重慶物業(yè)管理現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢

 重慶物業(yè)管理現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢

 重慶物業(yè)管理從90年代初開始起步，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)管理體制改革的不斷深化，以及房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，住宅商品化和產(chǎn)權多元化格局的形成，促使物業(yè)管理快速進入社會經(jīng)濟生話，并得到了迅猛的發(fā)展，成為社區(qū)建設、城市管理和國民經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的重要組成部分。在市場經(jīng)濟條件下，重慶物業(yè)管理運作正趨向規(guī)范化、社會化、專業(yè)化、市場化的方向發(fā)展，管理的內涵更加豐富，外延更加寬廣。
一、重慶物業(yè)管理的發(fā)展歷程
（一）重慶物業(yè)管理探索起步階段
 1991年重慶第一家物業(yè)管理公司-重慶房地綜合開發(fā)公司物業(yè)管理分公司宣告成立，標志著重慶物業(yè)管理的誕生，邁出了重慶物業(yè)管理的第一步。
1992年以后，一些外商投資企業(yè)相繼來重慶開發(fā)房地產(chǎn)，對重慶市物業(yè)管理的發(fā)展產(chǎn)生了一定影響和啟發(fā)。1994年建設部33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》頒布實施，促進了重慶市物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。1995年重慶市建委對物業(yè)管理從業(yè)人員逐步進行持證上崗，提高了物業(yè)管理人員的專業(yè)素質。1996年深圳國貿(mào)物業(yè)管理公司來重慶，將深圳物業(yè)管理的先進方法和理念帶到了重慶。
（二）重慶物業(yè)管理快速發(fā)展階段
 1998年2月，市政府明確國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）作為全市物業(yè)管理的行政主管部門，重慶物業(yè)管理開始步入規(guī)范、快速發(fā)展的軌道。其主要的特點表現(xiàn)為：
l、設置行政管理機構，規(guī)范企業(yè)行為、提高管理水平
 一是整頓市場秩序，對全市物業(yè)管理企業(yè)重新進行資質審查和注冊登記，以保證合法企業(yè)的權益；二是提高人員素質，對全市物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理人員提出持證上崗要求，并積極開展崗位培訓工作；三是以評促建，積極組織開展創(chuàng)建市級、國家級優(yōu)秀（示范）住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）的達標考評活動，引導物業(yè)管理上規(guī)模、上水平
2、加強法規(guī)建設、奠定物業(yè)管理生存與發(fā)展的法制基礎
 政府對各種法律法規(guī)的不斷完善和應用，對市場的領導、引導、規(guī)范、促進重慶市物業(yè)管理行業(yè)健康、快速、穩(wěn)定的發(fā)展，起到了重要的保障作用。
3、重視專業(yè)理論研究、建立人才培養(yǎng)基地
 物業(yè)管理的發(fā)展，離不開系統(tǒng)理論的指導，重視并加強物業(yè)管理經(jīng)驗的總結交流和物業(yè)管理理論的應用性研究，是重慶物業(yè)管理發(fā)展的顯著特點。近年來，重慶物業(yè)管理協(xié)會組織完成了重慶市科委和重慶市國土房管局下達的《重慶市物業(yè)管理發(fā)展趨勢與對策研究》科研課題；合作完成了《舊城區(qū)物業(yè)管理運作機制研究》并獲重慶市國土房管局2000年度科技成果二等獎；與軟件公司共同開發(fā)了《重慶市物業(yè)管理數(shù)字化信息系統(tǒng)》應用軟件；由李英儒主編，重慶出版社出版的《中國物業(yè)管理手冊》正式發(fā)行。
4、成立物業(yè)管理協(xié)會、增強行業(yè)發(fā)展動力
 一是大力協(xié)助、主動配合政府主管部門研究行業(yè)發(fā)展和管理中的問題，為政府主管部門在制定全市物業(yè)管理政策和宏觀決策，提供咨詢和建議，以營造良好、寬松的企業(yè)外部環(huán)境，較好地發(fā)揮了政府與企業(yè)之間的橋梁和紐帶作用；二是大力加強行業(yè)建設，積極組織制定、實施行規(guī)行約，建立自律機制、規(guī)范企業(yè)行為，協(xié)調重慶物業(yè)管理市場，促進行業(yè)健康、有序發(fā)展；
 
二、重慶物業(yè)管理發(fā)展趨勢展望
 經(jīng)過近十年的探索和實踐，重慶物業(yè)管理已打下了堅實的發(fā)展基礎，初步形成前景廣闊、充滿生機，最具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d行業(yè)。在新的世紀里，如何把握物業(yè)管理發(fā)展的趨勢和走向，滿足社會經(jīng)濟和城市建設的發(fā)展以及廣大市民對物業(yè)管理的需求，在開拓、創(chuàng)新、進取的旗幟下，創(chuàng)造出更加輝煌的業(yè)績，是物業(yè)管理行業(yè)值得深思和探索的問題。根據(jù)重慶的現(xiàn)狀與事物發(fā)展的基本規(guī)律，行業(yè)的未來發(fā)展將會呈現(xiàn)以下趨勢
（一）物業(yè)管理在國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位得到增強
l、物業(yè)管理將得到社會的進一步重視和更廣泛的認同
 房產(chǎn)管理由傳統(tǒng)的福利型行政性管理方式向現(xiàn)代經(jīng)營型服務性管理方式轉變的推動下，受托管理的物業(yè)面積不斷增大，由于政策導向、輿論宣傳、企業(yè)形象等多方面的共同作用，社會對物業(yè)管理的重視與認同將得以深化，從而擴大了行業(yè)的影響。
2、物業(yè)管理成為城市管理、社區(qū)建設的重要組成部分
 建好、管好城市，改善城市的生態(tài)環(huán)境，樹立城市新形象，已成為投資條件評價和促進地區(qū)經(jīng)濟可持續(xù)增長的基本要求之一。由于物業(yè)管理具有社區(qū)、環(huán)境建設和管理的獨特功能，將成為城市管理、社區(qū)建設的最重要組成部分。
3、物業(yè)管理與社會各界的關系更加協(xié)調
 保潔、保安、綠化、房屋維修等日常事務將由社會的專業(yè)化公司完成；物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關系，將由傳統(tǒng)的“父子”關系轉變?yōu)槠降雀偁帯㈥P系密切的獨立法人關系。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理活動將會得到進一步加強和發(fā)展。
（二）物業(yè)管理價值的認識將不斷深化
1、物業(yè)的環(huán)境價值日趨重要
 物業(yè)管理對市政建設、城市形象維護和環(huán)境的改善，將起到重要的支撐作用。優(yōu)美的居住環(huán)境，已成為人們改變居住現(xiàn)狀、提升居住需求層次的首選條件之一，物業(yè)環(huán)境的價值已被人們所認識，擁有大量綠地庭院式和良好人文環(huán)境的住宅小區(qū)將充滿生機。
2、物業(yè)管理的社會價值備受重視
 由于物業(yè)管理具有多功能、全方位的管理服務特點，因而對社區(qū)的管理和社區(qū)精神文明建設具有不可替代的作用。隨著城市建設步伐加快，小區(qū)數(shù)量不斷增多，政府對社區(qū)建設也日益重視，物業(yè)管理在社區(qū)文化、社會治安和培養(yǎng)健康文明的生活方式等方面，有巨大的潛力和廣闊的發(fā)展空間。
3、服務管理向經(jīng)營管理轉變，提高企業(yè)盈利水平
 為了更好適應物業(yè)管理市場發(fā)展的要求，增強競爭能力，提高經(jīng)濟效益，企業(yè)將實現(xiàn)由服務管理型向經(jīng)營管理型的轉變，并樹立現(xiàn)代經(jīng)營管理理念，制定正確的經(jīng)營策略，從根本上扭轉保本微利、虧損補貼的局面，滿足企業(yè)自我積累、自我發(fā)展的需要，在行業(yè)可持續(xù)發(fā)展下，使企業(yè)利潤率不斷增長。
 
（三）物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展更加建康、規(guī)范、有序
1、物業(yè)管理行業(yè)政策體系趨向完善
 任何產(chǎn)業(yè)的最初發(fā)展都離不開政府的扶持，而政府扶持的關鍵是制定符合市場規(guī)律和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的科學、合理、系統(tǒng)的政策體系，特別是資金政策、稅收政策、價格等經(jīng)濟政策。由于物業(yè)管理行業(yè)在國民經(jīng)濟、城鎮(zhèn)建設管理中的的地位與作用，政府將繼續(xù)為扶持行業(yè)的發(fā)展，提供強有力的政策支持，并形成較為完善的物業(yè)管理政策體系。
2、物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系逐漸形成
 物業(yè)管理的發(fā)展需要成熟的行業(yè)法規(guī)、條例為基礎。盡管各地相應出臺了各項配套法規(guī)對規(guī)范物業(yè)管理起到了積極的促進作用，但是一部分法規(guī)、條例已落后于物業(yè)管理的實際運作，無法滿足新形勢的要求，影響并制約了物業(yè)管理的發(fā)展。加大物業(yè)管理的立法力度，使行業(yè)發(fā)展有法可依，這不僅是企業(yè)的呼聲，國家有關部門也正在進行《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的制定和立法研究，那些一時無法適應新形勢發(fā)展要求的法規(guī)和條例將在全面清理之列。更加科學、合理，真正能體現(xiàn)法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系將逐漸形成。
3、行業(yè)自我管理、自我約束的自律意識增強
 隨著國民經(jīng)濟宏觀管理體制的改革，小政府、大社會的管理模式將逐漸形成，政府對企業(yè)的行政管理職能也將日益弱化，最終淡出對企業(yè)的行政干預和指導，行業(yè)協(xié)會作為政府與企業(yè)的橋梁和紐帶，將會配合政府行使監(jiān)督、管理企業(yè)的職能。協(xié)會履行政府部分轉移職能后將會發(fā)揮更大的作用，行業(yè)的自律管理將會得到進一步增強，行規(guī)、行約將會顯示出更大的作用
4、從嚴審查資質條件、嚴格市場準人
 物業(yè)管理誘人的市場前景，吸引了眾多企業(yè)的目光，近幾年物業(yè)管理企業(yè)增長迅猛，但發(fā)展參差不齊，個別企業(yè)的物業(yè)管理面積明顯不足，如重慶市677家物業(yè)管理企業(yè)，僅管理5000多萬平方米物業(yè)，平均每個企業(yè)管理物業(yè)不足10萬平方米，而最大的企業(yè)也只管理200萬平方米左右。由于一些企業(yè)規(guī)模過小，綜合實力差、管理不到位，導致投訴增多，影響了行業(yè)形象，也浪費了社會資源。因此，除大力開展物業(yè)管理招標投標工作外，還將抓好企業(yè)資質審查管理和從業(yè)人員職業(yè)資格認證工作，嚴把市場準入關。
 
5、業(yè)主委員會的建設與運作趨向規(guī)范
 目前，重慶多數(shù)小區(qū)、大廈還未成立業(yè)主委員會，使業(yè)主難以有組織的參與管理和表達對物業(yè)管理的看法，委托管理與受托管理的責、權、利關系難以理順，雙方利益不能得到有效保障。行業(yè)主管部門根據(jù)物業(yè)管理的需要對業(yè)主委員會的建設會更加重視，從而使業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理的法律關系更趨明確，以推動和實現(xiàn)業(yè)主委員會建設與運作的規(guī)范化。
參考文獻 《管理學原理》 楊文仕、張雁,   人民大學出版社
 《中國管理學》 蘇東水，彭賀    復旦大學出版社
《經(jīng)濟法概論》 劉文華         中國財政經(jīng)濟出版社 2004年版 《物流企業(yè)財務管理》劉東明    高等教育出版社 2005年版《物流管理軟件操作》盧 奇     高等教育出版社 2005年版