我國房價飆升的原因分析

改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)在計劃經(jīng)濟(jì)的束縛下解放，房價隨著市場經(jīng)濟(jì)開始逐步的上升。自從2008年以來，房地產(chǎn)價格的大幅度上升已經(jīng)超出了國民的經(jīng)濟(jì)承受能力，更是刺痛著國民脆弱的神經(jīng)。作為現(xiàn)階段我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的一舉一動影響整個經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康運(yùn)行。房屋的價格與經(jīng)濟(jì)正常的增長必須相匹配，否則過高的房地產(chǎn)泡沫將會摧毀國民改革開放積累的成果，制約經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。基于這一點，本篇論文主要對于房價上升的原因進(jìn)行分析，并基于這些原因提出相應(yīng)的解決方案，穩(wěn)定房價，避免經(jīng)濟(jì)硬著陸。

 

一、我國房價現(xiàn)狀

自1998年以來，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)的地位始終沒有改變。作為需求市場，房地產(chǎn)業(yè)可以拉動鋼鐵、建材、森林工業(yè)、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、家電等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的總貢獻(xiàn)率超過20%，由此可見，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展對我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展具有重要意義。 

然而，從2008年開始，我國房價出現(xiàn)了瘋長勢頭，即使在中央不斷出臺各項樓市調(diào)控措施的情況下，仍舊一路走高。在國際上，衡量一個國家的房價是否過高，通常會引用“房屋收入比”這一概念。房屋收入比是一種綜合性指標(biāo)，它不僅反映房價的高低，還能體現(xiàn)消費者支付能力的大小。目前國際上公認(rèn)的合理的住房價格的房價收入比應(yīng)該為3~6倍之間，低于3就會出現(xiàn)住房供不應(yīng)求的局面，高于6就超出了城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，這個標(biāo)準(zhǔn)已成為對房價和家庭年收入進(jìn)行相關(guān)分析的重要參照系。目前，我國幾乎所有城市的房價收入比都超過了10，而一線城市大都超過了20。由此可見，我國的房價嚴(yán)重偏高，完全超出了正常工薪階層和普通民眾的承受能力。

二、住房價格上漲的成因分析

近幾年來，在我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長的同時，房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展，但不斷上漲的價格也給購房消費者帶來了煩惱。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，一種商品的價格是由市場上的供需關(guān)系所決定的。但在房地產(chǎn)領(lǐng)域，支撐房價持續(xù)上漲的因素很復(fù)雜，不僅僅是由房子的供需關(guān)系所影響，還有其他的因素。通過對房地產(chǎn)業(yè)的分析，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的實際，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)住房價格上漲的原因主要有以下幾個方面：經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長、住房需求旺盛、資本和勞動力向中心城市流動、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理、建筑開發(fā)成本上漲、土地資源約束且價格上升、供不應(yīng)求下的投機(jī)炒作行為等。

1.商品住房供不應(yīng)求是房價上漲的首要原因

隨著我國城市化進(jìn)程的加速，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市人口日益增長，必然造成對住房需求的增加。我國城市化進(jìn)程的加速，城市人口的快速增長直接導(dǎo)致了商品住房供不應(yīng)求。 

2.土地資源嚴(yán)格控制且價格上升，推動房價和地價互動上漲。 

據(jù)財政部公布的數(shù)據(jù)，去年國有土地使用權(quán)出讓收入32547億元，同比減少8840億元，下降21.4%。而與土地相關(guān)的稅費收入和以土地抵押融資獲取的貸款更是一個龐大的數(shù)字。地方財政吃緊可以說是眾所周知的，在如此大的收益誘惑的情況下，土地成了地方政府的第二財政。同時，土地是不可再生的資源，國家實行嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策，土地的供給會越來越緊，需求則會越來越大，因而土地的價格持續(xù)上漲，這是我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上升的直接原因。 

3.利益主體的分配需求

市場化經(jīng)濟(jì)的今天，房地產(chǎn)也可謂是市場化最極致的行業(yè)。在整個房地產(chǎn)的運(yùn)作中，房地產(chǎn)商作為商人，最求的的是利潤最大化，在這種目的之下，房價的居高不下是房地產(chǎn)商最想看到的。而與之對應(yīng)的廣大平民階層則希望一個低廉的房價。如果房價下降，將不可避免的會導(dǎo)致兩個問題，首先，作為房地產(chǎn)商人在高價取得土地以后，低廉的價格一定會擠壓相應(yīng)的利潤，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)商的消極對待，土地的出讓也會減少，政府稅收就跟隨減少。再則，如果房地產(chǎn)行業(yè)的崩盤不可避免的就會波及到銀行等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，銀行業(yè)的壓力可想而知，對于整個實體經(jīng)濟(jì)的影響就相當(dāng)巨大。所以，房地產(chǎn)商，政府，銀行三者的共同作用對于房價的支撐也就司空見慣了。

4.投資性需求火上澆油

在正常的需求之下，房產(chǎn)作為一種投資品也被相當(dāng)多的投資者看重。一方面可以保證自己的居住，另一方面作為投資產(chǎn)品吸引各種炒房團(tuán)的加入，影響了供需，加大了普通消費者的恐懼心理，推動了房價。

5.人口的高速增長、資本和勞動力向中心城市流動 

人口的階段性快速增長，居民收入的階段性積累，使住房需求集中釋放，導(dǎo)致房價持續(xù)上漲。由于沿海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，導(dǎo)致了大量人口的流動，這就使得各種勞動力，資本加速進(jìn)入各大城市，推動房價上升。我國在快速城市化和全球化的過程中，為尋求更好的發(fā)展機(jī)會和更高的生活質(zhì)量，資本和勞動力向中心城市流動，這就形成了美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家定義的“超級明星城市”，在這些城市中，房地產(chǎn)市場不再僅僅是本地人的市場，城市住房價格與當(dāng)?shù)鼐用竦淖》恐Ц赌芰Ρ畴x程度不斷提高。但資本和勞動力仍然爭相流向這些城市，原因很簡單，資本和勞動力流動時，其追求的不是房價高低，而是城市質(zhì)量、發(fā)展?jié)摿�和發(fā)展機(jī)會。資本和勞動力向中心城市流動，是導(dǎo)致這些城市房價上漲的重要原因。 

6.住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理 

據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計，在我國各類商品房屋的配比結(jié)構(gòu)特別不合理，作為民生保障的經(jīng)濟(jì)適用房的比例逐步下降，而投資產(chǎn)生的空置住房的比例卻大幅上升，這也從一個方面推動了房價，各地鬼城現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。開放商由于利益的推動，不斷地推出商品房，而政府作為公共服務(wù)的提供者，沒有盡到職責(zé)，放縱開發(fā)商。各地房地產(chǎn)商普遍推出大面積，低容積率的公寓或者別墅。鑒于此，國務(wù)院下發(fā)專門文件，強(qiáng)調(diào)各地各部門必須以改善城市中低收入者住房作為重點，加大廉住房，經(jīng)濟(jì)適用法的建設(shè)力度，保障居民的住房保障，實現(xiàn)居者有其屋。

7.建筑開發(fā)成本上漲 

最近房地產(chǎn)價格的上升一個重要的推動因素就是，建筑開發(fā)成本的上升。由于央行貨幣政策的原因，我國目前階段是屬于一個貨幣寬松政策的階段，貨幣的超發(fā)使得貨幣購買力不斷地下降。另外，貸款利率的下降使得開發(fā)商們可以大量的投資相關(guān)產(chǎn)業(yè)。2008年，國家4萬億投入，使得水泥鋼鐵上游產(chǎn)業(yè)大量上馬，而使得整個的建筑材料的價格一步步攀升，從而也就推動了勞動力的價格水漲船高，從而進(jìn)一步的推動了房價。面包總比面粉貴的道理淋漓盡致。房價與相對應(yīng)的各種成本呈現(xiàn)相互影響，螺旋式上升，導(dǎo)致了現(xiàn)在高房價的局面。

8.住房周邊硬件條件的完善 

在產(chǎn)品本身的生產(chǎn)之外，相關(guān)的配套設(shè)施逐步完善也影響著房價的堅挺。由于城市的不斷發(fā)展，公共產(chǎn)業(yè)的不斷完善，便利的交通、優(yōu)質(zhì)的環(huán)境更進(jìn)一步的提升了房價。在滿足基本需求的情況下，越來越多的人開始追求高質(zhì)量的生活。以北京為例，在地鐵未普及到的地方房價相對于地鐵周邊的小區(qū)房價都會低很大一部分。而小區(qū)附近如果有大型的公園、植物園等公共設(shè)施房價也會進(jìn)一步的提升。

三、緩減房價上漲的對策和建議 

在對第一章進(jìn)行梳理之后，可以發(fā)現(xiàn)，由于房價的不斷提升，所帶來的負(fù)面影響也大量的出現(xiàn)在面前，這也不得不提醒相關(guān)方面做出措施，抑制房價的過度上升，使得房價能夠處于一個相對合理的區(qū)間之內(nèi)，保持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康運(yùn)行。通過對以上因素進(jìn)行分析，可以為我們提出一些對策及建議，具體可以體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.加強(qiáng)住房需求的管理 

從需求的角度來看，主要區(qū)分為剛性需求、改善性需求以及投資性需求，而對于這三種不同的需要進(jìn)行不同的管理手段。做到各項政策能夠保護(hù)各階層的需求，不同的應(yīng)對方法，從而保護(hù)剛性需求，抑制住投資需求。政府應(yīng)該樹立正確的態(tài)度，不能唯GDP論英雄。大力做好廉租房工作，推廣經(jīng)濟(jì)適用房，在房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)方面，抑制大面積住房，做到適合廣大居民的住房。在我國土地面積相對人口的不對稱的情況下，合理規(guī)劃土地。出臺針對性政策，打擊投資性住房。規(guī)范租房市場，是房主和租客信息對稱，保護(hù)兩者權(quán)益。

2.加快我國農(nóng)村城市化的建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大城市化的空間 

相對于發(fā)達(dá)國家，我國的城鎮(zhèn)化水平很低，所以加快農(nóng)村的城市化可以更好的擴(kuò)大城市空間，舒緩城市壓力。在進(jìn)行城市化的過程中必須注意使用的方式，如果一味的只是將農(nóng)民遷入城市則只能更加推動需求供給的不平衡，更加推房價的上升。現(xiàn)階段最合適的辦法是將零落在廣大地域的農(nóng)民向相對好的大的村莊或者鎮(zhèn)集中，推行社區(qū)建設(shè)。將分散的農(nóng)民集中起來，發(fā)展鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)，發(fā)揮人口紅利，另外可以將農(nóng)用土地集中起來，實施大規(guī)模的機(jī)械化生產(chǎn)，降低生產(chǎn)成本。這樣，可以使得城市的工業(yè)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城市工人也就跟隨著流轉(zhuǎn)，對于城市的房屋的需求減少，房價自然降低。城鎮(zhèn)化、工業(yè)化相互促進(jìn)，使得農(nóng)村和城鎮(zhèn)各取所需，達(dá)到共贏。

3.提高房地產(chǎn)開發(fā)中的土地使用效率，調(diào)整土地供應(yīng)計劃的制定 

在對一線城市進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)查之后，發(fā)現(xiàn)很多開發(fā)商拿到土地之后很喜歡囤地，依靠土地的增值來賺取差價，沒有任何的生產(chǎn)附加就白白的增加房價。另外，開發(fā)商擅自以各種形式改變?nèi)莘e率，規(guī)避檢查。同時，改變土地用途，將住房用地以各種形式改變?yōu)樯虡I(yè)用地，導(dǎo)致了住宅用地的變相減少。以上的種種都要求政府部門在制定土地供給政策中，嚴(yán)加檢查，保證各類用地的合理使用。在城中村的改造過程中，適當(dāng)留出相應(yīng)的住房用地，不能僅僅是增加商業(yè)用地，而減少住房用地。在土地出讓方面，維護(hù)市場秩序，防止惡性競爭增加用地成本。嚴(yán)厲打擊投資性需求，對于民生保障性的住房不可能完全的放任不管。

4.強(qiáng)化資金監(jiān)控力度，合理引導(dǎo)資金流向 

房地產(chǎn)快速發(fā)展的一個方面就是銀行業(yè)的無限制推動，現(xiàn)在的銀行體系中房地產(chǎn)企業(yè)貸款已經(jīng)占據(jù)了很大的一部分，同時，相當(dāng)大的風(fēng)險已經(jīng)轉(zhuǎn)移到銀行端。高房價的出現(xiàn)使得銀行所隱含的風(fēng)險逐步推高，美國房地美、房利美的倒閉應(yīng)該為國內(nèi)的銀行業(yè)敲響警鐘。對于銀行方面的控制主要從以下幾個方面進(jìn)行，首先加強(qiáng)對于房地產(chǎn)行業(yè)的信貸管理，合理的控制貸款比例，嚴(yán)格審批，從嚴(yán)懲罰開發(fā)商的投機(jī)行為。再者控制外資的炒作，日本樓市的二十年不振與外資炒作有著不可分割的關(guān)系，所以相關(guān)部門的嚴(yán)格監(jiān)管也是保護(hù)國家的表現(xiàn)。最后，恰當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)資金投資于實體產(chǎn)業(yè)，提高工業(yè)的產(chǎn)值，增加國家競爭力。

5.建立和完善相關(guān)的法律法規(guī) 

合理的房價收入比是一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)良性增長的重要表現(xiàn)，這就要求政府有責(zé)任去控制房價的不合理上漲，如若不然，最后房價泡沫一旦刺破，整個經(jīng)濟(jì)的損失不可估量，在恢復(fù)也是遙遙無期。這就使得政府需要建立健全相應(yīng)的機(jī)制體制，完善土地供給政策，房地產(chǎn)政策等等相關(guān)制度。現(xiàn)在一個很重要的問題是《物權(quán)法》的實施，必須強(qiáng)調(diào)所有權(quán)的歸屬，現(xiàn)階段我國的房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分離，不可避免的會產(chǎn)生一系列的問題，國家應(yīng)當(dāng)做出正確合理的解釋。另外，作為主政者，對于中低收入者的關(guān)注不可缺少，最廣大的人民的利益需要保證。

6.建立和健全房地產(chǎn)信息發(fā)布制度 

作為公共服務(wù)提供者，政府應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的住房供需、價格的信息披露制度，同時，房產(chǎn)信息披露制度也是不可缺少的。在腐敗現(xiàn)象頻繁發(fā)生的今天，各種“房叔”“房姐”層出不窮，這也從側(cè)面反映了，我國房產(chǎn)登記制度的不健全，導(dǎo)致一些違法成本極低。完善各類房屋信息的公開制度可以幫助消費者選擇適當(dāng)?shù)姆课荩�及時的了解市場上對應(yīng)的各類房屋的供需量。政府通過建立各類信息制度，可以較好地掌握市場中的土地、房屋使用率，促進(jìn)資源的高效利用，防止浪費。

四、總結(jié)

在改革不斷深化的今天，房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷的適應(yīng)。房價的變化對于整個社會的和諧穩(wěn)定有著不可估量的作用，合理的房價可以使資金投向合適的方向，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家的富強(qiáng)。然而，在北上廣深、一線城市等房價不斷飆升的情況下，合理的分析推高房價的原因，并以此來需求合理化的建議可以幫助房價趨于一個合理的區(qū)間，完善房地產(chǎn)行業(yè)。

本文首先從我國方地產(chǎn)現(xiàn)狀入手，分幾方面分析了房價上升的原因，包括商品住房供不應(yīng)求，土地資源嚴(yán)格控制且價格上升，利益主體的分配需求，投資性需求火上澆油，人口的高速增長、資本和勞動力向中心城市流動，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理，建筑開發(fā)成本上漲，住房周邊硬件條件的完善等。在分析問題的同時也提出了幾點解決問題的辦法，比如加強(qiáng)住房需求的管理，加快我國農(nóng)村城市化的建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大城市化的空間，提高房地產(chǎn)開發(fā)中的土地使用效率，調(diào)整土地供應(yīng)計劃的制定，強(qiáng)化資金監(jiān)控力度，合理引導(dǎo)資金流向，建立和完善相關(guān)的法律法規(guī)，建立和健全房地產(chǎn)信息發(fā)布制度等角度入手解決問題。希望以上幾點建議可以幫助房價回歸合理水平，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康增長。