我國房價飆升的原因分析1

我國房價飆升的原因分析

我國房價飆升的原因

 我國人口過多，需求過旺。城市化拉動了住房消費。
 馬克思經濟學原理告訴我們:供求關系是決定商品價格的主要因素。大家都知道房地產是暴利行業,房價是虛高,但為什么就是降不下來呢？那么多人抵制高房價不買房,房產商為什么還能堅守高房價而不破產呢
 最主要的原因：有大量住房的需求。在高需求的大環境下，物以稀為貴,所以價格降不下來，那有人會問真的有大量住房的需求嗎?這么多買房者從哪里來?看了我下面的分析就會明白: 最近的十多年來，我國處在城市化進程最快、城市擴張最快的階段,全國幾乎每個大城市規模都在快速的擴張,尤其是人口規模,以湖南省會長沙為例,最近十年人口可能擴張了一倍不止,為什么會出現這種現象呢？有以下幾個原因：
 第一個原因是經濟的發展農村人大量不斷的涌入城市打工，做生意,截至2008年底，中國有兩億多農民在城里打工,這些人雖然大部分不會成為永久城市居民,但他們在城里一樣需要住房。
 第二個原因：隨著大學擴招，這些年每年中國有幾百萬的由農村出來的大學生畢業生到城里工作,他們中的絕大部分人會成為永久的城市居民。
 第三個原因：每年都會有一批相當數量的出身農村、在城市定居的人產生他們的下一代，而這些人的父母是農村人,即使他們父母死亡,減少的也是農村人口,并不能抵消他們的下一代。
 以上三個原因注定城市人口的會急劇擴張，而房子建設的速度趕不上人口擴張的速度，這樣就會出現供不應求的局面，一個商品只要供不應求,那么它的價格就會高,這是一個基本市場經濟的規律。
 最能給這種說法的提供佐證的城市就是深圳。為什么多年來深圳房價的上漲速度是全國之最？眾所周知，深圳是一個新興移民城市,它的居民75%以上是外來的移民，而且這些移民絕大部分是二三十歲的青壯年,即使最早的一批移民，現平均年齡我估計也不會超過45歲，所以深圳老人死亡量很少,而這些深圳年輕的移民絕大部分還都會產生下一代,甚至下二代,所以人口會膨脹得很快,這就是為什么多年來深圳的房價是全國上漲最快的原因,我估計在未來30年內,深圳還會是中國房價最高的城市!而這種城市人口急劇增加的情況,我認為今后的十多年內在我國的大中城市中會持續出現,從過去的十多年到未來的十多年年是中國的人口城市化發展最快的時期,農村人口將大量減少,城市人口將大量增加,最終達到西方發達國家那樣比率。

各種物價上漲。
 
 近幾年來，我國城鎮尤其是一些大中城市的房價之所以節節攀升，從不回頭，重要原因之一就是我國1998年以來連續八次降息，使名義利率達到了歷史上最低位。就房地產業而言，過度的低利率助長了開發商的盲目投資，引發了鋼鐵、水泥等行業的盲目發展，使得建材價格一直處于高位運行，建筑用鋼材價格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，價格也處于總體上漲的態勢，使國民經濟越來越失調。建材價格的上漲在一定程度上推動了房地產價格的上漲。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、資金成本和管理成本等也隨市場行情不斷提高，它們的提高也會影響到住房的價格。
 
住房周邊硬件條件的完善  　　
 城市土地成本是構成住宅產品的主要因素，住房周邊硬件條件，基礎設施的不斷完善提高了地段的價值空間，直接促使房價的總體上升。地鐵線路建設的開展，快速干道的逐步開通，相關城市硬件設施的不斷完善，住房周圍的一些重要市政設施、公益工程的建成都間接的提升了住房的價格。因此從城市開發建設的速度與規模上看，在改善了城市環境的同時也拉動了周邊房價上漲。

住房制度改革刺激了房地產市場的需求
 
 1998年，國務院發布了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，它表明中國新住房政策開始實施。政策目標是將城市住房消費從實物分配向貨幣分配。從政策導向看，國家明確提出要把房地產培育成支柱產業、把住宅產業培育成國民經濟的增長點并出臺了一系列的扶持政策，也刺激著住房產業的增長。個人購買商品房的比例從1997年的30%左右上升到2003年的92.5%，個人消費成為推動房地產需求的決定性力量。
住房制度改革之后，城市居民的50%左右人口獲得了住房，另一半的人口只有租房居住，租方人口的高比例，使租方市場的供給和需求有些失衡，直接表現在租金上，2003年中國的住宅租金高于主要發達國家和發展中國家，世界平均主要城市的租金收益率達到7%左右。

土地政策的變化催生了房價
 
 2002年7月1日開始實行土地招拍掛制度，該制度在無意中起到了催生房價的作用。
首先，土地的強制性招拍掛制度使地方政府及有了土地壟斷的強大工具，也有了低價征用土地、高價招拍掛土地或取巨額土地差價的利益驅動，讓各級政府可以在土地交易過程中獲得巨額資本。在這個過程中可能存在難以監管的灰色地帶，使掌握土地控制權的官員參與尋租活動，而巨額租金必然強化地方政府征地、拆遷的行為。因此，土地交易中的巨額租金是地方政府不惜冒著違規違法的風險而肆意的亂征亂用大量的土地，創造了大量的強制性消費需求。據估計，由于政府投資沖動所帶動的需求約占房地產市場供給數量的30%—50%。
其次，土地的強制招拍掛大大提高了土地的價格，不但使新推出的產品在這種高土地成本的基礎上上，追求高價位產品的供給以保證開發商的利潤空間，并在市場中創造了一個高房價的預期，讓原本出讓的低成本土地上的產品也在設計高價位的產品，提高了產品銷售價格的預期。

存在大量的非自住需求者參與購房、抄房、住房的行為
 
 目前，中國的投資渠道單一，商品房投資成為比料利息收入高而相對風險小、不用過多專業技術與管理能力的最佳投資選擇。從靜態收益率看，由于租房人口的高比例，使租房市場的供給和需求有些失衡，直接表現在租金上，2003中國的住宅租金高于主要發達國家和發展中國家，直接平均租金收益率在4.8%，而中國的主要城市的租金收益率達到7%左右，遠遠高于因恒存款的收益率。再從動態看，2001年以后，中國大部分城市的房地產價格都在上漲，使房地產投資產生了較大的盈利機會。當這種力量在“羊群效應”的作用下，以很快的速度增長，加劇了市場中的需求， 高速增長的房地產業帶動了其他行業的投資過熱，加劇了中國經濟中的瓶頸問題。

（二）應對房價高漲得到對策

加強住房需求的管理  　　    
 為區別對待各類住房需求，對不同的對象要通過不同的手段進行管理，即對住房需求進行差異化的管理：做到不同收入的人選擇不同新舊，不同價格的住房，避免盲目跟風購買新房、好房，從而也有效的遏制了住房的價格上漲。當前所要做的是進一步完善這種住房供應體系，基于我國人多地少，人多房少的基本國情下，房價上漲是長期趨勢，適度增加住房供給，鼓勵正常需求；限制集團購房，抑制超前需求；控制城市房屋拆遷面積，減緩被動的住房需求；運用多種手段，打擊投機需求。強化住房租賃管理，要建立和健全租賃市場的規章制度，維護雙方當事人的利益，規范租賃市場的健康，正常和有序發展。培育住房梯度消費。強化合理消費觀念，倡導建設小戶型住房、購買二手房、租賃住房等方式，讓住房市場回歸正常的供需狀態。 
加快我國農村城市化的建設，進一步擴大城市化的空間 

    我國的城市化與房價的關系取決于城市化是以怎樣的形式進行的，如果是采取農民進城的方式，大量的農村人口涌入城市，便會造成城市的擁擠和住房緊張的壓力。而我國是個農業大國，農村人口占總人口的80%以上，必須要改變農民進城的方式，通過對農村經濟開發區的建設來加快農村城市化的建設，據有關方面研究，發展中國家城市化水平平均為40%左右，發達國家80%~90%，而我國只有36%。與經濟發達國家相比，我國農村城市化水平明顯滯后。所以我國要積極推進縣域經濟的發展，擴大城市化的空間。吸引和鼓勵農民不斷向縣城集中、資本不斷向工業園區集中，實行工業化和城市化雙輪驅動，吸納農村剩余勞動力 ，在解決"三農"問題的同時，也解決了大量農民進城的情形，從而緩減了城市住房需求過旺的壓力，促進房價下降，使農村和城市形成一個“雙贏”格局。
 
提高房地產開發中的土地使用效率，調整土地供應計劃的制定 

    當前我國不少城市的房地產開發中對土地使用存在著“鋪張浪費”的情況，對房地產開發中容積率等問題應當作出相關的規定。許多地方都將新增建設用地中的絕大多數用于發展工業，壓縮了住房用地的需求。政府在制定土地供應計劃時，可以考慮單獨制定新增住房用地的計劃。同時，在合理規劃存量房屋拆遷面積的基礎上，制定存量住房用地的供給計劃。市場化供地是大勢所趨，在推行過程中一方面需要將經營性用地統統納入市場范圍，解決低價供地、無序競爭問題。要建立土地、房地產管理部門協調機制，在遵循土地利用規劃、城市規劃的基礎上，調控土地供短期內，適度控制拆遷、適度放量土地的同時，規范土地市場、打擊土地投機，從而間接調控住房價格。 
 
 強化資金監控力度，合理引導資金流向 
 　　政府應高度重視與全面檢討現有的銀行體系按揭貸款，打破目前銀行體系中視“住房按揭貸款為優質資產”的神話，加強銀行資金的管理。  　　加強對房地產信貸管理。控制銀行對房地產的信貸比例，對開發貸款從嚴審批，嚴厲打擊少數不法開發商的囤積居奇、散布虛假信息等違規銷售行為；另一方面，加強審核個人住房抵押貸款，對多次購房的可探討實施抵押貸款遞減制度。  　　強化外資的監控力度。國家外匯管理部門要特別關注外資的流量和流向，為科學評估房地產風險提供依據；加快制定外資投資房地產的規章制度，將外資進入房地產領域納入管理范疇。加強對國外熱錢進入房地產市場的監控力度，并制定外資投資房地產的詳細規定。  　　合理引導資金在“樓市、股市、匯市、債市”中的流向和分配。當前可以考慮制定優惠政策，引導資金流向旅游產業、文化產業、高科技產業和農業等領域。

 完善房地產稅制 
　　政府應該減免房地產稅費，從而降低住房價格。在房地產商開發的過程中，要繳納各種稅，這些收費最終都要歸結到住房的成本中，房價自然就提高了；另外通過提高辦事效率，減少辦事環節，公開辦事程序，公布稅費標準，允許產權、規則、市政、交易等資料、信息公開查詢等，這些方式不但可以大大提高開發商對開發項目的可控性，減少交易費用，降低開發成本，從而為降低房價提供有力的保證。  　　第一，要盡快開征物業稅。有學者認為，開征物業稅不僅增加了住房的保有成本，有助于活躍二手房市場，緩解新增住房市場的壓力，而且能夠改變住房購買者對未來的預期，抑制超前消費，減緩房價上漲的勢頭。不僅如此，它還為地方政府提供了新的稅收增長點，調動了他們的積極性，有利于中央宏觀調控政策的貫徹落實。  　　第二，轉變土地增值稅的征收手段。考慮到現行增值稅在實際征繳中的困難，長期內政府可以將土地增值稅并入到所得稅或資本利得稅中征收。  　　第三，強化對轉讓收益課稅。可以根據一段時期內住房轉讓的次數和購買住房的時間制定不同的轉讓收益課稅標準，有區別地對轉讓收益課稅。 

 建立和完善相關的法律法規 
　　房價水平最終會和當地居民的消費能力相匹配，房價上漲最終需要通過經濟增長來消化，政府有責任有空間去干預，以實現可持續發展目標。為此，需要建立健全信息反饋監控體系、完善土地政策、住房政策等相關制度體系在有效抑制房價上漲有重要作用。  　　為確保我國住房市場的健康、有序發展，需要建立和完善與房地產相關的法律法規，為住房建設計劃和政策提供必要的法律依據，規定住房開發的具體要求和行業標準。當前急需制定的是《住宅法》。現在隨著我國《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的出臺。將對我國住房供應結構的不合理將得到進一步的改善，解決城市低收入困難家庭的住房問題，有助于人們實現 “居者有其屋”的目標。 

 建立和健全房地產信息發布制度 
　  政府要定期向社會公開發布有關住房供求、住房價格的信息，為市場主體決策提供參考。同時，建立網上信息查詢制度，及時更新有關內容，保證信息的現時性。完善信息資源的開發利用。在現有基礎上，積極開發分地區、分品種、分項目的住房信息，并定期向社會發布，使市場主體及時了解有關信息，掌握市場走勢。要及時建立多層次的房地產市場預警系統，建立綜合的預警指標體系，重點監控土地、投資、價格、空置率、供求狀況等指標，為房地產市場各主體決策提供服務。建議媒體盡量客觀地預測房價的走勢，準確引導市民轉變住房消費的觀念，鼓勵他們勇敢地做商品房的消費者。  　　
 房價的上漲從一定程度上說明了城市的經濟發展和人民生活水平的提高，但同時也會對房地產業和社會帶來一系列的問題，正確的處理房價上漲同房地產業之間的關系，正確處理房價上漲同市民生活的關系，探究房價上漲的原因并在房地產行業采取必要的抑制房價上漲的措施與對策都會對房地產業的良性發展有重要作用。  　　
 從以往的地產行業的問題突顯來說，及時規范高效的政策出臺和有效運做程度控制是目前國家地產行業的重中之重。既然行業管理，宜早不宜遲，主張專家參與變為市長拍板。行業前景能量分析，及時的出臺政策，防止政策的滯后性，是行業管理重要的前提。今年往后是國家治理房地產市場的關鍵時期，相信政府會做出理性強有力的具體措施，來維護房產市場的整體穩定的。