X房地產公司營銷策略研究-開題報告

 1、研究背景、目的及意義
 
 （1）研究背景
 近幾年來，國家連續出臺嚴厲的調控政策，以抑制房地產的過熱發展。2010年4月17日國務院發布《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(即我們俗稱的“國十條”)。黨的十八大也在提出“促進工業化、信息化、城鎮化、農業現代化同步發展”的基礎上，著重強調了要“加強房地產市場調控和住房保障工作”。不久前，2013年2月26日，國務院下發了《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，即引起強烈反響的“國五條”。國五條的出臺，仿佛一石激起千層浪，各界反響強烈，就此展幵了激烈深刻的探討。
 房地產市場消費需求的日益個性化、多元化，導致“購房者”很難“取悅”：目前中國城市化進程正處于加速發展階段，城鎮人口持續快速擴張，居民對房地產業的需求不斷增長，對營銷服務質量和效率的要求也不斷提高。傳統的房地產市場營銷經過多年發展，已經經歷過產品銷售階段、賣點推銷階段、概念包裝階段、整合營銷階段，如今更是進入到網絡營銷的新時代。但房地產在營銷過程中仍然面臨巨大的挑戰，如溝通質量不高、客戶關系難以長久維系等。
 寧夏X房地產公司成立于 1993 年，2001年改制為股份制公司。公司抓住西部經濟的崛起的大好機遇，迅速發展壯大，房地產市場銷售出現了火爆的場面。西部經濟的迅速發展，人民收入水平大幅增加，房地產市場需求旺盛，房地產市場的規范化運作，給寧夏X 房地產公司發展帶來了前所未有的大好機遇。但同時也應該看到，房地產市場內外環境的巨大改變。外部消費者日漸理性，內部受高額利潤的驅使，競爭異常激烈。雖然人們對房地產的市場需求擴大了，但并沒有明顯使公司經營變得更加容易。激烈的競爭促使 X房地產公司更加關注自身薄弱的銷售環節，以其在市場競爭中獲得勝利。
 
 （2）研究目的
 房地產業在國民經濟中的地位日趨重要，對改善居民居住條件、拉動經濟增長、擴大就業以及加快城市建設都發揮了重要作用。本文旨在通過對房地產營銷策略所涉及的理論與方法進行分析、闡述，結合X房地產股份公司的營銷實踐，運用有關市場營銷的理論，制定企業的營銷策略，以科學化的高效管理，開拓體現該企業特點的產品，探索一套適合X房地產股份公司的營銷管理模式及方法，從而降低國家政策調控及市場激烈競爭對X房地產股份公司產生的不利影響；有助于該公司把握市場脈搏，鎖定目標市場，提升該公司評估市場收益能力；有助于該公司改善經營管理，提高市場競爭力。
 
 （3）研究意義
 房地產市場經營環境的巨大變革，對房地產公司的經營提出了更高的要求。房地產開發企業之間的競爭已經不再僅僅是技術、資金、價格上的競爭，更表現為營銷上的競爭。成功的營銷可以幫助房地產開發企業獲得競爭上的優勢，提高企業在競爭市場上的生存能力。加強對房地產營銷策略的研究，對房地產公司提高自身的綜合實力有著重要的意義。
 第一，房地產營銷策略研究能使房地產公司增強開發項目的競爭能力。近幾年來，全國出現了大大小小眾多的房地產商，同時也出現了新的開發模式和營銷理念，房地產市場的競爭越來越激烈。房地產營銷研究使公司更好的把握自身的定位，使開發項目更能滿足市場需求，更具競爭力。
 第二，房地產營銷策略研究有利于房地產公司更好的了解市場動態，及時調整企業經營決策。房地產營銷策略研究可以使房地產公司及時了解市場狀況、消費者需求變化、房地產市場供求情況以及競爭對手情況，為企業經營決策提供準確的依據，根據市場需求進行動態調整。
第三，房地產營銷策略研究能幫助房地產公司建立起一整套的營銷指導理論。依靠系統的營銷理論，房地產公司在市場營銷的各個階段都有章可循，營銷活動得以有條不紊的進行。完整的營銷策略，能使房地產公司加強同消費者的有效溝通，不僅有利于實現公司自身的目標，也使消費者得到更大的滿足。

研究目標
 總目標：本研究基于當前房地產市場營銷環境的新變化，房地產企業必需與時俱進，時刻跟隨市場的新變化。本文以X房地產公司營銷策略為研究對象，首先對市場營銷策略相關的理論進行了分析和總結，為文章奠定了堅實的理論基礎。通過對X房地產公司現狀的分析，進一步掌握了解X房地產公司經營的內外環境和其優勢劣勢以及面臨的機會與威脅。最后，結合相關理論，針對X房地產公司存在的主要問題，對X房地產公司的營銷策略進行構建。
研究內容
 主要內容分為五個部分：
 第一章引言。介紹了本文的研究背景意義，及國內外的研究現狀。著重對現有房地產公司營銷策略研究文獻做一梳理，理出已解決的問題、研究焦點及亟待解決的問題，引出研究命題，提出基本研究框架。
 第二章市場營銷策略理論綜述。
 第三章我國房地產市場特點及常用的營銷策略。在收集、整理和總結現有的資料的基礎上，用SWOT分析法分析X房地產公司的現狀。
 第四章X房地產公司營銷策略分析。對X房地產公司的營銷策略進行了構建，系統闡述了營銷策略的主要內容。
 第五章完善X房地產公司營銷策略的建議。
1 緒論
 1.1選題的背景
 1.2研究目的和研究意義
 1.3國內外研究綜述
 1.4本文的研究思路和研究方法
 1.5本文研究內容及創新點
2相關理論概述
 2.1營銷策略理論
 2.2 SWOT分析法
3 X房地產公司營銷現狀與問題
 3.1 X房地產公司簡介
 3.2 X房地產公司營銷現狀
 3.3 X房地產公司發展中存在的問題
4 X房地產公司營銷環境分析
 4.1外部環境 
 4.2內部因素
 4.3 SWOT分析
5 X房地產公司營銷策略設計
 5.1產品策略
 5.2價格策略
 5.3渠道策略
 5.4促銷策略
6 完善X房地產公司營銷策略的對策
 6.1重視企業營銷團隊的建設
 6.2重視市場調查，提高預測精度
 6.3創新營銷手段
 6.4建立客戶服務體系
 6.5促進營銷信息化
 
附錄
參考文獻
致謝

實施方案
（1）技術路線
 為了確保本研究目標的順利完成，研究將按以下技術路線（圖1）開展：
 首先，對營銷策略概念、分類、產生原因等概念進行理論分析和界定，為下一步的實證分析做好鋪墊。
 其次，通過系統的描述X房地產公司發展的現狀，對X房地產公司的發展有一個總體的把握。
 最后，通過分析X房地產公司發展現狀，對X房地產公司營銷策略從產品、價格、渠道、促銷等策略方面提出有針對性、可操作性的政策建議。

（2）研究方法
 本研究對房地產市場營銷策略進行了規范研究，采用理論研究與實例研究相結合的方法，將營銷理論研究的成果與房地產項目營銷的實踐相結合。具體研究方法如下：
 ①文獻研究法。本論文通過訪問查閱中國期刊全文數據庫、中國優秀博碩士論文數據庫、中國科技期刊庫（維普）等電子數據資源，搜集了國內外有關房地產營銷的最新的期刊文獻。本論文本著嚴謹務實的科學態度，仔細對相關著作進行分析、研究，辨別真偽，集散為整，為本文奠定了深厚的理論和數據基礎。
 ②訪談法。通過對X房地產公司的領導和員工的深入訪談，了解當前房地產市場與房地產營銷的現狀，以及面臨的問題，力求研究立足于房地產營銷的實際情況，使研究結果更具現實意義。
 ③市場調查法。對周邊房地產項目進行調研，分析成功項目的優點和長處，總結失敗項目的經驗和教訓，尋求為市場所證明的成功之道。
（3）可行性分析
 ①文獻與數據的可得性
 開題者所在學校擁有大量的圖書資料和實用的文獻查詢數據庫，可支持本研究完成資料查閱和數據查詢。
 ②研究方法和技術的可行性
本研究所涉及的訪談和市場調查環節，開題者已熟練掌握所需要的社會研究方法，如調查問卷設計、抽樣方法選擇、調查訪問技巧等；本研究所涉及的SWOT分析方法，開題者已在研究生必修課程上系統的學習。

三、課題研究生有無困難及準備如何解決
 
 房地產營銷策劃涉及面廣，涵蓋內容豐富，可深入研究內容相當多，但本人因知識、能力有限，加之由于房地產市場更新速度快，收集資料受時間和篇幅的限制較大，在指標和數據的使用上有些滯后，在策略的分析上以定性分析為主，缺乏量化同時創新能力還有所欠缺。
 要解決上述困難，需要在大量的國內外文獻閱讀基礎上，夯實理論基礎，歸納研究方法的應用經驗，以期完善分析方法；需要大量的實地調查，問卷的科學設計、調查方法的科學可行、調查數據的可信，是保證研究分析結果可靠的前提，因此，首先進行預調查，嚴格把控實地調查過程中出現的問題，保證實地調查的科學、調查數據的可信。