試論不動產物權登記制度

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試論不動產物權登記制度
 
 一、不動產登記制度的產生和發展趨勢
 不動產登記，即經權利人申請，由國家專職部門將有關申請人的不動產物權變動事項依法定程序記載于不動產登記簿的事實。廣義上的不動產登記，包括權利來源、取得時間、權利變化情況和地產的面積、結構、用途價值、等級、坐落、從坐標、圖形等事項。狹義上的不動產登記，是土地上建筑物的所有權與他項權利的登記。
 在古代羅馬法中，并無不動產物權的設立、轉移、變更和消滅的登記制度。它最初對所有權的轉移注重形式，要求采用要式買賣。以后逐漸采取了占有轉移或交付的方式。日耳曼法進一步發展了交付制度，要求當事人在讓與土地所有權時，不僅要求締結讓與契約，而且還必須要有物的轉移交付行為。讓與契約與交付行為構成土地所有權讓與的條件。此種交付逐漸發展為以文書代替物的交付。現代的不動產登記制度正是在該文書的基礎上發展起來的。根據學者的一般看法，不動產登記制度，開始于12世紀前后的德國北部城市，當時規定不動產物權變動須記載于市政會所所掌管的都市公簿上。其后不久，這一制度因德國大規模的接受羅馬法而在多數地方被廢止，僅個別地方略有采用。直到18世紀，由于農業和商業的發展，在普魯士邦和法國開始恢復了土地抵押權登記制度。土地登記制度的產生恢復，表明國家權力已經介入到市場交易中來，同時也克服了在不動產的交易中占有轉移不具備較強公示力的缺陷。
 經過兩個多世紀的發展，目前世界各國基本上均建立了不動產登記制度。其表現形式，主要有登記要件制度、托倫斯制度、契約登記制度。
 1、登記要件制度
 亦稱權利登記制度或德國登記制度。該制度認為不動產的取得、設定、變更不僅要有契約，同時還必須具備形式要件——登記，否則不動產物權變動不發生效力。登記的記載對權利轉移或設定具有絕對的效力。該制度以德國為代表，瑞士、奧地利、匈牙利等國也采取此登記制度。