我國土地增值稅存在的問題及對策

1 土地增值稅征管中存在的問題

1、1征稅范圍較窄、征收率偏高

1、2扣除項目復雜，重復征稅

1、3預征比率低，征管不足

2 改革和晚上土地增值稅的對策

2、1擴大征收范圍，降低稅率

2、2簡化扣除項目規定，合并征稅

2、3提高預征比率，完善稅制

2、4強化征管，加大稽查力度

內 容 摘 要

 為了加強對我國土地增值稅的征收管理，結合民權國家新政策出臺的背景，分析當前土地增值稅征管中存在的問題，并提出完善的對策。

我國土地增值稅存在的問題及對策

 土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、取得增值性收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為，其納稅義務人是有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，并取得收入的單位和個人（包括外資企業和外國公民）。計稅依據是納稅人轉讓房地場所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除規定扣除項目金額以后的余額，土地增值稅是國家為了進行房地產市場宏觀調控而出臺的稅種，主要目的是調節房地產開發企業土地增值收益和利潤。

1 土地增值稅征管中存在的問題

1、1征稅范圍較窄、征收率偏高

土地增值稅征稅范圍：凡單位和個人有償轉讓中華人民共和國國有土地使用權及地上建筑物及其附著物，均屬土地增值稅的征稅范圍，以增值為前提。房地產增值獲得收益的途徑主要包括以下幾個方面：轉讓房地產；土地使用權及房屋出租；外部環境變化房屋土地產權不發上轉讓等。我國現行的條例規定對發生在土地使用權和房屋出租或保有階段產生的土地增值不征稅。一方面不符合稅賦公平性的原則，另一方面也導致我國在房地產保有環節成本太低，助長了囤積和倒買倒賣行為。我國目前的土地增值稅稅率是對征稅范圍內的所有房地產轉讓全部采用30%、40%、50%、60%的累進稅率。稅率偏高，稅負較重，不利于土地的正常流轉，不利于土地資源的合理利用，不利于房地產的正常交易。高稅率有助于發揮稅收的調節作用，但是，高稅率會給納稅人造成沉重的心理負擔，從而增加征收阻力，也是導致納稅人逃避土地增值稅的重要誘餌。

1、2扣除項目復雜，重復征稅

扣除項目主要包括：取得土地使用權所支付的金額；開發踢地和新建房及配套設施的成本（土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用），簡稱房地產開發成本；開發土地和新建房及配套設施的費用（銷售費用、管理費用、財務費用），簡稱房地產開發費用。土地使用權轉讓時所支付的金額、土地征用及拆遷補償費等可通過土地管理部門得到合適，房地產開發成本和房地產開發費用由房地產企業提供，開發商有可能不愿提供翔實的資料，這需要征收人員懂得相關的專業知識和規劃建設等部門的配合才能確定其真實性，同時也給納稅人偷逃漏交土地增值稅提供了便利條件。

房地產經營單位及個人就其經營收入額要繳納營業稅、城市建設稅、土地使用稅、企業所得稅、土地增值稅等若干稅種，特別是企業所得稅、土地增值稅。土地增值稅的計稅依據為納稅人有償轉讓房地產取得的土地增值額（收入扣除成本、費用、稅金、損失后的余額），企業所得稅的計稅依據是房地產經營單位及個人就其一個納稅年度收入總額扣除成本、費用、稅金、損失后的余額，依據都是同一內容的收益，同屬于收益稅，存在不同程度的重復征收現象。

1、3預征比率低，征管不足

《中華人員共和國土地增值稅暫行條例》明確規定，由于涉及成本確定或其他原因無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務部門根據當地情況制定。全國各地均是按照銷售收入的百分比進行預征，如江蘇省規定，經濟適用房免征土地增值稅，普通商品房預征標準為銷售凈額的1%，商鋪為2%，高檔別墅為3%。假設某房地產開發公司開發普通商品房（純住宅），總銷售收入5億元，收益率為5%，即增值額為2500萬元。根據條例規定預征土地增值稅：500000000X1%=500（萬元）。根據條例規定應征土地增值稅：25000000X30%=750（萬元）。在目前全國房地產市場持續火爆的情形下，如此低的增值率讓人無法相信，即使如此低的增值率就少征收200萬元的土地增值稅。普通商品房如此少征，商鋪和辦公樓等少征現象就更加嚴重了。我國土地增值稅自1994年開征以來，全國1995年入庫納稅0.3億元，2000年入庫稅款8.4億元，2006年入庫納稅140億元，同比增收64.98%，2006年度銷售收入20712.3億元，實際稅負只有0.53%，2007年入庫納稅403.1億元，同比增收74.5%，2007年度銷售收入29889.1億元，實際稅負只有1.345,2008年入庫稅款537.1意義，同比增收33.2%，而我國房地產2008年度銷售收入24071.3億元，實際稅負只有2.23

5。而根據規定從2000年4月1日起開始預征土地增值稅，2006年才達到0.53%，征收嚴重不足。

2 改革和晚上土地增值稅的對策

2、1擴大征收范圍，降低稅率

對原有土地增值稅征稅范圍（凡單位和個人有償轉讓中華人民共和國國有土地使用權及地上建筑物及其附著物產權）進行調整；開發商開發土地并首次轉讓獲得的增值額不納入土地增值稅的課稅范圍，這有利于房地產企業加大投資，有效的遏制囤地行為，加快城市建設；開發商所擁有的土地使用權出租或保有階段產生的土地增值納入土地增值稅的征稅范圍，可設置“土地租賃增值稅”。同時，對原有的名義稅率作出適當調整，經濟適用房免稅，其余的土地增值稅仍按四級超率累進稅率計征，稅率如下：增值額未超過扣除項目金額50%的稅率為20%；增值額超過扣除項目金額50%未超過扣除項目金額100%的稅率為30%；增值額超過扣除項目金額200%的部分稅率為40%。這樣可以調動納稅人主動要求繳納土地增值稅的積極性，增加國家的稅收收入。

2、2簡化扣除項目規定，合并征稅

一方面對財務不健全的納稅人實行土地增值稅核定征收。由于有的房地產納稅人財務管理混亂，有的房地產納稅人沒有建賬能力，對此納稅人不核查扣除項目，確定一個合適的稅率，核定征收。另一方面對土地增值稅實行查賬征收的房地產納稅人，其開發成本根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第二款規定，開發土地和新建房及配套設施的成本是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、公共配套設施費；必須提供合法有效憑證，不能提供合法有效憑證的不予扣除。開發成本根據決算報告和中介機構出具的成本審核報告來確定。其開發費用，按照實施細則第七條第二款規定：開發間接費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、周轉房攤銷等，稅務機關應根據房地產開發企業內部組織結構和職責分工，合理劃分“項目管理人員”與“行政管理人員”。只有這樣，才能有效的防治房地產開發企業為了加大扣除項目的金額，人為的將“管理費用”計入到“開發成本-開發間接費用”而偷逃土地增值稅。

2、3提高預征比率，完善稅制

由于目前土地增值稅的預征率低，納稅人一般不愿意主動提出清算，即使清算，清算后稅款入庫也很困難。根據土地增值稅應納稅額的計算公式，推算土地增值稅增值率與預征率的關系：預征率=（土地增值稅增值率X土地增值稅適用稅率-速算扣除系數）/（土地增值稅增值率+1）。假設增值率為15%，則按預征率4.1%預征的稅款與納稅人應納的稅款持平；如果增值率〉50%，則預征率要在10%以上了，而現行一般住宅土地增值稅預征率為1%，照此推算，其增值率僅為4%，在全國房地產行情如此好的情況下，如此低的增值率令人難以置信。因此，稅務機關可適當提高土地增值稅的預征比率，一方面可以增加國家土地增值稅收，另一方面可以調動納稅人主動要求清算土地增值稅的積極性�？紤]到我國地區經濟發展的不平衡，各地的房地產價格高低不等，開發成本也有所差異，參考土地增值稅增值率在5%-15%，則預征率可由原來的2%提高到5%；商業營業用房的土地增值率在30%以上，則預征率可由2%提高到7%，這樣才能使稅務機關預征的稅款與納稅人應納的稅款持平。

2、4強化征管，加大稽查力度

盡管土地增值稅存在許多不足，但在解決我國當前房地產市場上存在的突出問題仍然發揮重要作用。土地增值稅的征收有利于我國增加財政收入；有利于深化財政體制改革，建立地方主體稅源；有利于調節房地長企業合理收益，推動產業結構調整，使城市土地向真正產生效用的使用者手中轉移；有利于抑制炒買炒賣房地產的投機行為，使個人消費趨于理性；土地增值稅將促使房地產企業投資結構趨于合理。按照土地增值稅條例的規定，納稅人建造普通、標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額的20%免征土地增值稅，這樣抑制高檔商品房的盲目開發，引導房地產商開發普通住宅、微利商品房或經濟適用房，合理調整商品房的供給結構，滿足不同收入水平，特別是中低收入水平消費者的需要，對房地產市場的整體產生有利影響。房地產業也只有選擇這一消費主體作為自己的服務方向才能得以持續健康發展。同時，加強對稅務人員的房地產開發建設知識及房地產企業會計核算知識的培訓，以造就一支業務過硬的房地產稅收征收管理和稽查隊伍。加大稅務稽查打擊力度，在一定范圍和時期內開展土地增值稅專項檢查，嚴厲打擊偷逃土地增值稅的違法行為，真正做到“有法可依，有法必依，執法必嚴，違法必究”，有效地打擊各種涉稅違章違法行為，增強稅收執法的剛性。

參 考 文 獻

陳家興，當前土地增值稅清算存在的問題及對策，湖南地稅，2007.3

陳俊良，房地產土地增值稅征管難點及對策，稅務研究，2008.8

鄒林，余楊，房敬學，我國土地增值稅負擔問題分析，稅務研究，2008.9