從經濟學理論看房地產價格居高不下—對房價持續變化的研究

一、房地產價格居高不下的原因。

二、房地產價格居高不下的解決措施。

內 容 摘 要

中國房地產的價格一路走高，可謂是風光無限。但也讓無數的潛在購房者望而卻步，造就了無數的“房奴”為房夢而奔波。是什么造就了中國房地產價格的居高不下？以下從需要的推動、高基尼系數下的貧富差距、土地的稀缺性、國際熱錢的流入等四個方面介紹了我國房地產價格居高不下的原因。 

關鍵詞：需要；需求；經濟學；房地產高價

從經濟學理論看房地產價格居高不下 —對房價持續變化的研究

 

中國房地產的價格一路走高，可謂是風光無限。但也讓無數的潛在購房者望而卻步，造就了無數的“房奴”為房夢而奔波。是什么造就了中國房地產的居高不下?下面將從四個方面解釋房地產價格居高不下的原因。

    

需要與需求

1、理論分析 

需要是人的本能反映，它源于自然性要求和社會性要求。是有機體感到某種缺乏而力求獲得滿足的心理傾向，它是有機體自身和外部生活條件的要求在頭腦中的反映。經濟學中需求是在一定的時期，在一既定的價格水平下，消費者愿意并且能夠購買的商品數量。在經濟學中，必須區分需要不等于需求，這是兩個不同的概念。需求是指既有愿望，又有支付能力的需要。如果沒有支付能力，則不能將需要稱為需求。形成需求有三個要素：對物品的偏好，物品的價格和手中的收入。需要只相當于對物品的偏好，并沒有考慮支付能力等因素。一個沒有支付能力的購買意愿并不構成需求。需求比需要的層次更高，涉及的因素不僅僅是內在的。所以在經濟學中，必須注意不要將兩者混淆。經濟學的基礎分析工具是需求與供給理論，而非需要與供給理論。同時由于文化習慣等原因，中國人對于購買房屋等類的固定資產是有著強烈的心理偏好的，即商品房是缺乏彈性的，需求量對于價格變動的反映欠敏感，需求量隨價格的變動變化下。同時，對于缺乏彈性的商品，提高商品的價格會使廠商的銷售收入增加，這也為商品房價格的提升奠定了理論基礎。

2、實際分析 

我國是一個人口眾多的發展中國家，人口基數大、人口增長快，而且城市化水平低，農村人口多。因此，伴隨著我國城市化進程的發展，越來越多的農村居民遷移到城市中來，形成了對商品房的龐大需要。但是有了需要并不一定能形成需求，因為剛剛進入城市的很多人并沒有購買商品房的經濟能力。所以，我國房地產市場上，商品房的需要量大于需求量。通過微觀經濟學的理論分析可知，商品價格是指有市場上商品的需求曲線和供給曲線決定的均衡價格。但是，現實中往往將需要和需求混淆，錯把需要當做需求，而沒有注意到兩者的差別。由于房地產供給的有限性和房地產商的極力宣傳，大家錯把需要曲線看做需求曲線，需要曲線的需求量大于需求曲線，同等供應曲線條件下，商品房的價格高于其實際價值，形成了高房價。同時，隨著我國經濟的發展，城市化水平不斷提高，對商品房的需要量不斷加大，而需要住房的居民收入的增長跟不上經濟發展速度，商品房的高價位一次次被刷新。按照常理推斷，既然我國商品房價格形成是由市場需要曲線和供給曲線決定的，市場需求量被高估了，那么多開發的商品房進入市場會沖低商品房的價格并形成商品房滯銷的局面。但現實為什么常常出現商品房熱銷的局面?其根本原因在于利潤的趨勢，大家認為商品房的價格會持續走高。因為按照現實中參照的市場需要量，商品房市場的供應量還較小，商品房市場處于供小于求的局面，存在升值的空間。而且商品房是缺乏彈性的商品，需求量的變動隨價格變動不敏感。同時，由于受土地等因素的制約，商品房不可能實現無限的供給，這就進一步堅定了大家對商品房升值的信心，這樣就造成了我國商品房極度熱銷的場面。    

二、高基尼系數下的貧富差距 

在前半部分的介紹中作者指出，由于經濟承擔能力的因素，我國眾多對商品房的需要沒有轉化為需求。那為什么多開發的商品房還是依舊被銷售出去了呢?這是因為我國居民貧富差距大，富人雖少但富裕程度相當高，趨于利潤的追逐，他們把商品房作為一種投資的手段，大量買進并炒作商品房，進一步加劇了商品價格的居高不下。2009年我國的GDP總量位于世界第三位，表明我國的經濟發展勢頭良好，經濟總量位居世界前列。但是我國的貧富差距大，窮人太窮、富人太富。社科院發布的2011年《社會藍皮書》中指出，2010年我國人均GDP預計超過4000美元，已經進入中等收入國家行列。從這里可以看出，中國并不缺錢。在本書中還指出，全社會總收入差距一直在擴大，基尼系數目前在0.5左右。按照國際通常標準，基尼系數在0.3以下為最佳的平均狀態，在0.3～0.4之間為正常狀態，超過0.4為警戒狀態，達到0.6則屬于危險狀態。通過上面的分析我們可以看到，中國的富人的富裕程度和窮人的貧窮程度都會超乎我們的想象。由于城市化進程等原因對于城市商品房的大量需要，商品房存在升值的空間，富人為了獲得升值利潤，將房地產作為其投資的一種手段，大量買進炒作商品房，待高價時賣出商品房以賺取差價。由于較高的基尼系數，中國富人的資金持有量相當可觀，同時商品房的升值空間比較明朗，所以中國富人的大量買進和炒作房地產，極大地促使了中國商品房價格的提高。

三、土地的稀缺性 

房地產市場的發展依賴于土地，甚至可以說地理區位因素可以決定房地產的價格及檔次。土地作為不可再生資源，其供應量是有限的，而且每一區位的土地都是獨一無二的。可見，土地在房地產市場中發揮著不可替代的作用。由于土地具有不可再生的稀缺性和獨一無二性，加劇了房地產開發商對于土地市場的競爭，競爭的加劇促使了土地價格的不斷提高，“地王”的記錄也一次次的被刷新。土地的價格最終會分攤到商品房的消費者手中，這進一步加劇了商品房價格的攀升。 同時，地方政府作為土地的管理者，在土地使用權的轉讓過程中也發揮著重要的作用。中央政府對于地方的考察基本上還是“唯GDP論”：GDP高，地方政府的績效則高；GDP低，地方政府的績效則差。因此地方政府為了創造更高的GDP和更好的績效，也在推動土地價格的持續攀升，進而增加政府的財政收入。 

四、國際“熱錢”的流入 

熱錢的流入也在推動中國房地產價格的一步步持續走高，在所有的商品房價格的影響因素中，熱錢的流入是最可怕的，它對于中國房地產市場甚至中國整體經濟的打擊可能是致命的。我國尚未發現境外“熱錢”有組織、大規模流入境內。違規流入的“熱錢”多采取“螞蟻搬家”方式，呈現多點式、滲透的特點，從去向上來看，部分“熱錢”流入后直接或輾轉流入房地產市場，推動房地產價格繼續走高。 二、房地產價格居高不下的解決措施認清原因是途徑，解決問題才是目的。下面作者將在原因分析的基礎上，探索解決房地產價格居高不下的途徑。 1、認清房地產市場的需要與需求。需要是人的本能，需求才會創造市場。因此，應該分清房地產市場上的需要與需求，以需求為基礎來對商品房進行定價，避免因高需要、低需求造成商品房市場價格的居高不下。 2、創造社會公平，避免兩極分化。公平與效率的關系一直是專家學者探討的重點，但也是眾口難調，沒有形成一致的結論。但是，我國的基尼系數太高，兩極分化太嚴重似乎已成為不爭的事實。因此，國家要進一步處理好效率與公平的關系，在注重效率的基礎上也要注重公平的因素。 3、改變地方政府評價指標體系。中央政府在對地方政府的評價過程中，要改變“唯GDP論”的方法，更加注重地方政府的綜合執政能力，防止地方政府為了追求高GDP而提高轉讓土地的價格。 4、抵制熱錢，發展正常跨境資本流動。國家相關部門在發展正常的跨境資本流動過程中，也要嚴查熱錢，抵制熱錢對我國房地產市場甚至是整個經濟體系的打擊。發展正常的國際貿易，抵制不合理因素對我國經濟體系的打擊。 論文中，筆者從需要的推動、高基尼系數下的貧富差距、土地的稀缺性、國際熱錢的流入等四個方面分析了房地產價格居高不下的原因，并對如何解決房地產價格的居高不下提出了自己的意見和建議，希望能為推動房地產高價問題的解決提供參考。

參 考 文 獻

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