商品房預(yù)售合同相關(guān)問題研究

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商品房預(yù)售合同相關(guān)問題研究

 【內(nèi)容摘要】: 房屋預(yù)售制度是一種風(fēng)險(xiǎn)甚高的制度，需要完善的法律制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管制度的約束。但城市房地產(chǎn)管理法對(duì)商品房預(yù)售只作了一般性的規(guī)定，并授權(quán)國(guó)務(wù)院作補(bǔ)充規(guī)定。作為一種新興商品房銷售方法，因立法規(guī)定的不足和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的欠缺，在商品房預(yù)售中有一些基本問題認(rèn)識(shí)不清，不利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育和發(fā)展。因此，本文試圖依據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī),結(jié)合基本法理，澄清房屋預(yù)售合同制度中的相關(guān)理論問題。
 
 【關(guān)鍵詞】： 房屋預(yù)售制度、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管、預(yù)售合同
 
 
 中央銀行房地產(chǎn)金融分析小組提交的《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的很多風(fēng)險(xiǎn)和問題都源于商品房預(yù)售制度。如果不對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以有效控制，將威脅整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。房屋預(yù)售制度本來(lái)是給予房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期的房地產(chǎn)窗體底端開發(fā)商的一項(xiàng)扶持政策，而目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，因此可以考慮取消房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。這份報(bào)告引起了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)界的震動(dòng)。許多房地產(chǎn)大佬奔走游說，希望這份報(bào)告不要變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的政策，因?yàn)榉课蓊A(yù)售制度一旦取消，房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)暴利必然終結(jié)。
房屋預(yù)售，是指預(yù)售方(即開發(fā)商或預(yù)售人)在房屋尚未建成時(shí)，就把樓宇分成各個(gè)單元(以圖紙標(biāo)明)來(lái)預(yù)售給客戶(即預(yù)購(gòu)方或預(yù)購(gòu)