調要控制房價的瘋漲，維持房價的穩定。可見“房地產市場過快飆升，表明樓市出現泡沫已是不爭的事實”[ 王世平，鐘長清《淺析中國房地產泡沫經濟》，《當代經濟》，2010年12期，第72頁。]。房價飆升不但不利于國民經濟的健康發展和可持續發展，而且也不利于社會穩定和諧。控制房價的瘋漲，擠去泡沫，維持房價的穩定，已成為政府工作的重要任務。
 一直以來，對商品房漲價的一個說法是土地供應不足，可國土部前部久一次就曝光全國閑置土地16.95萬畝，據說被查出來的數字只是冰山一角，不少開發商囤地不建，坐等土地升值，說明土地和樓市有被遺留的監管黑洞。北京大學城市與區域規劃系教授董黎明認為，這是一個賣方主導的不屬于完全競爭性的市場，地產商人為囤積土地，減少供應，抬高價格，才是房價上漲的主要因素[ 謝良兵，王晨波 《房價飆升四城變奏》，《中國新聞周刊》，2006年第15期，第33頁。]。
 究竟是什么原因導致房價在短短幾年內，如此大幅度的飆升呢？
中國商品房房價飆升的成因
1、影響房價的需求因素
 從需求角度來看，影響因素主要以下幾種：一是商品本身的價格；二是消費者的偏好；三是消費者的收入；四是信貸的成本和難度；五是人們對未來的預期；六是其他替代商品的價格[ 李翀 《現代西方經濟學原理》[第五版]，中山大學出版社，2007年。]。
 現階段房價的一路高歌猛進，在房產商和有些專家看來，主要由消費者人數的持續增多支撐著，而消費者人數的持續增多又是由我國正處于城鎮化加速發展階段所導致的。但是在08年到09年這短短的一年內，農村人口轉移到城市人數并沒有明顯增加，而且即便人數增加，他們也沒有實力去購買動輒幾十乃至上千萬的房產。另外銀行一般也不會貸款給他們。所以在上面列舉的六個影響需求的主要因素中，人們對未來的預期是房價上漲的主要因素，其次是信貸的成本和難度。
 對于一般商品的需求而言，商品本身的價格應該是最主要的影響因素。然而，如果人們對這種商品價格預期是上漲的話，那么人們就有忽略商品本身價格購買這種商品的意愿。當然，光有意愿還是不行的，要將意愿變成實際行動，還要具備購買能力。為了解決購買力，我國銀行做了很大的貢獻。從購房的資金來源看，主要由購房者的自有資金和貸款構成。銀行信貸成本和門檻的降低，加大了人們購房能力。
 消費者的偏好在供給過剩的條件下也是很有影響力的。有些購房者甚至沒來得及了解房子質量的好壞，交通是否便利，小區環境如何等重要問題，就已經先下手為強了。不過這些影響因素并不能構成房價飆升的主要因素。
 房產是不動產，土地是有限的，房價在長期內一般是上升的；城鎮化加速發展強化了房產需求。由于貨品流動性過剩引發的通貨膨脹預期，讓人們手里拿著現金不踏實，想去換成保值增值的東西。現階段，能起到保值增值作用的商品有黃金、股票、收藏品、房產等，相比較而言，房產是不錯的選擇。既能滿足人“衣食住行”中“住”的基本需求，又能滿足保值增值的功能。人們預期房價上漲，同時又預期現金貶值，所以大家迫不及待地去買房，房產需求加大，滿足了商品價格上漲的條件，從而造成房價飆升。
 2、影響房價的供給因素
 從供給角度來看，影響因素主要又以下幾種：一是商品本身的價格；二是廠商的目標；三是生產技術水平；四是其他商品價格；五是生產要素的價格[ 李翀 《現代西方經濟學原理》[第五版]，中山大學出版社，2007年。]。
我國的房地產供給可以大致分為計劃統籌階段、商品化起步階段和全面市場化階段。20世紀90年代以前，城市住宅由國家統一投資、統一征地、統一設計、統一建設、統一管理、統一分配，單位福利房仍然是城鎮居民獲得住房的基本來源，房價和租金相當低，房子供應量增長不快。98年取消福利分房以后，市場化的住房體制全面展開。與此同時，房價節節攀升，面對房地產市場的高利潤，新房地產公司如雨后春筍。市場化的住房體制的結果是讓中國房地產經濟從房地產供給曲線的低價位、低供給量區間運行轉移到高價位、高供給量區