住房保障政策研究

一、住房保障的概念

二、國外住房保障政策

三、我國住房保障政策現狀分析

四、提升住房保障政策的措施

五、小結

內 容 摘 要

跨入新世紀，我國的房地產形勢和全國許多城市一樣，在結束住房實物分配和取消福利分房后，房地產市場空前的活躍。越來越多的人們住上了花園小區、電梯公寓、花園洋房。再次情況下，城市中也有許多的中低收入人群居住環境十分惡劣，而這些家庭靠自身很難解決住房問題。所以全國老百姓買不起房，怎樣“保障人人有房住”，確實是值得我們探討和思考的社會問題。

住房保障政策研究

一、住房保障的概論：針對低收入人群住房的保障“人人有房住”。

住有所居，是人們的基本愿望，古今中外，概莫能外。建立住房保障體系，讓中低收入人群實現安居夢想，也成為不少國家和地區都不得不面對的共性難題。在責任主體、融資渠道、分配政策、監督監管等方面，各省市都進行著探索。

“在群眾‘最盼’上贏民心，在群眾‘最急’上見真情，在群眾‘最怨’上抓落實�！边@是四川省成都市在解決城市中等偏低收入家庭、低收入家庭和最低收入家庭住房問題的真實寫照�？缛胄率兰o，成都市就像全國許多城市一樣，在結束住房實物分配后，房地產市場空前活躍。越來越多的人們住上了花園小區、電梯公寓。但城市中仍有相當多的中低收入人群居住在低洼棚戶區和危舊房屋中，有的家庭甚至沒有房屋住，居住條件十分惡劣。而這些家庭靠自身很難解決住房問題。

在一個成熟的市場環境下，住宅應該是消費品，最基本根據就是對住宅需要計算折舊的，對一個價值在折舊的商品，它的價值隨著折舊在減少，那么它就沒有投資的意義，這是因為投資要求價值上行，投資追求的是收益”。但是我們也看到，目前全國還有許多的老百姓買不起房，“保障人人有房住”，確實是我們值得探討和思考的社會問題。

二、國外住房保障政策

新加坡是東南亞地區成功解決住房問題的典范，是世界上公認的住房問題解決得最好的國家之一，在住房保障制度方面很有特色。因此，比較研究國外尤其是周邊國家的住房保障制度，學習借鑒新加坡住房保障制度的成功經驗，對于構建與完善我國的住房保障體系無疑具有重大的啟示。

在社會保障的最初目標設定方面，與世界上大多數國家首先關注和解決收入性保障問題不同，新加坡政府將其對國民的社會保障首先定位在“居者有其屋”上，這是由新加坡的國情所決定的。新加坡是一個多種族的移民國家，華人占75.2％，馬來人13.6％，印度人8.8％，其他種族2.4％。國土面積僅有699.4平方公里，卻居住著448萬常住人口，人口密度很大。在建國初期1959年自治時面臨著嚴重的“屋荒”，住房形勢十分嚴峻：當時200萬人口中有40%的人居住在貧民窟和窩棚內，大多數民眾只能棲身于用木板和鐵皮搭建的棚屋之中，能夠住上像樣住房的人口僅占居民總數的9%。人均住房面積只有3.3平方米。惡劣的住房條件導致公共衛生狀況惡化和一系列社會問題，成為社會不穩定的重要因素，以至于政府將解決住房問題作為一項基本國策，在立國之初就提出了“居者有其屋”的口號，“我們的新社會，居者有其屋是關鍵”。時任新加坡總理李光耀指出：“我們將全力以赴去達致我們的目標：使每一個公民的家庭都擁有自己的家。

（一）、國家強制調控房價：

政府嚴格控制土地資源，為組屋建設提供了強有力的土地、資金保障。土地是國家財富之源，也是組屋建設的基礎和命脈所在。新加坡土地分國家所有和個人所有兩種，其中國有土地占土地總數的80%左右。新加坡政府將土地資源牢牢地掌握在手里，確保土地供應。1966年，政府頒布了《土地征用法令》(Land Acquisition Act)，規定政府有權征用私人土地用于國家建設，可在任何地方征用土地建造公共組屋；政府有權調整被征用土地的價格，價格規定后，任何人不得隨意抬價，也不受市場影響。根據該項法令，新加坡政府協助建屋發展局以遠低于市場價格的價格獲得開發土地，保證了大規模建設公共住屋所需的土地。

此外，為保證“居者有其屋”計劃的真正落實，新加坡政府還以提供低息貸款的形式給予建屋發展局資金支持，支付大筆財政預算以維持組屋順暢運作。政府每年都為建屋發展局提供建屋發展貸款，此貸款是掛帳形式，政府不追索還債，而且其利率明顯低于市場利率。此外，政府對組屋的出售實行優惠，補貼虧損。為了保障普通老百姓能夠買得起，組屋售價是由政府根據中低收入階層的承受能力來確定，而不是靠成本來定價，其遠遠低于市場價格，由此造成建屋發展局的收支虧損。這部分損失，政府核準后每年都從財政預算中給予補貼。據統計，政府用于公共住房建設方面的年度投資總額從1987年的14億美元增加到1990年的77億美元，相當于1987年、1990年當年全部資本總額的21%和28%，GDP的7%和9%。

（二）、建公房：

實行良性循環的公積金制度和住房公積金保障制度。1955年，新加坡建立了中央公積金制度。這是一項全面的強制儲蓄制度，規定雇主（不論是私人機構還是國家機關）和雇員都必須以雇員的薪金為基數，按照法定的公積金繳納率將個人月薪的一部分存入中央公積金局的個人賬戶，用于退休、住房、醫療、教育、投資增值等諸多方面。在新加坡，中央公積金制度與公共住房建設有著十分密切的關系，為保證“居者有其屋”計劃的實現發揮了重大作用，在興建政府組屋、解決住房問題方面成績最為顯著。

中央公積金制度在“組屋”建設中發揮著雙重作用。首先，完備的公積金制度成功地運用了人們的儲蓄積累，為國家提供了取之不盡的住宅建設資金。雇主和雇員按照一定繳納比率將公積金儲蓄存放在中央公積金局，中央公積金局把公積金歸集起來后，除留足會員提款外，其余全部用于購買政府債券；公積金會員動用公積金儲蓄購買建屋發展局的政府組屋，以現金支付或抵押支付房款，這又促使更多的款項轉入國家手中，為政府建立了強大的資金儲備。政府利用部分公積金儲備，以貸款和補貼的形式注入建屋發展局的組屋建設，從而使建屋發展局有能力大規模地進行公共住房建設。這樣，中央公積金局實際上就為公共住宅建設提供了源源不斷的大量資金來源，由此形成了老百姓、政府和建屋發展局三者之間的良性循環。

不僅如此，住房公積金保障制度還有效地解決了老百姓無力購房的難題，進一步加速了公共住宅的建設與發展。為鼓勵低收入階層購買住房，1968年9月，中央公積金局推出了“公共住屋計劃”，規定公積金會員可動用公積金存款購買新的或是轉售的建屋發展局組屋。會員購買新組屋，能動用公積金普通戶頭的存款支付20%的按柜金以及其余的購屋價。至于購買轉售組屋，會員則可在建屋發展局委任的估價師決定的情況下，利用公積金存款來支付組屋購價或是市場價，視何者為低。在這一計劃下，低收入會員可以動用其公積金普通賬戶的存款作為首期付款之用，不足之數由每月交納的公積金分期支付。如果普通賬戶的存款不足支付，可向建屋發展局貸款，用將來的公積金來償還。這項規定使低收入者既能購房又不影響生活，極大地促進了低收入者購房的積極性。該項規定最初只針對最低收入家庭，1975年后政府對中等收入家庭放開了限制。1975年，在中等入息公寓計劃下，允許中等收入會員申請購買政府組屋。1981年6月，中央公積金局又實施了“私人住宅產業計劃”，允許會員使用公積金存款在新加坡購買私人住宅�！皶�員普通戶頭現有的存款和未來每月存入這一戶頭的公積金，都可以購買住宅產業，或是攤還產業貸款”。

總之，中央公積金制度在新加坡組屋建設中扮演了重要角色，使“國家建得起房，老百姓買得起房”，加速了“居者有其屋”計劃的實現。

三、我國住房保障政策現狀分析

（一）.早期的住房保障政策

1、機關單位保障公房：

向高收入的職工家庭實行市場價，向中低收入的職工家庭實行成本價，目前以成本價出售公有住房有困難的單位，可以實行標準價作為過渡。

2、城鎮單位福利分房：

堅持樓市調控不放松和回歸合理價位這個總方向，對此政府力推保障房建設、控制商品房規模、推行房產稅改革、限購限貸、住房信息監測系統等措施，深得人心。

但是不能忽視的是，自從2000年住房商品化政策執行以來，有的地方部門單位變相福利分房、多分房，住房分配不公和國有資產流失的問題依然存在。比如有些地方、單位或國企以發展城市經濟、推動城鎮化或者以綜合開發項目、解決部分職工住房問題，甚至以改善職工福利為名，大力開發有限產權房、限價房、集資房、市場團購房等等，因為這些樓盤在地價上享受到國家優惠減免政策，或者拿國有土地進行市場交易，房價自然就低。

安居，才能樂業，房子可以自由買賣了，更深遠的影響是，從此，因為一處房子，人才被拴住不敢自由流動的日子也一去不復返了。當房子成為商品，當人才走向市場，一系列深刻的改變，開始自外向內，自上而下地進行。

所以在做福利分房工作時，我們要確保公平性和透明性，讓群眾進行監督和參與審議，才能達到解決低收入人群住房問題的最終目的，落實這一切實的民生工程。

3、農村集體土地用房：

按照1999 年國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

農村集體土地上的商品房由于沒有支付土地出讓金及相關的費用，因此價格便宜。但專家指出，這類房屋在購買后存在著：沒有房產證，不允許對外銷售，遇到拆遷補償，購買人很難得到相關的拆遷安置補償等諸多問題。由于拿不到產權證，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。

此外，由于目前涉及“小產權房”、“宅基地房”的糾紛逐年增多，一些地方為了規避法律風險，將正在出售的“小產權房”、“宅基地房”改為出租的方式進行交易。為此專家提醒，租賃這類房屋同樣會有風險。

4、建房基金：

俗稱“公積金”：公積金是公司在資本之外所保留的資金金額，又稱附加資本或準備金。公積金分為法定公積金和任意公積金。住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。

住房公積金的提取必須符合一定的條件，在以下情形之一的可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額：

（1） 購買、建造、翻建、大修具有所有權的自住住房的； 　

（2） 離休、退休的； 　

（3） 完全喪失勞動能力、并且與所在單位終止勞動關系的； 　

（4） 出境定居的； 

（5） 償還購房貸款本息的； 　

（6） 房租超出家庭工資收入的規定比例

5、經濟適用房：

經濟適用住房建設用地以劃撥方式供應。經濟適用住房建設用地應納入當地年度土地供應計劃，在申報年度用地指標時單獨列出，確保優先供應。經濟適用住房建設項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。建設和供應要嚴格執行國家規定的各項稅費優惠政策。經濟適用住房項目外基礎設施建設費用，由政府負擔。

經濟適用住房建設單位可以以在建項目作抵押向商業銀行申請住房開發貸款。購買經濟適用住房的個人向商業銀行申請貸款，除符合《個人住房貸款管理辦法》規定外，還應當出具市、縣人民政府經濟適用住房主管部門準予購房的核準通知。并且可提取個人住房公積金和優先辦理住房公積金貸款，貸款利率按有關規定執行。 嚴禁以經濟適用住房名義取得劃撥土地后，以補交土地出讓金等方式，變相進行商品房開發。

6、廉租房：

廉租房政策是一種針對既無力購買商品房又無力購買經濟適用房的城鎮最低收入家庭而設計的一種社會保障性的住房政策。廉租房是建給低收入者居住的，這個“廉”字，不僅要體現在租金的低廉上，還要體現在居住成本的低廉上。全國各地出臺了廉租房政策，有的地區開展的很好，百姓受益頗多。

廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。但是，把國家出資籌建的，本送惠于民的房子，卻借機生出名目來賺取“年租金”，或者，以去年的項目，重復套取，反復計入，這其中多支出的建設費用，卻不明不白地流失進某個陰暗的角落，或者，把“產權性質模糊的回遷房”、“福利房”魚目混珠，以套取補貼等等。

所以必須讓平行級機構來監督，不把廉租房等安居工程全都交給政府統一負責，讓老百姓消費得明明白白，住的放放心心才是關鍵。

7、公房轉私房：

公房轉私房，又可以叫做已購公房政策,是指享受國家房改優惠政策的住宅。即居民將現住公房以標準價或成本價扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購買的公房。房改房又分為成本價、標準價（優惠價）等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同，屬于部分產權。

（二）.現階段住房保障政策

1、發放住房補貼：

住房補貼是國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，即將單位原有用于建房、購房的資金轉化為住房補貼，分次（如按月）或一次性地發給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。2009年11月，國家對于享受住房補貼的個稅問題規定：對職工因未享受國家福利分房政策，或雖已享受國家福利分房但未達規定面積標準的，單位按國家或地方政府規定的補貼標準，一次性或按月計入職工個人所在的住房公積金管理中心專用賬戶的住房補貼，暫不征收個人所得稅。

租賃補貼方式的優勢是顯而易見的。首先，可以有效針對廉租家庭的具體情況，更好地滿足居民家庭需要，使低收入家庭可以根據工作地點、子女上學、老人看病等因素方便地選擇居住地點。其次，有利于社會綜合治理，有效地避免了低收入家庭過分集中，形成“廉租群落”、“貧民窟”并造成一系列社會問題。第三，提高了資金利用率和廉租住房制度的覆蓋面。在資金有限的情況下，資金的使用從新建廉租房的一次性投入變為租金配租的分階段投入，這樣就可以在等量資金條件下解決更多的“雙困戶”家庭的住房問題。第四，可以有效利用現有存量住房資源，將保障機制融入市場經濟體系之中，推動住房租賃市場的活躍。第五，可以節約管理成本，提高管理效率。采取租金配租方式，廉租房管理部門只需負責租賃資格、租賃房屋和租賃協議的審核，以及租金補貼的發放等工作，而實物分配由于廉租住戶收入少，通訊不便，讓政府包攬一切的心理較重，從而給物業管理造成很大困難。第六，可以形成靈活的退出機制。一旦原廉租對象的收入超過最低收入標準或發現假冒“雙困戶”，則立即停發補貼。補貼額也隨職工家庭收入變動進行調整，進行動態管理。

2、穩定房價：

“穩定房價”，是關于房地產宏觀調控中提到的最多的字眼，目的在于穩定房價，遏制投機炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住宅和經濟適用房，合理引導住房消費。

對于穩定房價，政府也出臺了許多的相關政策，比如：限購、繳納房產稅、提高銀行準備金利率等等，也確實在一定程度上取得了效果，但是我們也應該看到，目前還普遍存在著暗箱操作、有令不依等現象。

3、實物配租 ：

實物配租，是指市、縣人民政府向符合條件的申請對象直接提供住房，并按照廉租房住房租金標準收取租金。

實物配租是一種直接面對低收入人群，能切實解決部分低收入群眾住房問題的一個方案，但在實施當中也存在一定弊端。比如部分配租家庭由于孩子讀書接送不便或與原住房相隔太遠，造成困難住戶的生活不方便，要求就近解決住房，但房源無法滿足。

四、提升住房保障政策的措施

一、由政府修建廉租房。

1、建立健全的廉租房制度：規范廉租住房申請審批機制的同時，必須加快進行低收入家庭住房狀況調查工作，建立住房保障對象檔案。

2、廉租房制度讓越來越多的低收入家庭獲得了實惠，所以更應該加大廉租房的受眾群體，讓廉租房的覆蓋面延伸到失去土地的農民；外來務工的人群；剛需購房的青年身上。

3、目前我國廉租房數量占房地產市場10%左右，各地方政府任重而道遠，如不能站在為百姓考慮的角度上，支持并放寬用于廉租房建設的土地，鼓勵和推行開發商建設廉租房的優惠政策，只有房源的增加，才能滿足大量低收入者的需求。

二、給適當的房屋補貼。

1、租房補貼：（按月補貼）

（1）．租房補貼按人均住房保障面積標準、配租家庭人口、每月每平方米租賃住房補貼標準、家庭收入水平等因素確定。

（2）．對租賃合同進行備案，房屋承租人方可領取租房補貼。 

2、購房補貼：（一次性補貼）

（1）．針對購買90㎡以下住房，并且是家庭唯一住房的。

（2）. 未超過成都市平均交易房價的小區。

（3）．給予所交契稅實質性的優惠補貼。

三、改變觀念：可選擇租房。

誰都知道要讓自己過好點，但是唯獨買房子例外，中國人被傳統觀念束縛的只能自己往火坑里跳。

    不管經濟發展的多好，那2500～3000元左右工資的人還是占了社會的絕大多數，而他們是買房的中堅力量，但他們也是買房的犧牲品。在二、三線城市中他們一年不吃不喝也就可以買4平米。這部分的人買房子就是自虐了，生活已經失去了樂趣，活著只是為了有一個住的地方。但是中國人缺房子住嗎？不缺，誰也沒有見哪個城市中晚上街頭全是露宿的。既然沒有露宿的，也就是有住的地方了，而要買房子一、無非就是為了住的環境好一點，二、住的穩定一點。如果只是為了住的好一點，房子也應該夠呀，條件差的人應該不是主流群體吧。他們的住房需求絕對不會哄抬房價的。哄抬房價的是那些有錢人、開發商、脫離群眾的專家學者。

    以我身邊的例子說：我本身是房地產行業的，現在開發的房子成本是多少大家都心知肚明，但開發商為了達到利潤最大化還是通過各種渠道進行大事渲染。而在我身邊也有不少不為衣食發愁的人，一般都有2-3套房子。他們是為了自己的某種需求而擁有的。但是他們住的只是其中一套，空出的不是閑置就是出租。他們是一部分減少房源的人。另外是炒房者，他們不停的買房轉手，吵高房價。    改變住房觀念的話，人們就會活的很瀟灑。租房不是也能住嗎？并且可以選擇中意的房型、小區，而且可以根據上班地點選擇就近的小區，免得耽誤路上的時間。

五、小結

所以綜上所述，住房問題是重要的民生問題。國家也高度重視解決居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產業發展的根本目的。我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設持續快速發展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建設相對滯后，經濟適用住房制度不夠完善，部分城市低收入家庭住房還比較困難。

我國房地產市場經過十多年的高速發展，雖然看似繁榮，但占人口大多數的中低收入階層卻存在著住房問題。我國政府只有借鑒其他國家住房保障制度經驗，并結合我國實際國情，制定出切實可行的住房保障制度并不斷創新，才能有效緩和這個難題，促進社會和諧。

參 考 文 獻

蔡發銀 《保障性住房政策和調控新政影響的研究和分析報告》

2、黃俊英 《新加坡住房保障堅持以人為本》 

3、紅旗文稿 《新加坡低收入者住房保障制度及其啟示》 2009年3月13日

4、宛振宏 中國經濟時報 《成都公共住房保障成功解決低收入家庭住房問題》 2007年1月4日