重慶市房價上漲的原因分析

 重慶市房價上漲的原因分析
 
【摘要】   近年來，中國的房地產業得到了快速的發展，同時房價上漲等現象也引起了人民的普遍關注，房價問題成為目前中國經濟的一大熱點。本文研究了我國重慶市房地產業的現狀，并對目前房地產業存在的問題進行了分析，在此基礎上對如何確保重慶市房地產業良性健康發展提出了淺顯的建議。
【關鍵詞】       房地產、現狀、趨勢、建議
 一、重慶房價現狀分析：
 最近幾年來，我國經濟和城市化水平都得到了明顯提高，越來越多的人口向城市轉移，由此拉動了城市購房需求量的迅猛增長。房地產行業也由此獲得了快速進步，并逐漸成為我國的支柱行業之一，對國民經濟的發展產生著巨大的影響，并對民生各方面產生影響。有關統計數據清晰地顯示,房地產開發投資已經成為固定資產投資的一個很重要組成部分,且所占份額不斷加大,在國家的經濟發展中占有越來越重要的地位。根據中國房地產指數系統調查數據顯示，2012年9月全國100個城市住宅平均價格為8753元/平方米，環比8月上漲0 .17%，自2012年6月止跌后連續第四個月環比上漲。其中深圳新建住宅成交均價25728元/平方米位列全國首位。而重慶9月新建住宅價格環比下降0.1%，同比下降0.5%。其中，新建商品住宅價格環比下降0.1%，同比下降0.5%。列于60個上漲城市之中，微漲0.06%，9月均價為6534元/平方米。
重慶房價近幾年發展概況：
 1997年重慶成為直轄市，在1997年至2005年間，重慶經濟得到快速發展。不過房價一直保持平穩中正常上升。據重慶統計 局數據:2005年重慶主城區商品房價穩中有升。其中，商品住房成交均價2587元/㎡，同比增長8.45%。據中國宜居城市研究室2011年2月公布的《2010年中國城市房價排行榜》前100個城市房價中，重慶房價5720元為每平方米。由此可見，五年間，重慶房價翻了近兩番。經過了2005年—2010年的房地產的黃金五年的發展。重慶，乃至全國各地，房地產都到了一個嚴重虛高，泡沫嚴重，導致普通老百姓無法承受的價格。2011年1月10日，國務院出臺“國十一條”；1月26日，國務院辦公廳發布新“國八條”限購限價；1月27日，個人住房房產稅改革；6月20日，保障房開工時間設大限，11月底前必須全面開工。經過這幾個力度頗強的政策，房價終于放緩了快速上漲的步伐。
目前重慶房價的基本趨勢:
 2012年10月18日，國家統計局發布數據：今年9月份，70個大中城市中，新建商品住宅價格環比（較上月）下降的城市由8月份的20個增至24個，上漲的城市由8月份的36個降為31個。上海房價查詢，70個大中城市9月平均房價環比上漲0.02%，漲幅較8月的0.06%繼續收窄。這已是70個大中城市平均房價連續第四個月出現環比上漲。但相比去年同期，70個大中城市的9月平均房價仍下降1.26%，跌幅與8月基本持平，連續第7個月出現同比下滑。而在2012年9月百城房價指數顯示，重慶2012年9月均價為6534元/平方米，環比8月微漲0.06%。
 數據可見，目前，重慶房產市場已經進入了一段平行震蕩，穩中有升的局面。
影響重慶房價的因素：
 在當前中國經濟整體飛速發展的前提下，影響房價的因素有很多。包括每年國家GDP、CPI的增長，包括剛性需求對房價的抬升，包括炒房的投資需求，包括開發商建筑成本、人工成本的上漲等等。
重慶經濟發展對房價的影響:
 近十年來，重慶經濟發展進入高速平穩發展期， 2000-2011年間，重慶GDP連續實現10%以上的增長。數據顯示，2000年：1589·34億，2001年：1750億， 2002年：1800億， 2003年：2250億，2004年：2500億 ， 2005年：3069億 ， 2006年：3486億， 2007年：4111·82億， 2008年：5096億， 2009年：6527億 ，2010年：7800億， 2011年：1011.13億。其中，2011年較上期同比增長16.14%，增速全國第一。經濟的迅速發展促進了重慶城鎮一體化的進程。2002年，重慶的城鎮化率為39.9%，高出全國0.8個百分點。隨著重慶社會經濟的快速發展，城鎮化水平進一步加快，到2006年，重慶的城鎮化率達到46.7%，比全國高2.8百分點。城鎮人口由2002年的1123.12萬人上升到2006年的1311.29萬人，增幅達到16.8%。隨著農村人口不斷向城市的遷移，對于需求量日益增大的城市來說，求過于供都會致使商品的價格上漲。至于上漲的幅度，就要看政府的措施，和人民消費水平。
人口密度對房價的影響
 人口既是決定一個城市發展的因素，也是制約城市發展的因素。人口的多少是城市消費量的決定性因素。據統計，2012年，重慶市人口總數為3214.58萬，其中主城區常住人口為844.774萬。主城區總面積大概為4403.19平方公里。人口密度大概為1918人/平方公里。重慶市在我國所有城市中人口數量是最多的。　從房源看，重慶可售的房子有80萬平方米。可以說重慶的可開發房源相對于重慶的人口來說是非常有短缺的。物以稀為貴，資源是有限的，從人口方面來講，房價上漲情理之中。
政府靠賣地賺取天價土地出讓金 
 樓市新政出臺以后，全國各地相繼有不少地方政府進行了土地拍賣，雖然土地之中有“限戶型”土地，但是開發商繼續高價拿地，并放出豪言：限戶型的90平方米住房我照樣賣萬元每平方米的價格。土地成本高昂成為房價不降的“擋箭牌”。既然房地產泡沫能夠最快捷、最顯著、最簡單地拉動地方GDP的增長，那些苦心為自己“制造”政績的政府官員自然涌起越來越高的追逐熱情。
 4，經濟過熱，投資需求旺盛
 房地產兼有消費品和投資品兩種功能,因此對房地產的需求可分為消費需求和投資需求。作為一種耐用消費品,房地產可以為居民提供居住服務。消費者對居住服務的需求主要有購房和租房兩種實現方式 。這點,由幾個因素所致:首先，國內資本市場不發達,銀行存款利率又很低,居民缺乏儲蓄保值的投資工具,在這樣的背景下,作為不動產，房地產業吸引的居民儲蓄資金自然大量增加。由此造成供需雙方不平等。
三、對抑制重慶房價上漲的建議：
加大公租房建設力度
 自2010年初開始，重慶市大規模建設公租房，規劃用三年時間建設4000萬平方米公租房，解決200萬中低收入群體的住房困難問題。今年，重慶市將完成12萬套左右的公租房交房任務，加上2011年已交房的8萬多套，共計可實現20萬戶居民入住。公租房的大規模建設十分有效的降低了商品房的價格。緩解了商品房供給壓力，有效的抑制了房價的上漲。
 2、改變目前地方政府倚重的土地財政政策
 拍賣土地沒錯,但不能作為生財之道。更不能作為發展之道。我建議:  (1)核算土地“掛拍招”以及土地平整審批等的必要成本,在此基礎上允許土地出讓金上浮一定比例(例如,一塊土地的各種成本價為100萬元/畝,若上浮50%就是150萬元/畝)。   (2)在出讓土地的同時,要求開發商提供獲得土地后商品房建設方案,如建筑面積、套數、預售價格等。預售價格政府職能部門預算過,保證開發商有利可圖,并且允許在一定限度內浮動。  (3)出讓出地。土地出讓金報價高而預售房價低,且設計與建筑質量優越者競出,并向社會公示。
 3、增加炒房者成本和風險壓力
 建立全國住房聯網，能查詢任何購房者的房產情況。在我國大陸范圍內任何一地有第一套，無論其在何地再次購房均視為購買第二套，聯名購房的按其中有房數最多的一人的房數計算。降低貸款比例，提高第二套購房貸款首付比例，加大炒房族首付壓力。第二套購房貸款首付比例由現行的首付60%提高到80%，且不能公積金貸款，商業貸款利率上浮標準的20%左右。待讓炒房客發現炒房沒有多大收益的時候，甚至風險大于利益的時候，會逐漸投資其他產業，這又會刺激實體經濟的發展。
加快重慶市城鄉一體化建設，擴大城市化空間
 我國的城市化與房價的關系取決于城市化是以怎樣的形式進行的，如果是采取農民進城的方式，大量的農村人口涌入城市，便會造成城市的擁擠和住房緊張的壓力。所以要改變農民進城的方式，通過城鄉一體化來加快農村城市化建設。與經濟發達國家相比，我國農村城市化水平明顯滯后。所以要積極推進縣域經濟的發展，擴大城市化的空間。另一方面，更緊密快速建設連接重慶主城與各區縣交通聯系，比如重慶已經規劃的輕軌交通5號線（重慶—江津）。包括各大繞城高速，讓合川、永川、綦江、江津等縣區縮短至主城時間距離。從而緩減了城市住房需求過旺的壓力，促進房價下降，使農村和城市形成一個“雙贏”格局。
四、總結：
 如前所述，房產是關系到民生，是社會和諧，穩定的重要因素。對此，國家和地方政府有必要加緊制定相應的稅收、財政、金融、土地、住房、社會保障、城市發展規劃等一系列制度、法規、政策，以確保我國房產市場運行環境的健康有序和經濟增長的持續穩定。

參考文獻：
1、劉秀浩    《2009年全國房價以漲幅新高收尾》  2010年10月15日 東方早報
3、陶新桂  《房價飆升的原因分析》，   《中國市場》 2010年第22期，第35頁
4、季雪：《投機購房過熱的危害與對策研究》，  《中央財經大學學報》   2010年 第8期
5、張清勇：《地價與住房價格比例關系再檢視》 ，  《中國土地科學》   2006年 第6期